На главную / Купля-продажа / Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением юридически грамотно

Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением юридически грамотно

Не так уж редки в практике случаи, когда продается жилье с так называемыми обременениями. Что это такое и как влияет на возможный процесс купли-продажи недвижимости?

Обременением считается ограничение собственника недвижимости в праве владения, пользования или распоряжения. Если речь идет о продаже жилья с обременениями, то в данном случае речь идет об ограничении права распоряжения принадлежащим владельцу имуществом.

Какие бывают виды обременений

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к обременениям относятся:

  • арест объекта недвижимости;
  • ипотека;
  • аренда;
  • наличие договора пожизненной ренты;
  • наличие в квартире несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • наличие супруга-совладельца жилья;
  • регистрация в квартире третьих лиц.

Таковы наиболее часто встречающиеся в практике купли-продажи недвижимости обременения. Каждый из них имеет свои особенности и нюансы, которые позволяют как довольно просто снять их и стать полновластным владельцем жилья после покупки, так и делают сделку купли-продажи невозможной.

Что делать, если интересующее жилье оказалось с обременениями

Арест

Применяется в качестве обеспечительной меры для выполнения владельцем квартиры своих обязательств. Накладывается государственными органами и юридически делает сделку по купле-продаже подобного имущества фактически невозможной.

Разумеется, квартира может быть продана, но лишь с открытых торгов для взыскания задолженности созданной «усилиями» владельца жилья.

Залог

Как правило, является обеспечением кредита или залоговым имуществом по договоре об ипотечном кредитовании. Несмотря на эти условия вполне может быть продано, правда, исключительно с согласия залогодержателя – банка, финансового учреждения или иного кредитора физического или юридического лица.

Впрочем, вряд ли залогодержатель будет препятствовать сделке которая позволит ему получить оставшиеся по договору ипотеки денежные средства.

В подобном случае возможны 3 варианта событий:

  • покупатель обязуется выплачивать остаток ипотеки банку и компенсирует продавцу ту сумму которую он уже потратил на выплату кредита;
  • платеж может быть осуществлен двум сторонам: банку – остаток ипотеки, продавцу – разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки выплаченной банку;
  • покупатель может отдать продавцу деньги двумя частями: первая часть равная сумме ипотечного кредита будет передана банку и позволит снять залог, после чего будет выплачена вторая часть денег. В этом случае кстати можно обойтись без согласия банка на продажу, правда в том случае если нет ограничений на досрочный возврат кредита.

Аренда

В продаваемой квартире согласно договору аренды могут проживать жильцы и если договор на аренду еще не истек они имеют право на проживание в жилье. Выселить арендаторов раньше в принципе можно, но скорее всего это займет время и потребует обращения в суд, то есть дополнительных финансовых расходов.

Если покупатель хочет избежать данных забот, он может потребовать продавца расторгнуть договор аренды досрочно.

Наличие договора пожизненной ренты

В обмен на уход и заботу о себе одинокие пожилые люди могут заключить договор пожизненной ренты с третьим лицом, оставив ему жилье. Данная квартира в принципе также может быть продана, но лишь с согласия получателя ренты. Помимо этого, если условия договора не были выполнены обязательство за их исполнение переходит от продавца к покупателю.

Наконец, получатель ренты может расторгнуть договор если установленные в условиях договора условия окажутся нарушенными. Все это делает покупку квартиры с подобным обременением весьма рискованным.

Несовершеннолетние и недееспособные собственники

Данная проблема также вполне решаема, нужно лишь получить согласие на совершение сделки от органов опеки и попечительства или иных законных представителей. Тем не менее это дополнительные заботы которые хотя и являются прежде всего делом продавца, но все же существенно затягивают срок осуществления сделки.

Поэтому желательно потребовать от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Наличие супруга-совладельца жилья

В случае, если супруги являются совладельцами жилья, или же оно было приобретено в момент официально зарегистрированного брака и просто было зарегистрировано на одного из супругов, от второго обязательно потребуется согласие на продажу жилья, даже если в настоящий момент.

Без его/ее согласия сделка может быть признана недействительной через суд, так что следует обратить внимание на семейное положение продавца: состоял ли он/она в официальном браке на момент приобретения жилья, при каких обстоятельствах во время брака было получено жилье (если по дарственной или в наследство, согласие не требуется).

Регистрация в квартире третьих лиц

Может образоваться в результате сдачи в аренду жилья продавцом. Если прописка имеет временный характер, то особых неудобств это не принесет, ситуация ухудшиться если в квартире прописан несовершеннолетний – согласно отечественному законодательству при временной регистрации родителей они могут прописать ребенка по месту собственной регистрации без формального согласия владельца.

По тому же законодательству выписать их из квартиры новый владелец сможет не ранее чем родители ребенка найдут новое жилье, что по закону может затянутся на срок до 2 лет. Таким образом данное обременение (регистрация несовершеннолетнего ребенка) считается одним из самых рискованных при покупке жилья.



8 комментариев

  1. Элеонора

    Здравствуйте, продаем квартиру знакомым, они ее покупают в ипотеку от сбербанка. У нас два собственника, а значит нам нужно обращаться к нотариусу. Подскажите нам последовательность наших действий.

    • Эксперт

      Уважаемая Элеонора. Вначале Вам нужен договор, составленный сотрудниками сбербанка, проверьте, что бы четко была прописана технология оплаты не только со стороны сбербанка, но и собственных средств покупателя. Очень часто сотрудники не указывают в договоре, как и при каких условиях (задатком или в день подписания) производит оплату покупатель квартиры, и это может стать серьезной проблемой для продавца. Затем Вы обращаетесь с этим договором к нотариусу и после этого оформляете саму сделку (можете через службу «Мои документы»).

  2. Здравствуйте, муж на себя оформляет покупку квартиры в ипотеку, хотим обезопасить себя при передаче денег, какие есть варианты безопасной сделки?

    • Эксперт

      Добрый день уважаемая Инна. Вы не написали, в каком банке Вы планируете брать ипотеку, например у сбербанка есть такая услуга – как безопасная сделка. То есть банк берет на себя всю ответственность при прохождении сделки и вернет Вам деньги при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Такой способ сейчас существует во многих банках, и он является самым безопасным.

  3. Анна Сергеевна

    Добрый день, уважаемые юристы. Подскажите, пожалуйста, какие могут быть «подводные камни» при покупке ипотечной квартиры. Мне предложили купить квартиру, которая взята в ипотеку и еще не выплачена. Стоимость этой квартиры очень хорошая. Есть желание купить ее. Но боюсь. Как можно обезопасить себя в данной ситуации?

    • Эксперт

      Добрый день, уважаемая Анна Сергеевна. Покупка ипотечной квартиры происходит в трехстороннем порядке. Такую квартиру можно купить только с согласия банка, который выдал ипотека. В сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и банк. Чаще всего, все юридические моменты банк берет на себя. Таким образом, покупка такой квартиры является довольно-таки безопасной сделкой.

  4. Добрый день! Хочу купить квартиру по очень привлекательной цене. Продавец (собственник) предупредил, что сможет сняться с регистрации только через полгода, когда вступит в право наследования и оформит на себя другую квартиру. Еще в этой квартире зарегистрирована его девяностолетняя мать. В свое время она отказалась от приватизации в пользу сына. Я не против, чтобы эта женщина оставалась в квартире. Как лучше прописать эти условия в договоре купли-продажи, чтобы у регистрационного органа не было претензий при регистрации перехода права собственности. Спасибо.

    • Эксперт

      Добрый день, уважаемая Ольга. Рекомендуем Вам обратится за помощью к юристу. Мы не можем составить полноценный договор в режиме комментирования.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 × один =