Рассмотрим подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках

При покупке жилья всегда встает проблема, где его покупать: на первичном рынке (строящееся) с нуля или на вторичном (у владельца). Каждый из способов имеет свои плюсы: например, «первичка» существенно дешевле, да и психологически приятно осознавать, что ты первый владелец жилья. Зато «вторичка» обычно не требует никаких дополнительных работ и уже готова к заселению, да и возможностей выбрать масса.

Неудивительно, что многие останавливаются именно на этом варианте.

Но, как часто бывает, при любой сделке существуют риски.

Риски можно условно разделить на технические и юридические:

• технические риски связаны с состоянием квартиры, ее характеристикой и технической документацией, обычно не являются препятствием к сделке, но могут сделать проживание покупателя в квартире не совсем комфортным и для их решения потребуются дополнительные финансовые затраты, иногда довольно значительные;
• юридические риски связаны с так называемой «юридической чистотой» осуществления
  сделки и могут повлечь за собой как ограничение прав собственности на приобретенное жилье, так и вовсе его потерю с утратой энной суммы денег.

Технические «подводные камни»

К подобного рода проблемам можно отнести:

• общее состояние дома, его возраст и состояние стен, фундамента, длительное отсутствие капитального ремонта;
• состояние подвала (угроза подтапливания), подъезда (сырость, грибок);
• состояние инженерных коммуникаций — отопления, электропроводки, водоснабжения и водоотведения (в квартире узнать это легко, а вот в доме — не всегда);
• наконец, важный вопрос – кто будет соседями.

Однако главный «подводный камень», на который следует обратить внимание — это наличие самовольных изменений в квартире: перенос дверей, окон, снесение стен и расширение площади.

По законодательству такие квартиры продавать нельзя, но продавцы зачастую этот факт скрывают. Поэтому рекомендуется потребовать у продавца технический паспорт (готовится специалистами Бюро технической инвентаризации), и внимательно его сверить с фактическим расположением комнат, окон, дверей, площадью квартиры и т. д.

Невнимательность может дорого обойтись. При выявлении факта незаконной перепланировки уже новый владелец вынужден будет платить солидный штраф, а также за свой счет возвращать помещение к состоянию, указанному в техническом паспорте.

Именно поэтому данная техническая проблема, тесно переплетенная с юридической, считается самой опасной.

Юридические «подводные камни»

Список последних гораздо шире и опаснее, так как часто может привести к потере покупателем квартиры и денег, причем речь даже может не идти о банальном мошенничестве с квартирой, которого сегодня хватает. Негативную роль может сыграть простое незнание законов.

Итак, возможные проблемы:

• банальное мошенничество с использованием поддельных документов, выписанных на подставное лицо. Особенно часто это происходит при сделках, в которых интересы хозяина представляет другое лицо по доверенности, что является весомым поводом для беспокойства в юридической чистоте сделки;
• наличие в истории квартиры сделок сомнительного характера — как правило, помочь развеять сомнения может расширенная выписка из Единого госреестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП). Если за относительно короткое время жилье сменило несколько хозяев, это также повод задуматься о чистоплотности предыдущих продаж — может найтись обманутый мошенниками владелец (его родственник) и подать в суд. В случае успешного решения дела последнему покупателю, то есть Вам, придется выехать из квартиры;
• продажа квартиры по договору дарения, пожизненной ренты, наследства и прочие ситуации, в которых будут затронуты интересы третьих лиц — уже после совершения сделки могут появиться люди, чьи интересы пострадали или не были учтены в ходе сделки купли-продажи жилья. Такие люди потому будут оспаривать сделку в суде, и выигрыш владельцу не гарантирован. Но даже в случае победы – это нервы и дополнительные финансовые расходы;

• занижение собственником цены квартиры, указанной в договоре — довольно распространенная практика, вызванная нежеланием собственника платить налог с продажи недвижимости. Вместе с тем, она может оказаться частью мошеннической сделки, когда в результате выяснившихся обстоятельств, например, отсутствия согласия органов опеки для несовершеннолетнего или супруга/супруги сделка аннулируется. В таком случае покупатель получит назад лишь ту сумму, которая была указана в договоре, а не реальную, переданную продавцу наличными без всяких документов;
• продажа квартиры с обременением прав в виде ареста, залога, тяжбы и тому подобного скрытого обременения — в принципе, покупка-продажа возможны, но потребуют от покупателя дополнительных расходов, усилий и времени, которые не всегда принесут положительные результаты;

• необходимость согласия для осуществления сделки третьих лиц — как правило, эта ситуация возникает при проживании в продаваемой квартире несовершеннолетних или супруга/супруги: в первом случае необходимо согласие органа опеки и попечительства, во втором случае необходимо поинтересоваться семейным положением продавца и обстоятельствами получения жилья. Например, дарственная или завещание избавляют от необходимости получения письменного согласия второй половины;
• продажа жилья, владельцем которого является несовершеннолетний, наркоман, человек страдающий психическими расстройствами и т. д. – подобные сделки, в принципе, не запрещены законодательством, но могут быть оспорены и отменены в судебном порядке;

• покупка квартиры с собственниками-лицами, проходящими воинскую службу, отбывающими наказание или пропавшими без вести — за всеми этими категориями сохраняется право проживания и пользования квартирой, так что их появление может стать неприятным сюрпризом для нового владельца жилья. Даже если они просто прописаны в квартире, может возникнуть ситуация, когда представитель данной категории подаст в суд на признание сделки недействительной. Поэтому важно потребовать от продавца выписку из домовой книги с перечнем прописанных лиц;
• нарушения порядка оформления квартиры, купленной за счет средств материнского капитала — согласно требованиям законодательства, в таком случае часть квартиры должна быть зарегистрирована на ребенка, что делается далеко не всегда из-за нежелания собственника и сложности процедуры. Эффективной системы контроля этого требования создать пока не удалось;
• нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры — могут проявиться спустя годы и стать основанием для расторжения сделки.