В каких случаях наследник может расторгнуть договор найма квартиры?

Не такая уж редкость ситуация, когда арендатор квартиры заключивший договор с ее владельцем узнает о смерти арендатора и его начинает волновать вопрос — как выстраивать отношения с наследниками снимаемого им жилья, не потребуют ли они увеличить плату или вообще съехать с места жительства?

Аналогично и наследники получив жилье могут не найти общий язык с арендатором или решить действовать в собственных интересах увеличив арендную плату, вселить в квартиру других жильцов или даже переехать в полученную по наследству квартиру самим.

Что следует знать о подобной ситуации.

Все решает договор

Прежде всего данный вопрос, взаимоотношения между наследниками снимаемой квартиры и ее арендаторами четко регулируются законодательством Российской Федерации.

Глава 35 статьи 675 Гражданского Кодекса Российской Федерации прямо посвящена данному вопросу и гласит следующее: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Проще говоря, заключенный с умершим владельцем квартиры договор будет действовать во всех своих статьях и пунктах и с новым владельцем жилья, ставшим его правопреемником.

Например, если в договоре стоит фиксированная сумма арендной платы, полагающейся с арендатора на протяжении всего срока действия договора и нет пункта говорящего о возможности ее повышения, наследники собственника квартиры сдавшего в аренду жилое помещение, не имеют права требовать ее повышения. В случае же наличия такого пункта, предполагающего повышение арендных платежей, наследник вполне может увеличить арендную плату.

В случае же если письменного договора не было вовсе квартиросъемщик может съехать в любое время, точно так же как наследник, ставший владельцем квартиры, может потребовать от квартиросъемщиков выехать в любое время. Если квартиросъемщик выезжать отказывается, наследник может привлечь к выселению правоохранительные органы.

Также не исключен вариант суда, если квартиросъемщик не желает выезжать говоря об устных договоренностях или наследник захочет получить арендную плату, не выплачиваемую ранее, в таком случае стороны могут обратиться в суд где потребуются доказательства в виде показаний свидетелей, аудио- или видеозаписи, переписку, включая электронную и СМС.

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Став правопреемником скончавшегося владельца арендуемой квартиры его наследник получает все его права, в том числе право на досрочное расторжение заключенного наследодетелем договора аренды квартиры.

В целом, досрочное расторжение договора найма или аренды квартиры возможно в 3 случаях:

• в случае смерти нанимателя/квартиросъемщика;
• по инициативе нанимателя по причине нарушения пунктов договора, заключенного ранее или скажем банального переезда на другое место жительства, в таком случае он обязан уведомить арендодателя о своем решении. Как правило этот срок оговаривается в договоре и составляет обычно от 1 до 3 месяцев;
• по инициативе арендодателя (в нашем случае наследника), что также потребует уведомления нанимателя.

Следует сказать, что отечественное законодательство в целом стоит на страже интересов арендатора жилья и не позволяет владельцу арендуемого жилья разрывать договор только потому, что этого ему так хочется. Со стороны собственника арендуемого жилища должна быть веская причина для досрочного расторжения договора, причем в большинстве случаев это расторжение будет осуществляться через суд.

Статья 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регулирует случаи, при которых арендодатель и арендатор могут досрочно расторгнуть договор найма жилья.

Основанием для преждевременного расторжения договора аренды со стороны арендодателя могут быть следующие причины:

• признание арендуемого жилья аварийным или таким что непригодно для проживания;
• жилое помещение эксплуатируется не по прямому назначению, то есть не для проживания, например, под производственную мастерскую, склад, офис, магазин и тому подобное;
• систематическая невыплата арендной платы, основанием может стать невыплата подряд 2 и более месячных платежей;
• действия квартиранта или членов его семьи, проживающих с ним в арендуемой квартире принесли вред помещению или имущества арендодателя;
• нарушение законных прав соседей — шум, ведение каких-то ремонтных работ и тому подобное;
• иные случаи, прописанные в жилищном праве.

Как видно из данного перечня, выселить квартиросъемщиков арендодателю непросто, и в большинстве случаев для этого потребуется проходить утомительную и столь нелюбимую многими процедуру суда.

Правда, можно попробовать договориться по-хорошему, поговорить с квартиросъемщиками и убедить их вести себя тише ради спокойствия соседей, аккуратно платить полагающуюся с них арендную плату, возместить ущерб, нанесенный в ходе проживания или устранить изменения, сделанные ими без разрешения.

Кстати, суд также может обязать нанимателя устранить повреждения, нанесенные жилищу арендодателя дав ему для этого 1 год.

В случае же если наследник вступивший в права собственника желает именно выселить арендатора, ему следует готовиться к поиску какой-то из вышеназванных причин для обращения с иском в суд и самому судебному процессу.