Управляющая компания или ТСЖ — что лучше для собственников жилья

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, содержание многоквартирного дома сегодня полностью ложится на плечи собственников жилья. На первый взгляд, это вполне понятно, когда о состоянии собственного дома заботятся его владельцы. Другое дело, когда должного опыта в этом деле ни у кого из жильцов нет. Что делать в таком случае? Государство предлагает гражданам два пути решения — создание ТСЖ либо передача соответствующих полномочий управляющей компании. При этом выбор остается за жильцами.

В данной статье мы постараемся разобраться, какой из предложенных вариантов лучше. Для этого остановимся на каждом из них подробно.

Содержание имущества: возможности осуществления

За понятием «содержание имущества», как правило, скрывается целый ряд важных мероприятий, связанных с поддержанием многоквартирного дома и прилегающей территории в комфортном для проживания состоянии.

Сюда входят:

• обеспечение стабильной работы системы отопления/водоснабжения/электричества;
• контроль над показателями оптимальной температуры/влажности в квартирах;
• организация уборки и поддержание чистоты в общих помещениях, сбор/вывоз мусора;
• работы по благоустройству/озеленению, текущему/капитальному ремонту;
• различные виды сезонных работ.

Организация и обеспечение выполнения данных работ и были, собственно, переданы собственникам жилья.

Согласно законодательству, жильцы имеют право:

• самостоятельно решать все насущные вопросы относительно нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома;
• доверить управление хозяйственной деятельностью управляющей компании.

Как выбрать?

При выборе следует исходить из предпочтений жильцов:

• готовности решать задачи собственными силами;
• самоустранения и доверительного перепоручения обязанности по организации обслуживания дома профильной организации; взаимовыгодного сотрудничества.

В любом случае, по факту придется оплачивать услуги тех, кто будет заниматься организацией всех видов деятельности. Единственный орган, который имеет право принимать решение относительно выбора формы управления многоквартирным домом, – это общее собрание собственников жилья/нежилых помещений.

Обязательное условие — составление протокола собрания, где будут отражены результаты голосования.

О правомерности принятия решения будут свидетельствовать единогласные выводы. Для этого достаточно половины голосов собственников жилья плюс один голос. К какому бы заключению не пришли жильцы, снятие забот об управлении домом с них будет в конечном итоге снято. Обеспечение стабильной деятельности полностью перейдет в руки тех людей, кому будет доверено выполнение данной задачи.

Собрание собственников жилья как высшего органа управления будет происходить только в случае смены управляющей компании или переизбрания председателя ТСЖ.

Последствия выбора: ищем разницу

Главное отличие между управляющей компанией и ТСЖ состоит в их организационно-правовой форме. Именно она предопределяет те преимущества и недостатки, которые характерны для каждой из форм управления.

Управляющая компания — это стабильно коммерческое предприятие. Зачастую, УК представляет собой сообщество — АО либо ООО, несколько реже — унитарную организацию. Главной целью подобных предприятий является получение дополнительных источников финансирования и, соответственно, получения прибыли. В нашем случае речь идет о получении платы за оказание предоставленных услуг.

Создание товарищества собственников жилья преследует несколько другие цели. Это всегда некоммерческая организация, основной деятельностью которой является обеспечение управления общим имуществом многоквартирного дома. Извлечение прибыли в данном случае не ставится за основополагающую цель.

При выборе управляющей компании жильцы должны понимать, что они будут полностью лишены возможности принимать участие в управлении.

Все права будут принадлежать представителям УК. ТСЖ, напротив, предполагает активное включение в работу собственников жилья. Относить такое положение дел к преимуществам или недостаткам выбора жители должны решить самостоятельно.

Плюсы и минусы каждой из форм управления

Товарищество собственников жилья

ТСЖ работает сама на себя — это очевидно. В ее состав входят заинтересованные в собственном уюте и комфорте жильцы. Взаимный интерес, как правило, подогревают общие цели, что способствует получению лучшего результата по сравнению с тем, когда к делу привлекаются сторонние специалисты, которые, по сути, не имеют к дому никакого отношения.

Кроме того, представителям ТСЖ доступна возможность выбора. Разумеется, они не выполняют работы самостоятельно, объединяя одновременно обязанности дворника, уборщика лестничных пролетов либо мастера по ремонту трубопровода. К выполнению данных видов работ привлекаются профильные организации частного характера. Здесь уже можно выбирать подходящие варианты из тех компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке подобных услуг. В любом случае, жители всегда могут сменить компанию, если их не будет устраивать, как будет организована работа их сотрудников.
К недостаткам данной формы управления можно отнести затруднения, которые возникают на пути осуществления насущных задач. Это вызвано, прежде всего, несовершенством законодательной базы.

В действительности, взаимодействие ТСЖ с органами муниципалитета четко не прописано ни в одном нормативном акте.

Отсутствуют и практические наработки. Подобная тенденция находит свое отражение в многочисленных судебных процессах, которые могут затягиваться на долгие годы.

Управляющая компания

Что касается преимущества УК, здесь можно выделить главный из них — это подкрепленный временем опыт в эксплуатации и содержании многоквартирных домов.

Ведь значительная часть УК — это те же ЖЭУ, только преобразованные. Подкрепленные материальной-технической базой и наличием необходимых специалистов, УК в данном вопросе, несомненно, выигрывают. Как уже говорилось выше, существенным недостатком в данном случае выступает полное освобождение жителей не только от участия в решении общих вопросов по содержанию дома, но и от контроля над деятельностью УК.

Рассмотрим на примере

Главные критерии — расходная часть, прозрачность деятельности и борьба с неплательщиками. Если брать в расчет первый показатель, создание ТСЖ на общем фоне будет менее затратным мероприятием.

Посудите сами:

• заключение договоров с поставщиками услуг происходит без привлечения посредников, то есть, напрямую. Следовательно, полностью исключаются значительные дополнительные расходы;
• отсутствует необходимость предусмотрения в собственном штате бухгалтеров, мастеров различного профиля, а также прочих должностей.

Здесь на конечный результат может повлиять только один фактор — правильный выбор жильцов относительно состава ТСЖ и его председателя. Речь идет, прежде всего, о компетентности и порядочности данных людей, которые в своей деятельности будут руководствоваться не собственной корыстью, а интересами жителей дома.

Управляющая компания, как правило, не учитывает эти интересы, а весь выбор субподрядчиков основывается лишь на личных связях ее руководства.

С неплательщиками дело обстоит иначе. Здесь обе организации действуют примерно аналогичным образом — приостанавливают оказание услуг. Разница лишь в том, как это происходит: полностью, когда обесточивается весь дом (ТСЖ), либо частично, т. е. адресно (УК).

В плане прозрачности деятельности ТСЖ сомнений не возникает. Деятельность УК закрыта от посторонних глаз. Обычному обывателю недоступна информация относительно доходов/расходов организации. Непонятно, и чем руководствуется компания при выборе определенной субподрядной организации. Очевидно одно: УК не заинтересовано в снижении стоимости предоставляемых услуг населению, а значит, не стремится привлекать к делу собственников жилья.