На главную / Купля-продажа / Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Первоначальным шагом к осуществлению сделки по купле-продаже квартиры является составление предварительного договора (образец договора).

Этот документ выступает своеобразным гарантом успешного ее завершения и составления основного договора.

Что же должно быть прописано в таком документе?

Что он должен содержать:

  • ФИО, дата рождения, адрес регистрации, серия и номер паспорта;
  • название, форма организационно-правовых отношений, адрес и номер свидетельства о госрегистрации, ФИО основного представителя (если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо);
  • реквизиты доверенности, если на момент подписания договора лицо действует по доверенности.

Обязательным условием составления договора является указание цены на недвижимость и ее описание, в том числе адрес, номер квартиры, расположение на этаже, количество комнат и общая жилая площадь.

Немаловажно прописать также права и обязанности сторон, степень ответственности и штрафные санкции за несоблюдение условий договора.

Сюда относятся:

  • срыв сроков;
  • предоставление заведомо ложных сведений;
  • передача информации третьим лицам, что может повлечь за собой срыв сделки;
  • непосредственно расторжение договора;
  • умышленная порча имущества;
  • долги по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Договор составляется в письменной форме, подкрепляется распиской о получении денежных средств в качестве задатка/аванса и подписывается участниками обеих сторон.

К составлению данного договора нужно отнестись не менее серьезно, чем к заключению основного договора. Как правило, от него зависит 99% успеха будущей сделки. При необходимости предварительный договор можно заверить нотариально.

Какие существуют виды предварительного договора

Предварительный договор может быть заключен:

  • между дольщиком и компанией-застройщиком;
  • клиентом, потенциальным покупателем и агентством недвижимости;
  • участником ипотечного кредитования и банком-кредитором;
  • а также между покупателем и частным продавцом, владельцем недвижимости.

Когда возникает необходимость подписания предварительного договора:

  • Если по определенным причинам основной договор купли-продажи квартиры не может быть сразу заключен. Речь идет о том, например, что покупатель не собрал к этому моменту определенной суммы капитала и планирует взять ссуду в банке. Продавец, в свою очередь, занимается подготовкой необходимого пакета документов.
  • Если обе стороны хотят быть уверенными в том, что последующая сделка по истечению определенного времени все-таки произойдет, и будет отвечать оговоренным заранее устно и письменно условиям.
  • Если вносится аванс или задаток.

В чем отличия аванса и задатка

И как они могут повлиять на последствия расторжения предварительного договора:

  • Аванс – это определенная сумма, которая вносится в качестве гаранта на покупку квартиры и обычно составляет 5-10% от общей суммы. Если при существенном изменении цены на недвижимость в процессе осуществления сделки покупатель не согласен с этим и принимает решение расторгнуть ее, продавец обязан вернуть равнозначный полученному аванс. Последний момент, в свою очередь, является выгодным для продавца, ведь он может найти другого покупателя и продать ему это же жилье дороже.
  • Если речь идет о задатке, то здесь сумма удваивается в случае отказа от сделки со стороны продавца. Если виновником расторжения договора является покупатель, задаток не возвращается, что само по себе является неприятным моментом.

Что по срокам?

Отдельной строкой в предварительном договоре обсуждаются сроки, когда будет заключен основной договор.

Если на момент подписания данный пункт по каким-то причинам был пропущен сторонами, необходимо обратиться к нормам гражданского законодательства.

В этом случае основной договор должен быть заключен не позднее одного года с момента подписания предварительного договора. По истечению этого времени сделка будет аннулирована.

Основные ошибки

Очень часто стороны недооценивают значение предварительного договора, где оговариваются все важные условия будущей сделки, и не считают нужным его составлять. Впрочем, в последующем это может привести не только к разногласиям в процессе заключения основного договора и даже расторжению сделки, но и к штрафным санкциям.

Самой распространенной ошибкой является заключение предварительного договора с фирмой-застройщиком на строящееся жилье, что само по себе, в принципе, незаконно, и идет в разрез с нормами закона о долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно такому договору, застройщик получает денежные средства от покупателя, мотивируя это тем, что после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию право собственности гарантированно перейдет покупателю.

На самом деле это не совсем так, потому что:

  • жилье находится в стадии строительства, то есть, в действительности не существует;
  • существует вероятность «двойных продаж»;
  • является достаточно рискованным шагом с точки зрения возврата собственных средств;
  • предварительный договор по факту ни к чему не обязывает обе стороны.


4 комментария

  1. Владимир Андреевич

    Добрый день, уважаемые юридические консультанты по вопросам недвижимости. Я планирую покупку трехкомнатной квартиры в Москве. Нужный вариант я нашел. Сошлись с продавцом и по поводу стоимости. Меня все устраивает, но я прошу у продавца отсрочку на 2 месяца. У меня немного не хватает денег на покупку данной квартиры. Хочу сначала продать свою однокомнатную. Прошу у продавца два месяца, чтобы было время с запасом. Он не против этого, но при условии, что я внесу задаток в размере 50% стоимости его квартиры. Это меня немного смущает, ведь обычно сумма задатка составляет около 5-10%, ну максимум 15. А он просит половину. Аргументирует это тем, чтобы я точно не передумал. Что Вы можете подсказать по этому поводу?

    • Эксперт

      Добрый день, уважаемый Владимир Андреевич. Действительно, сумма задатка, которая составляет половину стоимости квартиры, является очень большой. С одной стороны, продавец имеет право просить такого задатка. Но с другой стороны, если возникнут дополнительные причины, по которым Вы откажетесь от приобретения такой квартиры, то свой задаток Вы не сможете вернуть обратно. Не рекомендуем вносить такой большой задаток, ведь Вы несете своеобразные риски. Рынок недвижимости в Москве сейчас переполнен разнообразными квартирами. Думаю, что Вы сможете найти другой вариант, где не будет необходимости предварительно вносить половину стоимости жилья.

  2. Оксана Сергеевна

    Здравствуйте. Подскажите, можно ли сейчас инвестировать в строительство многоквартирного дома? Покупка квартиры в доме, который еще не имеет даже фундамента, является очень выгодным вариантом приобретения жилья. Но последнее время очень часто подобные застройщики после сбора определенного количества инвестиций просто бросают начатые и недостроенные дома. Как уберечь себя от таких недобросовестных застройщиков?

    • Эксперт

      Здравствуйте, уважаемая Оксана Сергеевна. К сожалению, защитить себя на 100% не получится никак. Застройщик в любой момент может заявить, что он обанкротился и не имеет средств на завершение строительства либо на возврат денег инвесторам. Но существует общепринятый подход к выбору более надежных застройщиков. В первую очередь нельзя доверять предложениям, которые существенно ниже среднерыночных. Кроме этого, необходимо выбирать тех застройщиков, которые имеют очень хорошую репутацию. Если застройщик успешно построил несколько десятков домов, и у него не возникало проблем с инвесторами, то такому застройщику можно довериться. Однако не забывайте, сто стопроцентной гарантии в добросовестности того или иного застройщика Вам никто не даст. В любом случае существуют небольшие риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

13 − 1 =