На главную / Налоги / Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры или дома? Как подать декларацию

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры или дома? Как подать декларацию

Многих интересует вопрос – как правильно платить налог при продаже недвижимости и
бывают ли случаи, когда этого можно не делать.

Когда и сколько платить

Как гласит Налоговый кодекс Российской Федерации, вырученные при продаже квартиры или иной недвижимости средства являются доходом определенного физического лица, а значит, подлежат налогообложению по стандартной ставке налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13%. Если владельцем жилья был нерезидент, проще говоря, не гражданин Российской Федерации, ему придется отдать 30% НДФЛ.

При продаже квартиры обязанность гражданина – сообщить в налоговую службу о совершенной им сделке по продаже жилья, подав налоговую декларацию.

Однако не спешите, продав жилье, идти заполнять налоговую декларацию и нести ее в местный орган налоговой службы. Может получиться так, что платить никаких налогов вовсе не нужно.

Прежде всего, следует разобраться, как давно Вы стали собственником продаваемой квартиры, то есть, каким числом и годом датировано право собственности на реализуемое жилье. Согласно действующему законодательству, гражданин, владеющий квартирой более 3-х лет, полностью освобождается от уплаты налогов при ее продаже.

В связи с этим встает вопрос, с какой именно даты считать 3 года? Как уже говорилось выше, считать нужно с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Есть и нюансы:

  • если квартира получена в наследство, в таком случае отсчет идет с даты смерти наследодателя;
  • если речь идет о квартире в доме, построенном жилищно-строительным кооперативом, дата отсчета идет с момента выплаты продавцом своего пая.

В случае если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, он обязан заплатить налог на продажу квартиры, таким образом государство пытается влиять на спекулятивные сделки на рынке недвижимости. Правда, и в этом случае продавцу полагается льгота с налоговым вычетом, реализуемая в двух вариантах.

Налоговый вычет

Вариант первый. При сделках с недвижимостью существует налоговый вычет, составляющий 1 миллион рублей. На практике это действует следующим образом: предположим, нужно продать квартиру за 3 миллиона. В таком случае продавец обязан платить налог не в сумме 390 тыс. рублей (3 млн руб.*0,13), а в сумме 260 тыс. рублей (3 млн руб. – налоговый вычет в 1 миллион рублей, то есть 2 млн руб.*0,13).

В случае, если продажная цена будет ниже 1 млн руб., то есть суммы налогового вычета, никакой налог и вовсе не платится. Последнее обстоятельство, кстати, довольно часто используется для уклонения от уплаты налогов при сделках по продаже жилья, когда в договоре указывается одна сумма, меньше миллиона рублей, а остальная передается наличными из рук в руки. Данная сделка опасна для покупателя, поскольку в случае признания сделки незаконной он сможет вернуть только сумму, официально указанную в договоре в качестве покупной, остальные же деньги продавец на законных основаниях сможет ему не возвращать.

Вариант второй. В случае приобретения Вами продаваемой ныне квартиры в течение 3-х лет до нынешней сделки путем покупки этого жилья, порядок начисления налога снова-таки несколько другой. Если продавец сможет предоставить доказательства покупки им продаваемой ныне квартиры за определенную сумму, тогда налоговый вычет будет произведен на сумму расходов на покупку жилья. Допустим, если продаваемую сейчас квартиру за 3 миллиона рублей Вы сами купили 2 года назад за 1,5 миллиона рублей, налог будет платиться из суммы 3 миллиона рублей (1,5 миллиона рублей *0,13), что дает сумму налога в 195 тысяч рублей.

Куда и как подать декларацию

Если согласно вышеуказанным условиям продавец не имеет права на невыплату налога на доходы от продажи недвижимости, в таком случае следует заполнить налоговую декларацию и подать ее в местные органы налоговой службы по месту жительства. Сделать это необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить налог нужно не позднее 15 июля.

При продаже квартиры в Федеральную налоговую службу подаются следующие документы:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи квартиры, прошедший регистрацию в Росреестре;
  • документы, служащие подтверждением осуществления расчетов по сделке купли-продажи квартиры: выписки с банковских счетов или расписки в получении средств, если средства передавались наличными из рук в руки;
  • при продаже доли в квартире – заявление на распределение налогового вычета;
  • копия паспорта продавца и ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика).

При неподаче налоговой декларации виновному грозит наказание от штрафа в 100 тысяч рублей до 3 лет лишения свободы.



8 комментариев

  1. Надежда Викторовна

    Какой налог должен оплатить человек, который владел квартирой менее трех лет, но покупал квартиру как нерезидент РФ, а на данный момент он уже получил гражданство. К его налогообложению будет применяться ставка 13% или 30%?

    • Эксперт

      Уважаемая Надежда Викторовна, нет никакой разницы, в каком статусе, резидент или нерезидент, покупалась квартира. На процентную ставку налогообложение влияет лишь статус человека на момент продажи квартиры. Если человек продающий квартиру имеет гражданство РФ, то к нему применяется 13-процентная налоговая ставка. Нет разницы когда именно было получено гражданство.

  2. Виктор

    А почему такая несправедливость? Почему существуют эти три года владения. Ведь получается, что один человек, прожив в квартире три года, продает ее без уплаты налога, а второй, который владел ею, скажем так, 2 года и 10 месяцев, должен оплатить приличную сумму.

    • Эксперт

      Уважаемый Виктор, данная система налогообложения служит, в первую очередь, для ограничения спекулятивных действий на рынке недвижимости. Если для продажи квартиры без оплаты налогов не надо будет ждать три года, то появится очень большое количество спекулянтов, которые будут скупать квартиры по выгодной стоимости и перепродавать их с существенной наценкой. Это может повлечь за собой рост цен на недвижимость по всей стране. Ну и понятно, просто огромные обороты на рынке недвижимости будут проходить без налогообложения.

  3. Евгений

    Здравствуйте! Продал квартиру полученную в дар за 440 000 рублей, какой налог мне нужно заплатить? И будет ли какой то налог вообще?

    • Эксперт

      Уважаемый Евгений. Налог 13 процентов взимается с квартиры, если Вы не владели ей три и более года. И только с суммы, превышающей 1 миллион рублей. То есть, если бы Вы продали квартиру за 1 миллион 440 тысяч рублей, и владели бы квартирой менее трех лет (она бы Вам была подарена 2 года назад), то Вам следовало бы оплатить налог с 440 тысяч – то есть 57,2 тысячи. Но так как сумма продажи меньше миллиона, ничего Вам платить не придется. Только обязательно подайте декларацию в налоговую, как это сделать, читайте в статье.

  4. Владимир Сергеевич

    Добрый день, уважаемые юристы. Хочу продать дорогую элитную квартиру в Москве. Владею этой квартирой менее двух лет. Понимаю, что необходимо будет уплатить существенную сумму налога. Но делать этого не хочется. Что будет, если я во время продажи квартиры укажу официальную стоимость квартиры в несколько раз ниже. Какие риски при этом я буду нести?

    • Эксперт

      Добрый день, уважаемый Владимир Сергеевич. Если Вы фиктивно снизите стоимость квартиры для уменьшения налогообложения, то в случае обжалования договора купли-продажи и признания его недействительным, риски будет нести покупатель. Именно покупателю в таком случае, будет возвращаться не вся сумма стоимости недвижимости, а только официальная. В большинстве случаев, покупатели никогда не соглашаются на покупку недвижимости по заниженной стоимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

три × три =