Как поделить квартиру при разводе, когда квартира куплена в ипотеку, которая еще не выплачена

Когда распадается семья, это трагедия, а когда распадается семья, на которую в банке оформлена ипотека, это трагедия вдвойне. Что будет с ипотекой и с самой квартирой после развода? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто и когда оформлял ипотеку: муж и жена вместе или муж (жена) отдельно, до свадьбы или уже после.

Практика бракоразводных процессов показывает, что ипотека довольно редко является препятствием к разрыву отношений. Если сохранить «ячейку общества» не представляется возможным, тогда вопрос о разделе недвижимости, и соответственно, долгов по ипотеке, лучше всего решить во внесудебном порядке. Обращение к Фемиде — это мера, прибегать к которой нужно только в самом крайнем случае.

Что будет с ипотекой после развода

В большинстве случаев ипотеку оформляет на себя кто-то один из супругов. Что будет с ипотекой? Долг между мужем и женой может быть разделен судом. Но для банка ситуация с разводом не меняется.

Для финансового учреждения должник — это тот человек, с которым непосредственно подписывался договор.

Таким образом, если муж оформлял ипотеку до развода, то он остается «официальным должником» и после него. Если жена будет уклоняться от выплат, муж сможет подать на нее в суд с регрессивным иском.

Если один из супругов приобрел квартиру до свадьбы

Имущество, купленное до свадьбы, не считается совместно нажитым и не подлежит разделению. Следовательно, квартира останется тому из бывших супругов, который ее покупал. Если второй супруг внес в эту квартиру свои деньги, а не из семейного бюджета, он сможет претендовать на свою часть недвижимости. Таким взносом может быть выплата определенной доли кредита, оплата дорогого ремонта и т. д. Естественно, свою правоту придется доказать с помощью документов — выписками из банковского счета, квитанциями и чеками.

Возмещение супругу, не указанному в ипотечном договоре

Может ли супруг, не указанный в ипотечном договоре, получить возмещение за свою долю выплат? Мнения юристов на этот счет разделись по принципу «50 на 50». Мнение тех, кто считает, что второй супруг не вправе претендовать на возмещение, объясняется просто: выплаты по кредиту осуществляются из общих доходов мужа и жены, а общие расходы поделить весьма непросто. С другой стороны, в подобных делах иногда встречаются и позитивные решения. Несмотря на всю витиеватость формулировок судебных инстанций, их основной смысл сводится к тому, что права требования должны учитываться при разделе имущества.

Следует отметить, что судебной практики по этому вопросу накопилось пока мало. Мы нашли только одно дело за последнее время — в нем суд принял решение возместить жене ее выплаты в ипотеке за квартиру. Следовательно, как будет развиваться ситуация именно в Вашем случае, предсказать нельзя.

«Договориться на берегу»

Есть такое неформальное понятие, как «договориться на берегу». Смысл его заключается в том, что два человека договариваются перед важным и ответственным мероприятием, заранее распределяя между собой права и обязанности.

Перед тем, как оформлять ипотеку на двоих, подумайте, что станет с квартирой в случае Вашего развода.

И для мужа, и для жены основной риск заключается в том, что они будут все так же отвечать перед банком — независимо от того, сохранились ли у них какие-нибудь права на квартиру, либо нет. Таким образом, ситуация может сложиться очень неприятная: жилплощади уже нет, а долги остались еще на годы.

Чтобы этого избежать, нужно заключить или брачный контракт, или отдельное соглашение о том, что делать с квартирой и ипотекой после развода. В этом соглашении должно быть прописано, как будет разделена квартира (поровну, в процентном отношении или же один из супругов откажется от своей доли в пользу другого). В этом же документе нужно отразить и другой важный момент: кто будет выплачивать ипотеку после того, как два человека уже не будут официально считаться супругами. Эти же пункты должны быть и в ипотечном договоре — ваш банк, чтобы перестраховаться, с радостью включит новые положения в документ.

«Цивилизованный» развод

Как «цивилизованно» развестись, если ипотека была оформлена на двоих? «Цивилизованный» развод может быть только в одном случае — по обоюдному согласию, без участия суда. Муж и жена могут разделить квартиру и выплаты по ипотеке на равные либо иные части, один из супругов может безвозмездно или за отступные отказаться от своей доли в недвижимости. Тогда второй супруг, получив 100% квартиры, будет должен выплачивать всю ипотеку. Отказавшись от своей доли в квартире, нужно обратиться к кредитору — он переоформит Вашу часть долга на бывшего мужа или жену.

Есть еще и третий, «альтернативный» вариант: продать квартиру, с вырученной суммы вернуть долг финансовому учреждению, а оставшуюся сумму разделить между собой.

Однако, перед тем, как это сделать, придется поставить в известность банк — недвижимость ведь находится в залоге.

Согласно 391 статье Гражданского кодекса, допускается перевод долга между «старым» и «новым» должником, при наличии соответствующей договоренности между ними. Для проведения такой операции требуется согласие кредитора, иначе сделка считается ничтожной, то есть не имеющей никаких правовых последствий. То же самое гласит и закон об ипотеке — любые действия с предметом залога (в данном случае с квартирой) можно производить исключительно с согласия залогодержателя, коим является банк.

«Цивилизованно» развестись не получилось. Что делать

Если супруги не хотят идти на «мировую» сами, им в этом «поможет» суд. Стороны предоставляют свои требования и обоснования, а суд принимает решение, кому достанется квартира, в каких долях бывшие муж и жена будут выплачивать оставшуюся часть ипотеки. Естественно, в таких делах участвует и третья сторона — финансовое учреждение, которое выдавало кредит.

Суды принимают одно из двух решений:

• квартира, равно как и оставшийся долг по кредиту, отходит к одному из супругов. Второй супруг получает материальную компенсацию за свой вклад;
• квартира делится на доли (как правило, равные). Долю того из супругов, с которым остаются дети, могут увеличить. Ипотеку каждый выплачивает сам за себя, компенсацию никто не получает.

Как делятся выплаченные и оставшиеся платежи

Если муж или жена отказывается от своей доли в пользу другого супруга, то он (она) может претендовать на компенсацию.

Как правило, размер компенсации равен половине стоимости недвижимости.

Супруги могут договориться между собой и сами — им ведь виднее, кто кому и сколько должен.

Иногда один из супругов выкупает ипотеку у второго. Также может быть выкуплена только часть расходов, которую второй супруг выплачивал за счет своего дохода. Дальше ипотеку платит тот, кому после развода досталась квартира.

В том случае, если муж и жена не договорятся между собой, размер компенсации установит суд. Обычно суды просто делят надвое стоимость квартиры либо ипотеки. Во втором случае им нужно просто сделать соответствующий запрос в банк.

Если никто не хочет отказаться от своей доли в пользу другого, то и муж, и жена получат свои доли в соответствии с решением суда. Долги делятся пропорционально частям в квартире. В дальнейшем бывшие супруги просто платят вновь рассчитанный, теперь уже только «свой», долг. При этом размер долга, который супруги выплатили до развода, суд во внимание не берет. Компенсацию не получает никто.