Все нюансы дарения доли в квартире без согласия второго собственника

Согласно 244-й статье ГК РФ, имущество, пребывающее в собственности нескольких граждан, может принадлежать им на праве общей собственности. В отношении доли каждого из них предусмотрено право, связанное с возможностью распоряжаться ею по своему усмотрению, т.е. осуществлять сделки купли-продажи, дарения, завещания, передачи в залог, прочее, но с соблюдением положений 250-й статьи ГК РФ в случае, если речь идет о возмездном отчуждении (2-я часть 246-й статьи ГК РФ).

В свою очередь, 250-я статья ГК РФ для желающих продать долю либо обменять ее устанавливает обязанность по письменному извещению других участников долевой собственности относительно своих планов с отражением цены и других существенных условий сделки с посторонним лицом в специальном письме-уведомлении. Если участниками будет выражен прямой отказ от предложения (реализации своего приоритетного права) либо они не уложатся в месячный срок, отведенный для приобретения недвижимого имущества, сделка может быть заключена с любым заинтересованным лицом.

Рассмотрим, распространяются ли рассматриваемые нормы гражданского законодательства на сделки по дарению доли в квартире.

Переход прав по договору дарения сквозь призму законодательства

Обязанность, связанная с предварительным уведомлением других собственников, равно как и преимущественное право приобретения доли в квартире, не применяется по отношению к сделкам дарения. Это объясняется безвозмездным характером такого рода соглашений, в рамках которых не возникает необходимости получения согласия остальных лиц, владеющих долями.

Другими словами, Вы можете передать в дар имеющуюся долю кому угодно, не ставя при этом в известность остальных дольщиков.

После заключения договора дарения и его нотариального удостоверения переход прав обязательно удостоверяют посредством госрегистрации.

Напомним, в общих случаях, когда передается в дар вся квартира, обязательное нотариальное удостоверение договора дарения не требуется.

Обязанность уплаты налога в размере 13% от стоимости имущества, полученного в дар, возникает в том случае, если одаряемый не является близким родственником (членом семьи) дарителя. В соответствии с Семейным кодексом РФ к последним относят супругов, родителей и детей, включая усыновителей и усыновленных, а также дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестер (включая сводных). В противном случае, когда в сделке участвуют члены семьи, налог не платится.

Поскольку итоговая сумма налога зависит от стоимости передаваемого в дар имущества, в самом договоре рекомендуется прописывать сумму, уступающую в цене среднерыночной, к примеру, кадастровую.

Важно! При попытке выдать договор дарения за таковой купли-продажи ввиду отсутствия необходимости получения согласия других лиц, располагающих долями в квартире, сделка может быть признана притворной.

Расторгнуть же договор дарения через суд можно только в том случае, если одаряемым были предприняты действия, которые отразились на здоровье или жизни дарителя, либо сделка совершалась в состоянии заблуждения, что на практике очень трудно доказать.

Порядок оформления сделки и необходимые документы

Обращению в нотариальную контору, где будет в дальнейшем происходить оформление сделки, предшествует сбор документов.

На этом этапе Вам потребуется подготовить:

• справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам;
• копию домовой книги;
• кадастровый и технический паспорта недвижимости;

• правоустанавливающие документы, в том числе, договор купли-продажи либо завещание (при наличии), подтверждающие основания возникновения прав собственности;
• согласие супруга, удостоверенное нотариально (в случае, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу);
• разрешение органов опеки относительно предоставления согласия на распоряжение имуществом законными представителями несовершеннолетних граждан (от 14 до 18 лет) и лиц, признанных по решению суда ограниченно дееспособными.

В отдельных случаях (преимущественно при отсутствии водительского удостоверения) дополнительно могут запрашиваться справки, выданные в наркологическом либо психоневрологическом диспансере.

Далее переходят к формированию договора дарения. Как правило, он составляется по готовым шаблонам, разработанным нотариусом с учетом всех законодательных требований, что создает дополнительные гарантии для обеих сторон.

На руки стороны получают три экземпляра, один из которых останется в регистрирующем органе, а два других будут выданы им после самой регистрации, которая обычно не превышает 10 рабочих дней с момента подачи заявления и пакета документов.

Подать документы на госрегистрацию стороны могут лично, посредством почтовых услуг (заказным письмом с описью вложения и уведомлением) либо через Интернет в электронной форме. Также необходимо будет уплатить государственную пошлину.