Участие в долевом строительстве: возможно ли получить неустойку от застройщика за несвоевременную сдачу объекта

Для того чтобы стать обладателями жилой недвижимости, многие граждане вкладывают средства в возведение жилья, заключая договора долевого участия. Делая вложения, каждый понимает, что момента, когда жилье будет готово к заселению, придется ждать достаточно долго. При этом часто ведение строительных, отделочных и других работ затягивается и выходит далеко за рамки сроков, оговоренных в соглашениях.

Согласно действующему законодательству, застройщики несут ответственность перед участниками долевого строительства за несвоевременную сдачу жилых объектов. В частности, они обязаны уплачивать неустойку, размер которой зависит от того, кем являются собственники квартир (для организаций установлен один размер пени, для частных лиц — двойная величина). Кроме того, сумма неустойки напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Неустойку можно взыскать как в добровольном порядке, так и через суд.

При рассмотрении дела в суде собственник жилья, кроме самой неустойки, может потребовать возмещения иных расходов, вызванных невыполнением застройщиком своих обязательств (компенсации стоимости аренды жилья и т. д.) либо связанных с нанесением морального вреда.

Период исковой давности по таким заявлениям составляет три года.

Порядок согласования сроков

Сроки завершения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию прописываются в договоре долевого участия. Застройщик обязуется завершить все работы в указанное в договоре время, после чего ввести объект в эксплуатацию. Срок сдачи жилья единый для всех участников сделки.

До момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи его в собственность дольщикам застройщик несет на себе все риски, связанные с объектом, его повреждением или уничтожением. Если застройщик не успевает вовремя завершить все необходимые действия, он должен предупредить об этом всех участников ДДУ за два месяца до установленной в договоре даты. В уведомлении он может предложить согласовать новый срок сдачи объекта в эксплуатацию. Если же такая процедура не соблюдена, застройщик обязан выплатить неустойку всем пострадавшим лицам.

При этом дольщики также должны полностью выполнять свои обязательства, в частности, вовремя вносить средства в размере, предусмотренном договором. После ввода недвижимости в эксплуатацию дольщики должны принять ее в соответствии с действующим законодательством.

Как рассчитать размер неустойки

Размер неустойки, которая должна быть выплачена участникам ДДУ, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, на момент исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Физическим лицам — участникам ДУУ — неустойка уплачивается в размере, умноженном на два. Рассмотрим, как рассчитывается размер неустойки на конкретном примере.

Допустим, дольщиком является частное лицо:

• размер неустойки равен 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• ставка рефинансирования на дату рассмотрения дела составляет 8%;
• цена квартиры составляет 2,5 миллиона рублей;
• время просрочки составляет один год.

Расчет размера неустойки: 2500000 х 365 х 2/300 х 8/100 = 486666,6 рублей. Таким образом, сумма для застройщика достаточно большая, особенно если учесть, что ее придется выплатить каждому дольщику (больше или меньше).

Некоторые застройщики предлагают дольщикам сразу выплатить суммы, которые меньше полагаемых по закону, то есть решить вопрос, не доводя до суда. В любом случае, дольщики сами решают — принять меньшую сумму сразу или отсудить положенную компенсацию через несколько месяцев через суд.

Направляем претензию застройщику

Перед тем, как обращаться в суд, участники ДДУ должны направить в адрес застройщика претензии относительно невыполнения договорных условий. Данную претензию обязательно нужно будет предъявлять в суде (в случае последующего обращения).

Претензия должна быть направлена в виде письма с уведомлением — участник ДУУ обязательно должен убедиться в том, что оно получено. В письме излагается суть претензии и указываются реквизиты для перечисления сумм неустойки, также может быть приведен сам расчет пени и указаны сроки, в которые дольщик хочет ее получить.

В сумму неустойки можно включать дополнительные затраты, которые понес дольщик (аренда жилья и прочее).

Кроме того, к письму необходимо приложить:

• копию паспорта заявителя;
• копию договора долевого участия;
• копии документов, подтверждающих внесение платежей застройщику.

Если после этого застройщик не выплачивает положенную сумму, дольщик может спокойно обращаться в суд.

Обращаемся в суд

При подготовке обращения в суд основное внимание следует уделить самому иску. Требования в иске должны быть аналогичными требованиям, прописанным в претензии.

Помимо этого, в иске необходимо отобразить:

• наименование судебной инстанции;
• личные данные и адрес проживания истца;
• данные застройщика;
• суть нарушений прав дольщика и его требования;
• сумму материальных претензий.

К иску также необходимо приложить документы, имеющие отношение к сделке, и копию претензии, которая направлялась в адрес застройщика. Если дольщик требует возмещения дополнительных расходов, необходимо приложить документы, подтверждающие их (договор аренды жилья, чеки, квитанции и другие бумаги, которые посчитает нужным). Также необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины.

Судебные заседания могут проводиться по месту проживания дольщика, по месту расположения застройщика либо по месту исполнения соглашения.

Если сумма претензией менее 50 тысяч рублей, дело может рассматриваться в мировом суде. Если исковая сумма искусственно завышена истцом, суд может уменьшить размер полагающейся компенсации.

Что делать после вынесения решения суда

Сам факт принятия положительного решения судебной инстанцией не является исходом взыскания неустойки.

Дольщик должен отследить его исполнение согласно законодательству:

• в течение пяти дней после принятия решения судебная инстанция обязана оформить его документально;
• через тридцать дней после принятия решения оно должно принять юридическую силу (иногда из-за загруженности судов этот срок увеличивается);
• после вступления решения в силу дольщик обязан получить на руки копию исполнительного листа.

Таким образом, на каждом из этапов пострадавшее лицо должно контролировать принятие решений и отстаивать собственные интересы. Иногда случается так, что истцы самостоятельно подают исполнительные листы в банки застройщиков и заявления в службу судебных приставов с просьбой о начале исполнительных производств.

В завершении дольщику останется только дождаться перечисления средств на свой расчетный счет и проконтролировать полноту перевода всей суммы (особенно если неустойка возвращается частями).