Как составить договор аренды нежилого помещения сроком менее года, и продлить его

Так уж сложилось, что ни предприниматель, ни бизнес не могут обойтись в своей деятельности без подписания различных договоров, которые регулируют, в том числе, и сроки сотрудничества. Наиболее распространенной практикой при заключении соглашения является подписание его сроком на один год, поскольку удобно рассчитать размеры платежей.

Однако это не относится к вопросу аренды нежилой недвижимости, где контракт обычно подписывается на 11 месяцев.

Регистрировать или нет

Объясняется такая особенность достаточно просто: пункт 2 статьи 651 ГК РФ гласит, что обязательную процедуру регистрации в государственных органах должны проходить договоры аренды зданий, действительные в течение одного года.

Соответственно, поскольку данная процедура не является обязательной к исполнению на законодательном уровне, с целью экономии времени на сопровождающие процессы срок сокращают на один месяц.

Ознакомиться с порядком подачи акта приема-передачи помещений во временное пользование и скачать образец можно в этой статье.

Если по истечении оговоренного периода стороны решают продлить соглашение на текущих условиях при помощи нового договора, его регистрация также не требуется. Отметим, что контракт, пролонгированный на неустановленный период, регистрировать в госорганах также не нужно.

Во избежание недоразумений и неприятных ситуаций, следует учитывать, что, согласно все той же статье 651 п. 2 ГК РФ, под определением «год» считается период с 1 числа любого месяца нынешнего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года. Например, период с 1 ноября 2017 года до 31 октября 2018 составляет год с точки зрения закона.

Данное определение следует из информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 #66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Что касается самой процедуры продления, то она возможна после оформления дополнительных соглашений. Также она может выполняться автоматически или по итогам подписания новой сделки.

Автоматическая пролонгация

Как правило, большинство сделок предусматривает временные рамки отношений между сторонами. В случае их отсутствия соглашение стоит рассматривать как заключенное на неопределенный срок. В действительности подобный контракт имеет срок годности, ограниченный 12 месяцами, после чего он может быть продлен.

Бывают ситуации, когда одна из сторон изъявила желание прекратить сотрудничество. В таком случае, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, она должна предупредить об этом другую сторону не позже чем за три месяца до назначенной даты, если иные условия не предусмотрены законом или действующим контрактом.

Если субъекты выразили желание продлить договор автоматически на аналогичный период, такой пункт должен быть заранее прописан в основном документе.

Законное продление соглашения

Арендатор имеет право продлить договор в одностороннем порядке в случае отсутствия нарушений условий сделки. В таком случае он направляет уведомительное письмо арендодателю, в котором сообщает о своей заинтересованности в пролонгировании соглашения. Такой вариант возможен лишь в том случае, если опция автоматического продления не предусмотрена в основном контракте.

Особое внимание необходимо уделить тому, чтобы адресат получил данное письмо. Рекомендуется продублировать его в электронном виде или даже предупредить собственника недвижимости об отправленном письме.

С точки зрения налогового законодательства, средства, потраченные на аренду помещения, необходимо указывать как расходы компании и, соответственно, учитывать их при подсчете налога на прибыль. Это касается и соглашения, пролонгированного на срок менее одного года или на неопределенный срок.

Алгоритм заключения договора без продления

Зачастую договор аренды нежилой недвижимости без возможности продления заключается в том случае, когда арендатор предоставляет сезонные или нерегулярные услуги.

Если же срок действия соглашения подходит к концу, но работы или услуги все еще не выполнены, арендодатель направляет второй стороне новое соглашение о пролонгации договора аренды земли, помещения или иных технических приборов. В таком случае решение о необходимости регистрации нового договора нужно принимать, исходя из сроков нового контракта.