Нюансы и порядок составления СПОЗУ (образец)

Для построения дома или иного хозяйственного объекта на собственном земельном участке обязательным требованием является создание схемы планировочной организации участка (СПОЗУ). Документ предусматривает нанесение чертежей недвижимых объектов, в том числе планируемых, их технических и, если это требуется, экономических характеристик. Давайте рассмотрим алгоритм получения и все нюансы создания такой схемы.

Начать стоит с того, что СПОЗУ считается официальным техническим документом, которая совмещает состояние участка на день создания и будущий проект. Для новых участков, еще не имеющих строений, он является графиком, согласно которому будут возводиться сооружения.

Стоит отметить, что для точного и правильного создания плана организации необходимо произвести предварительное размежевание земельного участка (далее по тексту — ЗУ) и топографическую съемку.

Назначение

В подготовке необходимых документов участвуют непосредственно владельцы территорий, которые получили их в результате заключения сделки купли-продажи или договора аренды с целью строительства на них жилого дома и иных хозяйственных объектов.

Образец СПОЗУ для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) требуется предоставить до того, как начнется процесс строительства или реконструкции объектов, внесения дополнительных структурных решений, а также на любом из этапов строительства, если изменения вносятся в первоначальный вид проекта.

Образец

Законченная схема состоит из двух частей и является схематическим планом, нанесенным на топографическую съемку. Первая — непосредственно схема, состоит из чертежа или графического изображения. На нем изображены все построенные или запланированные объекты недвижимости. Вторая — текстовая. В нем указываются все технические характеристики сооружений (площади, этажность и т. д.).

В схеме также указываются подземные сети и элементы коммуникации, расположенные на ЗУ. Границы территории наносятся в соответствии с кадастровым паспортом. Основные требования к плану, используемым условных знакам и обозначениям регулируются Инструкцией, основанной на постановлении Федерального закона о ГКН #221-Ф3 от 24.07.2007 года.

Что касается образца заполнения, в правой части в один столбик вносят обозначения, параметры зданий и адрес ЗУ. В центре располагается непосредственно чертеж, а внизу примечания.

Структуру СПОЗУ формируют титульный лист, схематический чертеж участка и пояснения к нему, дополнительные приложения. При этом состав схемы дается отдельным перечнем в конце. Он состоит из кадастрового номера ЗУ, номера плана застройки — соответствующего данным, указанными в Росреестре, координат границ, общей площади, схемы расположения инженерной инфраструктуры, прилегающих дорог и тротуаров и прочих значимых элементов.

Регламент

Кроме инструкций, основанных на документе 221-Ф3, порядок составления СПОЗУ для ИЖС регулируется также статьями 48 и 51 Градостроительного кодекса РФ. Образец схемы (можно скачать по ссылке) регламентирует различные стандарты в оформлении объектов, находящихся во владении физлиц и юрлиц на землях, соответствующих целевому назначению.

В первой части содержатся объекты и нормативы, относящиеся к каждой из категорий. Во второй — развернутые требования в отношении ЗУ, подготовленных под ИЖС.

Особенности составления

Приведенный выше список нормативных документов требует вносить в документ, помимо сведений о расположении объектов строительства, и прочие территории надела. Поскольку надел относится к зоне застройки, он может быть включен в историческую, природоохранную или санитарную зону, находящуюся под контролем властей населенного пункта, тем самым, образуя в них разрыв. Отметим, что данная информация является обязательной для внесения в СПОЗУ.

Требования

Справка получает юридическую силу после того, как она начинает соответствовать заявленным требованиям по составлению и удостоверению.

Последнее основывается на месте подготовки и согласовании документов комиссией с соответствующими полномочиями. Удостоверение состоит из обращения заинтересованного лица в органы Комитета или отдел по градостроительству и архитектуре того района, в агломерации которого находится ЗУ. После того как специалисты выдали документ, исполнитель должен удостоверить справку необходимыми подписями и печатями.

Инструкция предусматривает также ряд сведений, обязательных для выполнения, для наделения ее юридической силой.

К ним относятся:

• СПОЗУ должна быть выполнена на листе формата А4. Если требуется составить схему большого участка, в таком случае допускается использование формата А3.
• Независимо от назначения схемы, она обязательно составляется вручную, после чего допускается ее перенос на электронный носитель.
• Разрешается провести компьютерное моделирование с целью ее распечатки и удостоверения в будущем.
• Чертеж создается специальной чертежной тушью при помощи единой линии, без нахлестов.
• Текстовый материал должен быть понятным и написан разборчивым почерком. Не допускаются помарки и какие-либо исправления в тексте.
• Шрифт должен быть печатным.

К текстовой части также предъявляется набор требований. В первую очередь она должна описывать технические параметры строящегося дома и всех хозяйственных объектов, если таковые на участке имеются. Не стоит забывать о том, что такие сооружения должны соответствовать правилам градостроительного плана в вопросе этажности (обычно не выше трех), максимальной высоты, размера общей площади и соотношения ее ко всей площади ЗУ. При необходимости стоит указывать и прочую информацию — объемы чердачных и подземных помещений, наружные перекрытия и т. д.

При составлении СПОЗУ рекомендуется учитывать разновидности помещений для определения этажности строения. Это касается и подземных и чердачных объектов, которые могут рассматриваться как цокольный этаж и надземный соответственно.

При самостоятельной подготовке схемы из-за отсутствия необходимых знаний у рядовых граждан, довольно распространенной является ошибка, когда путают два термина: этажность и количество этажей. В первом случае указываются помещения, которые находятся над уровнем земли, во втором учет ведется способом описанным абзацем выше. При этом чердачные помещения считаются этажами.

Таким образом, подвал не является этажом, независимо от его высоты, поскольку его пол находится ниже уровня земли. Однако его стоит учитывать при определении этажности, если высота верхнего уровня перекрытия (потолка) находится на высоте 200 сантиметров или выше уровня земли.

Под определением габарит здания подразумевается расстояние от наивысшей точки дома до верхней точки отмостки. При этом технические элементы, такие как громоотводы или антенны не учитываются.

Под площадью застройки подразумевают плоскость, параллельную уровню земли. Здесь важно отметить, что в расчет берется предельная площадь, то есть внешние границы здания с учетом всех выступающих элементов, в том числе балконы и карнизы.

Помимо общей площади, применяется такое понятие, как поэтажная площадь, которая также считается по внешним сторонам строения. При этом подвальные и цокольные этажи не учитываются.

Плотность застройки — это коэффициент отношения поэтажной площади к общей площади ЗУ, на которой планируется строительство. В понятие процента застройки вкладывается отношение площади застройки к общей площади территории.

И, наконец, строительный объем — это общий объем дома, измеренный также по наружным частям стен, находящийся выше уровня земли. При этом террасы, балконы и пространство под арками не учитывается.

При составлении запрещается наносить схему или текстовую часть простым или цветным карандашом.

Карандаш можно использовать для создания макета, но в окончательном варианте его необходимо обвести ручкой.

Где заказывают СПОЗУ

Для получения схемы необходимо обратиться в местную администрацию. Однако встречаются ситуации, когда ее представители не уполномочены предоставлять такие услуги. В таком случае за созданием СПОЗУ стоит идти в коммерческую организацию.

При этом стоит отметить, что в случаях, когда объект несет угрозу для жизни жителей населенного пункта, исполнитель должен иметь соответствующую лицензию на предоставление подобных услуг, согласно статье 48 ГК РФ.

По итогам согласования владелец ЗУ подает заявление, дополненное пакетом необходимых документов. В этот перечень входят паспорт гражданина или заверенная нотариусом доверенность, свидетельство о собственности и получении прав, топографическая съемка и градостроительный план, который выступает в качестве основы.

Точная стоимость зависит от объема работ, но существуют и базовые расценки на определенные услуги, цена на которые не меняется. Так, стандартные заказы в областных и районных центрах обойдутся от трех до пяти тысяч рублей. Когда исполнителем является администрация, оплата за услуги не взимается.

Сроки исполнения зависят от объемов поступивших заявок и могут варьироваться от двух до шести недель. Усредненным показателем является 30 календарных дней. Сроки оговариваются сторонами сделки в момент подачи заявления.

Самостоятельное создание СПОЗУ

Поскольку закон не регулирует допуск лиц или организаций, которые могут быть допущены к подготовке СПОЗУ, ее можно спроектировать своими силами. Исключением являются случаи, описанные в ст. 48 ГК РФ. Но чаще составление все-таки доверяют специализированным компаниям, поскольку процесс требует владениями определенными навыками и знаний тонкостей процесса.

На фото представлен ориентировочный образец схемы:

Получив разрешительную документацию на строительство, владелец ЗУ должен правильно разработать схему. Созданная в соответствии со всеми стандартами СПОЗУ должна отвечать базовым требованиям.

Требования следующие:

• Являться точной копией застройки, расположенной в градостроительном плане с изменением масштабов при помощи четырехкратного увеличения. Заданный стандартами масштаб должен быть 1:500. Допускается использование топографической съемки.
• Чертеж наносится четкой линией при помощи шариковой ручки или чернил черного цвета. Необходимо перенести все здания и сооружения, находящиеся на территории. Объекты недвижимости, которые планируется сносить или являются непригодными для жилья, также указываются.
• Планируемые постройки также необходимо показать на схеме при помощи пунктирной линии.
• Текстовая часть должна содержать все необходимые пояснения с указанием координат и параметров будущих работ.
• Собственноручно изготовленную СПОЗУ необходимо предоставить уполномоченному лицу в отдел градостроительства местных органов власти для удостоверения.

В завершении всего процесса схема дополняется пакетом документов и разрешением на проведение строительных работ.

Добавим, что чертеж всегда выполняется строго в масштабе 1:500, даже несмотря на то, что некоторые элементы могут получиться слишком мелкими. В таком случае рекомендуется заранее заняться измерением ЗУ для наиболее подробного и точного изображения.

Составляя СПОЗУ своими силами, стоит помнить, что вносить изменения в параметры или кадастровые данные запрещено. В случае выявления при проверке должностным лицом каких-либо нарушений документ утвержден не будет.