Как юридически грамотно составить договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления недвижимым имуществом определяет взаимоотношения между владельцем имущества и лицом, которому он доверяет управление этим имуществом от своего имени. Специфика договора исходит от типа имущества, передаваемого в управление.

Соглашение заключается между собственником и управляющим недвижимостью. В договоре определяется срок, в течение которого управляющий обязуется выполнять действия в интересах владельца имущества. Во время управления недвижимостью управляющий может совершать юридические и фактические действия с ее участием, целью которых является получение выгоды.

Соглашение может заключаться для управления предприятиями, торговыми и офисными помещениями, либо жилыми объектами, сдаваемыми в аренду.

Среди движимого имущества в управление наиболее часто передаются ценные бумаги. Деньги как самостоятельный объект в управление не передаются, но если они являются неотъемлемой частью предприятия, то переходят в управление вместе с ним.

Имущество, находящееся в залоге, может быть передано в доверительное управление, но собственник должен предупреждать управляющего об этом обстоятельстве, поскольку держатель залога может взыскать задолженность за счет данного имущества. Если управляющий не будет предупрежден о том, что имущество находится в залоге, он сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке и взыскать компенсацию в сумме годового вознаграждения.

Кто может быть доверительным управляющим

Доверительным управляющим может быть частный предприниматель или юридическое лицо, имеющее соответствующий вид деятельности согласно учредительным документам. Если говорить о физических лицах, они могут выступать в качестве управляющих в тех случаях, когда они являются исполнителями по завещанию или попечителями, управляющими имуществом подопечных.

В роли управляющего не могут выступать органы местной и государственной власти, а также унитарные предприятия.

Кроме того, доверительный управляющий не может совмещать сразу две функции, то есть, параллельно выступать выгодоприобретателем. Если в случае действий управляющего образуются убытки, он должен их возместить, и, наоборот — при получении прибыли управляющему полагается выплата вознаграждения. В некоторых случаях контракт может быть безвозмездным (это должно быть указано в тексте соглашения).

Отметим, что передача недвижимых объектов в управление не влечет за собой перехода управляющему права собственности на эти объекты.

Особенности оформления договора

Договор обязательно заключается в письменной форме — в обратном случае он будет считаться недействительным. Когда в управление переходит недвижимость, оформление договора осуществляется точно так же, как и при ее продаже. В частности, соглашение регистрируется в Росреестре, если в управление передается жилой объект или предприятие. Во всех остальных случаях регистрируется не сам договор, а только факт передачи имущества.

Договор доверительного управления имеет такие особенности:

управление производится на протяжении установленного срока;
все операции с недвижимостью управляющий осуществляет от своего имени, но в интересах владельца объекта или в интересах получателя выгоды;
управляющий самостоятельно определяет оптимальные, на его взгляд, методы управления имуществом;
объекты, которые переданы по договору управления, должны быть обособлены от других объектов собственника и управляющего.

Как составить соглашение

В Гражданском кодексе РФ перечислены условия, которые обязательно должны присутствовать в подобных соглашениях.

Это такие условия, как:

наименование объекта, переходящего в управление;
информация о субъекте, в интересах которого будет реализовываться соглашение;
размер денежного вознаграждения управляющего (если оно не предусмотрено, это должно быть указано в тексте документа);
период действия договора (не может превышать 5 лет).

Все остальные условия не являются обязательными.

Однако, для исключения спорных ситуаций, в документ желательно включить:

перечень ограничений (к примеру, запрет на отчуждение имущества);
условия распоряжения недвижимостью;
порядок предоставления отчетности;
условия досрочного расторжения контракта;
порядок компенсации затрат.

Каждый случай индивидуален, поэтому соглашения могут дополняться другими важными условиями. За основу можно брать типовой договор, скачать который можно на нашем сайте.

Прекращение действия договора

Договор доверительного управления прекращает свое действие после того, как истекает период его правомочности, при условии, что о расторжении соглашения заявил хотя бы один из участников сделки.

В том случае, если владелец недвижимости и управляющий объектом не захотят прекращать сотрудничество, договор будет считаться продленным автоматически.

Соглашение может прекратить свое действие и при таких условиях:

в случае отказа выгодоприобретателя от прибыли или в случае его смерти;
при появлении обстоятельств, не позволяющих управляющему продолжать выполнять взятые обязательства, если он (или собственник) отказывается от продолжения сотрудничества;
если собственник по каким-либо причинам не намерен продолжать сотрудничество (в этом случае он должен выплатить компенсацию);
при банкротстве управляющего;
в случае признания управляющего недееспособным, или в случае его смерти.

Согласно общеустановленному правилу, сторона, принявшая решение о прекращении сотрудничества, должна уведомить об этом вторую сторону за три месяца.

Если в соглашении оговорены другие сроки, уведомление должно происходить с их соблюдением. После расторжения договора имущество передается учредителю.