Процедура проведения землеустроительной экспертизы

Спорные вопросы относительно земельных участков — широко распространенные ситуации в судебной практике. Возникать такие конфликты у собственников могут не только с физическими или юридическими лицами, но и с органами местной власти.

Аргументированно доказать свою позицию с документальным подтверждением можно при проведении землеустроительной экспертизы. Она является аналитическим исследованием, включающим комплекс работ технического и юридического характера. Главное предназначение исследования — подтверждение или опровержение установленных границ участка, а также выявление правомерности возведения строений на нем.

Основные цели проведения:

• выявление наложения границ соседних участков и определение его площади;
• определение возможных причин наложения, а также подбор вариантов по приведению границ участков в правильные пределы;
• установление факта пользования самовольно занятой территорией, определение ее точных границ и размера;
• обнаружение отклонений в соблюдении правил нормативных документов по застройке земельных угодий;
• оценка возможности возведения новых построек по заданным параметрам;
• проверка и соотнесение фактических координат участка и заявленных в правоустанавливающих или кадастровых документах;
• проверка соответствия земельной документации действующему законодательству;
• поиск правовых вариантов по ограниченному использованию земли (опция сервитут);
• подбор вариантов по разделу территории или выделу отдельных участков;
• разработка вариантов совместного пользования (если нет возможности осуществить раздел);
• перерегистрация земли.

Проведение экспертизы также предполагает отображение собранной информации или вариантов решения спорных вопросов на плане.

Кто проводит

Законодательно установлено, что проводить земельные исследования могут не только государственные эксперты, но и лица, имеющие специальные знания в области землеустроения и прошедшие повышение квалификации в специализирующихся организациях. Частные эксперты обязательно должны иметь лицензию на проведение своей деятельности. Кроме того, отдельные узкие вопросы могут решаться геодезистами, инженерами кадастровой службы и маркшейдерами.

Какие могут быть виды

Земельные исследования подразделяются на судебные и досудебные.

Основное отличие между ними в том, что сторонами договора в досудебной экспертизе являются эксперт и землевладелец. В судебном случае предполагается назначение исследования в судебном порядке. По его результатам суд выносит то или иное решение.

Вне зависимости от вида, землеустроительное исследование выглядит как технический вывод, в котором раскрываются ответы на поставленные вопросы. Помимо описательной части, прилагается еще и обязательный план участка с отображением имеющихся или планируемых построек.

Как подать ходатайство по назначению судебной экспертизы

В практике гражданского или арбитражного судопроизводства ходатайство подает одна из сторон. Но могут быть и ситуации при рассмотрении мошеннических схем, когда экспертиза назначается непосредственно судом, или инициируется прокуратурой или следственными органами.

Правила формирования ходатайства:

• Прописание четких целей экспертизы. Если сформулировать цель не точно, то вынести судебное решение по результатам проведенного исследования будет крайне сложно. Цель лучше согласовывать со специалистами.
• Указание полной информации об эксперте. Имеются ввиду: опыт работы, образование, квалификация. Стороны-противники очень часто оспаривают решения проведенного исследования, если у эксперта отсутствует профильное образование или недостаточный опыт.
• Обязательное указание стоимости экспертизы. Ходатайства, поданные без уточнения стоимости, отклоняются судом. Кроме того, очень важно прописать, что оплату за исследование будет вносить проигравшая в суде сторона.
• Задание временного промежутка, за который необходимо провести исследование.

Досудебное исследование также предполагает очень продуманную постановку целей. Вывод эксперта будет полностью строиться на вопросах, которые включали цели.

Основные методы исследований

Эксперты для составления своей оценки могут прибегать к документальным или геодезическим методикам исследования объекта. Под документальным методом понимается сопоставление данных, взятых из кадастра, и правоустанавливающей документации. Такая методика часто используется для того чтобы доказать ошибки при внесении информации в кадастровый реестр.

Геодезические методики включают себя непосредственные полевые измерения (при помощи нивелиров, лазерных дальномеров, тахеометров, GPS-приборов, теодолитов и др.) и камеральную обработку полученных измерений (обработка информации по средствам специальных компьютерных программ).

Как правило, эти методы используются не по отдельности, а в совокупности, что позволяет сделать экспертное заключение максимально точным.

Этапы проведения

Механизм проведения досудебного исследования:

• Ознакомление с имеющейся технической документацией на землю. Составление договора на проведение землеустроительных работ. В договоре должны быть закреплены: объект, предмет, цели исследования, сроки, конкретные задачи, информация об эксперте, стоимость услуг. Договор также должен содержать стандартные параграфы: права и обязанности сторон, ответственность.
• . Выполнение необходимых исследований (геодезические работы, кадастровые, технические). Формирование экспертного мнения по выдвинутым вопросам.
• Составление заключения, на основании проведенных работ. В выводе должны быть изложены аргументированные ответы на все поставленные вопросы. Заключение всегда оформляется в двух экземплярах. Один для заказчика работ, а второй при необходимости передается в суд.
• Важно учесть, что не все эксперты охотно соглашаются участвовать в судебных заседаниях. Поэтому довольно часто этот момент изначально прописывается в условиях договора.

Этапы судебной земельной экспертизы:

• выбор эксперта по усмотрению суда или на основании ходатайства от одной из сторон;
• рассмотрение экспертом документации предоставленной судом и изучение основных вопросов следствия;
• осмотр земельного участка на местности и соотнесение его фактических размеров и координат с прописанными в документации;
• проведение геодезического фотографирования местности с указанием проложенных коммуникаций, ограждений, и возведенных построек;
• обработка собранных данных при помощи специального программного обеспечения;
• оформление экспертного заключения с обязательными графическими приложениями.

Проведенная экспертиза может оспариваться. В случае, если сторона-противник имеет факты нарушений проведения экспертизы; претензии к опыту и образованию эксперта; новую дополнительную информацию; то она может запросить проведение дополнительной экспертизы.

В судебной практике назначением повторной экспертизы стороны могут пользоваться в целях затягивания принятия решения.

В то время, пока проводится новая экспертиза, можно найти новые доказательства и данные, чтобы повлиять на решение суда.

Ценовая политика и длительность

Стоимость проведения земельной экспертизы в каждом конкретном случае очень индивидуальна.

Факторы, влияющие на цену:

• удаленность объекта;
• площадь участка;
• размеры и число построек на участке;
• целевые вопросы к эксперту;
• наличие необходимой первичной документации;
• необходимость отстаивать экспертизу в суде.

В среднем на рынке стоимость землеустроительных исследований начинается от 40 до 80 тыс. руб.

Время проведения экспертизы напрямую зависит от работ, которые должен будет выполнить эксперт. Срок может колебаться от 14 дней до нескольких месяцев. Стандартное время — 30 дней.