Соблюдение претензионного порядка урегулирования спора с застройщиком

Отношения, вытекающие из договора, заключенного между дольщиком и застройщиком, преимущественно регулируются 214-м Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 года, а также законодательством о защите прав потребителей в неурегулированной настоящим федеральным законом части.

В соответствии с условиями договора дольщику вменяется в обязанности внесение платы за жилье, а застройщику — создание объекта недвижимости с последующей передачей его в надлежащем состоянии и в оговоренные сроки. При нарушении условий договора (нарушение сроков сдачи, несоответствие заявленному качеству, безопасности проживания, прочее) применяется обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в рамках которого составляется претензия.

Как составить претензию в адрес недобросовестного застройщика (образец)

Претензия может быть сформирована как от одного дольщика, так и от группы лиц.

Несмотря на то, что единого образца такого документа законодательством не предусмотрено, в нем должны быть учтены все реквизиты, необходимые для принятия соответствующего решения по обращению.

Это:

местонахождение компании, указанное в договоре (наряду с фактическим адресом важно также продублировать юридический);
сведения из ДДУ, в том числе, дата подписания, регистрационный номер и таковой земельного участка, строительный адрес работ;

непосредственно факт неисполнения договорных обязательств со ссылкой на законодательство;
просьба выплатить неустойку на основании произведенных расчетов с учетом действующей ставки рефинансирования и установленных сроков для устранения нарушений;
банковские реквизиты для перечисления денежных средств;
сведения о заявителе, в том числе, ФИО, паспортные данные, регистрация, контактная информация;
перечень документов, прилагаемых к претензии;
подпись и дата составления документа.

Претензия может также содержать требование, связанное с передачей ключей от квартиры либо устранением выявленных недостатков (при наличии).

Скачать образец претензии относительно уплаты неустойки ввиду нарушенных сроков передачи объекта недвижимости.

Скачать образец претензии относительно устранения недостатков за счет застройщика.

Претензию можно подать лично с проставлением отметки о принятии на втором экземпляре, отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением либо через курьерскую службу.

Как произвести самостоятельный расчет суммы неустойки (формула)

Предъявление претензии, содержащей требование об уплате неустойки, подразумевает исчисление размера последней, что также должно отражаться в документе.

Чтобы корректно рассчитать сумму, дольщик в первую очередь должен отталкиваться от количества дней просрочки, высчитываемых с учетом сроков сдачи, которые могут выражаться указанием в договоре определенных периодов.

То есть:

определенной даты сдачи объекта застройщиком (например, день сдачи установлен на 1 марта 2016 года, тогда отсчет ведут со следующего дня, т. е. со 2 марта 2016 года);
периода времени (квартала), тогда отсчитывают со дня, наступившего после указанного периода (например, если срок сдачи приходится на 3 квартал, то просрочка образуется с 1 октября);
определенного промежутка времени после завершения строительства (например, 30 дней), тогда считают с момента окончания указанного срока.

Важно! Застройщик вправе пролонгировать сроки сдачи при условии, что дольщикам будут направлены предварительные уведомления о таком смещении за 60 дней до завершения самого строительства.

Этот факт не влияет на общую ситуацию и не лишает дольщика права, связанного с обращением по взысканию неустойки.

Кроме того, дольщик должен отталкиваться от:

стоимости жилья в соответствии с условиями договора;
ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

При расчете величины неустойки в день применяют следующую формулу:

1/300 * 2 (для граждан – физических лиц) * ставка ЦБ РФ * стоимость жилья

Кроме того, допускается включение в неустойку суммы по уплаченным процентам, если жилье приобретается с привлечением ипотеки, а также ущерба, полученного в результате нарушения сроков (например, ввиду вынужденной аренды жилья с приложением соответствующего договора, расписок арендодателя о получении денежных средств от арендатора, прочее).

Если срыв сроков привел к моральным страданиям дольщика, которые отразились на его состоянии здоровья (имел место инфаркт), в претензии также отражают требование относительно взыскания морального вреда, сумма которого не должна быть предельно завышенной. В этом случае к документу также прикладывают справки, подтверждающие ухудшение здоровья и пребывание на стационарном лечении дольщика.

В какие сроки должна быть рассмотрена претензия

В соответствии с положениями 31-й статьи Закона «О защите прав потребителей», требования потребителя должны быть удовлетворены в течение 10 дней при определенных условиях.

Требования должны быть удовлетворены, если:

выдвинуто требование об уменьшении стоимости выполненных работ;
речь идет о возмещении расходов, возникновение которых связано с устранением недостатков своими силами;
предполагается возврат денежных средств за невыполненные работы с возмещением убытков, обусловленных данными обстоятельствами.

В то же время, законом не предусматриваются точные сроки для предоставления ответа в ситуации с просрочкой сдачи объекта долевого строительства. В связи с чем, применяются положения 5-й статьи ГК РФ об обычаях делового оборота, в рамках которых для ответа на претензию отводится срок, длительностью от 10 до 14 дней.

Как действовать в случае отказа застройщика

Застройщик аналогично должен направить ответ в письменном виде. Если в нем содержится отказ на основании заключения дополнительного соглашения, оговаривающего смещение сроков с согласия остальных дольщиков, это не влечет за собой изменение порядка действий со стороны недовольного дольщика. Он также может претендовать на взыскание неустойки и других затрат, имеющих отношение к нарушению условий договора, посредством направления претензии в адрес застройщика.

Таким образом, при сохранении претензионного порядка он выполнит обязательный этап, предшествующей подаче искового заявления в суд. Если же выяснится, что требования дольщика не были удовлетворены в ходе мирного урегулирования вопроса, суд может обязать застройщика выплатить штраф размером 50% от присужденной суммы.

Почему претензия, а не сразу в суд?

Отказаться от претензионного порядка разрешения спора можно в том случае, если такое условие не включено в договор в качестве одного из пунктов. Это дает право дольщику сразу обращаться в суд.

Тем не менее, претензия все же имеет два весомых преимущества:

возможность разрешить спорную ситуацию мирным путем, не тратя средства на услуги юриста и время на посещение судебных инстанций;
возможность получить сверх неустойки еще и 50% от суммы взыскания.