Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома и как их истребовать

Приобретение квартиры в новостройке априори подразумевает получение качественного жилья, соответствующего обязательным требованиям договора, техрегламентов, градостроительных регламентов и проектной документации. Но в жизни не всегда так. Никто не застрахован от недостатков строительства, которые могут проявиться только с течением времени.

Для устранения таких недостатков, выявленных в объекте долевого строительства, 214-м Федеральным законом от 30 декабря 2004 предусматривается гарантийный срок длительностью в 5 лет, в рамках которого участник долевого строительства вправе предъявлять претензии к застройщику. Если последний отказывается удовлетворять требования дольщика во внесудебном порядке, дольщик может обратиться с иском в суд.

На какие гарантии вправе рассчитывать участник долевого строительства

Рассматриваемым законом застройщику вменяется обязанность, связанная с передачей дольщику объекта долевого строительства, отвечающей условиям ДДУ и другой документации (проектной, технической, градостроительной).

В противном случае, когда отступления от договора и обязательных требований документации становятся причиной ухудшения качества объекта и возникновения недостатков, делающих жилье непригодным для использования, дольщик вправе требовать от застройщика выполнения определенных действий.

А именно:

• устранения недостатков на безвозмездной основе и в согласованные сроки;
• снижения цены договора, соразмерного выявленным недостаткам;
• компенсации затраченных средств на устранение недостатков.

Если же речь идет о существенном нарушении требований к качеству объекта либо не устранении недостатков, дольщик вправе в одностороннем порядке произвести отказ от исполнения договора, а также потребовать от застройщика возврат средств плюс уплату процентов. В таком случае условия договора, оговаривающие освобождение застройщика от ответственности за недостатки, признаются ничтожными.

Гарантийный срок, его длительность и распространение

Зачастую выявить несоответствия и ошибки, допущенные застройщиком, удается не сразу.

Существует масса дефектов, которые проявляются исключительно в процессе эксплуатации дома.

Нередко для этого проходят месяцы, а то и годы проживания в новой квартире, купленной в новостройке. Поэтому законодатель отводит пятилетний период для гарантийного срока, устанавливаемого договором. Такой срок исчисляется с момента передачи объекта долевого строительства дольщику и распространяется только на само строение, к которому относят конструктивные элементы дома, кровлю, перекрытия, материалы, отделку, прочее.

Кроме этого, существует еще трехлетний срок гарантии, которая дается на инженерное и технологическое оборудование. Исчисление этого срока начинается с момента подписания передаточного акта.

Поскольку составление договора ДДУ является прерогативой застройщиков, последние часто упускают пункт о гарантийных обязательствах. Однако даже если о гарантии в договоре не упоминается ни слова, это ни в коей мере не освобождает их от ответственности. Установленные законом гарантии, не включенные в договор, подлежат исполнению строительными компаниями в полном объеме.

«Застройщик ответственности не несет»

Закон обязывает застройщика устранить обнаруженные дефекты в срок, согласованный с дольщиком. Если застройщик выражает отказ в удовлетворении требований либо не делает этого в срок, вопрос решается в судебном порядке.

Однако застройщик может избежать ответственности, даже если действие гарантийного срока на объект долевого строительства еще не закончилось.

Для этого он должен указать на обстоятельства своей невиновности.

В качестве таковых могут рассматриваться:

• естественный износ объекта и его элементов (конструктивных элементов, систем инженерно-технического обеспечения, элементов отделки, изделий, прочее);
• нарушение требований тех- и градостроительных регламентов, инструкции по эксплуатации объекта, представленной собственнику во время передачи жилья;
• ненадлежащий ремонт, в проведении которого был задействован как сам дольщик, так и третьи лица, ставший причиной повреждений конструктивных элементов строения и коммуникаций;
• аварийные ситуации, затронувшие инженерные и коммуникационные системы дома по вине жильцов.

За нарушение срока, отведенного для устранения недостатков, застройщик обязан уплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки.

Величина такой просрочки оговаривается 1-м пунктом 23-й статьи Закона «О защите прав потребителей».

Как истребовать устранения недостатков строительства

При обнаружении строительного брака дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о его устранении. Для этого он должен составить письменную претензию, где описать эти дефекты и указать возможные сроки для устранения. Составленную претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Закон отводит застройщику 30 дней для того, чтобы дать ответ на обращение к нему дольщика. В случае бездействия застройщика либо его нежелания удовлетворить требования, подается иск в суд.