Образец и правила заключения договора уступки права требования на квартиру в новостройке

С предложением о заключении договора уступки прав требования на жилье в новостройке может выступить дольщик, ранее вошедший в проект на правах участника долевого строительства, оформившего ДДУ, и в силу определенных причин не желающий дожидаться окончания строительства. Он выступает с инициативой переуступить свои права другому дольщику, т. е. покупателю. При этом переуступается только право требования, поскольку права собственности на жилье в строящемся доме на этом этапе пока не возникает.

В этом случае договор ДДУ и таковой уступки прав требования подлежат прохождению государственной регистрации.

Если же процедура уступки осуществляется по другому типу договора, регистрация к договору уступки не применяется.

Что для покупателя по факту означает увеличение рисков по потере прав на жилье.

В качестве другого типа договора, по которому аналогично могут уступаться права, может рассматриваться таковой, когда застройщик осуществлял расчет с подрядчиком построенными квартирами, а тот, в свою очередь, переуступал свое право требования конечному покупателю. Это может быть инвестиционный договор либо договор взаимозачета с застройщиком.

С одной стороны, такой вариант с подрядчиком для покупателя означает возможность приобрести жилье в новостройке по цене, значительно уступающей установленной застройщиком. С другой – имеет подводные камни: права такого подрядчика на определенную квартиру могут быть четко не обозначены ввиду невыполнения обязательств перед застройщиком, а, значит, могут подвергаться оспариванию.

А с учетом того, что переуступка прав при таком варианте не требует прохождения регистрации в Росреестре, и вовсе означает для подрядчика возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Уступка прав требования по ДДУ

При переуступке прав прежний дольщик несет ответственность перед потенциальным дольщиком только за достоверность переданных прав, но никак не за невыполнение обязательств со стороны застройщика. Поэтому после уступки прав требования новый дольщик будет решать все вопросы, связанные со строительством дома и выполнением (изменением) условий ДДУ уже с самим застройщиком.

Процедура уступки прав требования не влияет на действие первоначального договора, а только меняет стороны в их обязательствах, сохраняя сроки строительства и условия передачи жилья. Новый дольщик наделяется всеми правами и обязанности прежнего участника долевого строительства в полном объеме.

Если прежний дольщик до уступки прав не успел полностью расплатиться с застройщиком за строящееся жилье, одновременно с продажей права требования осуществляется перевод задолженности новому дольщику. В этом случае без письменного согласия застройщика не обойтись (391-я статья ГК РФ).

Новому дольщику также рекомендуется проявить внимательность и обратиться к застройщику с просьбой, ознакомиться с актом сверки платежей, чтобы старые долги не повисли на нем после сделки. Если выявится, что долг все-таки есть, то некоторая часть суммы по договору уступки перейдет в счет уплаты остатков долга застройщику, а другая часть будет направлена продавцу.

Уступить права требования на жилье дольщик вправе только до момента подписания им акта приема-передачи.

Поскольку после застройщик будет считаться исполнившим обязательства по договору, и перестанет по ним отвечать.

В случае, когда подписание акта приема-передачи уже произошло, но жилье в собственность еще не оформлено, допускается только право продажи по предварительному договору купли-продажи. После оформления в собственность — по стандартному договору купли-продажи.

В каких случаях необходимо согласие застройщика

Согласно законодательству, получение согласия застройщика в рамках заключения договора уступки в общих случаях не является обязательным (11-я статья 214-го Федерального закона). Если же обратиться к ГК РФ, то здесь допускается указание в ДДУ условия, связанного с обязательным письменным согласием застройщика на переуступку прав. В этом случае дольщик будет просто обязан выполнять это условие, в отдельных случаях — и платить за получение согласия. Если же станет известным, что вся сумма по ДДУ еще не выплачена, застройщик на законных основаниях сможет отказать в переуступке прав.

Взять ситуацию на контроль и уведомить застройщика о предстоящей сделке рекомендуется и самому покупателю, который может нести риски неблагоприятных для него последствий (3-й пункт 382-й статьи ГК РФ). В частности, его могут лишить возможности требования неустойки за нарушение сроков строительства.

Как происходит регистрация договора уступки прав требования

Госрегистрация договора уступки прав требования в Росреестре осуществляется только в том случае, если уступка производится на основании ДДУ.

Для осуществления регистрации договора уступки понадобятся:

• непосредственно ДДУ (зарегистрированный);
• договор уступки прав требования — 2 экземпляра;
• согласие застройщика в письменном виде относительно уступки права и перевода задолженности на нового дольщика (если условие о наличии такого согласия включено в ДДУ);
• согласие второго супруга на совершение сделки — требуется нотариальное заверение;
• разрешение, выданное органами опеки, – в случае, когда в качестве участника долевого строительства выступает несовершеннолетнее либо недееспособное лицо;
• заявление на регистрацию договора уступки, представленное продавцом и покупателем;
• заявление, подписанное покупателем, на регистрацию ипотеки – при покупке жилья на кредитные средства;
• кредитный договор с банковским учреждением плюс закладная с приложением указанных в ней документов;
• оплаченная квитанция государственной пошлины;
• нотариально заверенная доверенность – при участии в сделке доверенных лиц.

Если в качестве продавца выступает юрлицо, для осуществления регистрационных действий дополнительно могут понадобиться учредительные документы, а также документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени компании. В случае с акционерным обществом к документам прилагается протокол решения акционеров на проведение крупной сделки.

Подача документов и денежные расчеты

Подать готовый пакет документов Вы можете в МФЦ либо местное отделение Росреестра.

После регистрации не забудьте забрать у прежнего дольщика оригинал ДДУ, который Вы будете использовать впоследствии при регистрации права собственности на построенное жилье.

Осуществление денежных расчетов по договору уступки требует такого же сценария, как при обычных расчетах в рамках совершения сделок с недвижимостью плюс уплаты налога с полученного дохода.

Заключение договора

Сегодня на первичном рынке жилья заключение договора уступки прав требования — довольно распространенная процедура, позволяющая выгодно приобрести квартиру в новостройке даже на завершающем этапе строительства, в то время как другие квартиры уже распроданы на начальном этапе.
Сам процесс уступки прав требования по ДДУ регламентируется 11-й статьей 214-го Федерального закона и нормами Гражданского кодекса.

Заключение такого рода договора предполагает использование его, как в простой письменной форме, так и таковой нотариально заверенной. В последнем случае может быть обеспечена дополнительная защита и снижение рисков для нового дольщика.

Договор уступки прав требования часто называют договором цессии, по которому того, кто переуступает свои права, называют цедентом, а того, кто принимает переданные права, – цессионарием.

Скачать образец договора цессии (уступки прав требования) по ДДУ можно здесь.