Что относится к существенным условиям договора строительного подряда, их правовое регулирование

Сфера применения договора строительного подряда закреплена в статье 740 Гражданского кодекса РФ.

По такому договору исполнитель берет на себя обязательства в оговоренный период выполнить строительные работы по поручению заказчика, который, в свою очередь, должен принять и оплатить их результат.

От правильности составления договора зависит уровень защищенности участников сделки.

Договор строительного подряда может заключаться:

• при возведении или реконструкции зданий, домов, сооружений;
• при капремонте недвижимых объектов;
• при выполнении монтажных, пусконаладочных и других мероприятий, сопровождающих строительные работы.

Такие соглашения всегда являются двусторонними, консесуальными и возмездными.

В сравнении с простыми договорами подряда, подобные контракты дополнительно обязывают заказчика создавать условия для выполнения работ.

Все подобные соглашения должны содержать ряд существенных условий.

В число таких условий входят:

• предмет договора;
• стоимость выполнения работ, соответствующих предмету договора;
• период и график выполнения работ;
• перечень техдокументации, порядок ее составления и согласования.

Правовые аспекты

В Гражданском кодексе РФ договору строительного подряда посвящено сразу несколько статей.

Назовем только некоторые из них:

• общие положения (статья 702);
• правила, касающиеся структуры договорных связей (статья 706);
• сроки реализации запланированных мероприятий (статья 708);
• стоимость работ (статья 709);
• порядок оплаты выполненных работ (статья 711);
• права заказчика работ (статья 715);
• ответственность исполнителя за качество работ (статья 723);
• порядок выявления несоответствий (статья 724).

Правовое регулирование договоров осуществляется не только Гражданским кодексом, но и другими законодательными, нормативными актами. Среди них особое место занимают федеральные законы, касающиеся инвестиционной деятельности («Об инвестиционной деятельности», «Об иностранных инвестициях» и т.д.), а также Земельный кодекс РФ. Большое значение имеют и документы, регулирующие выдачу разрешений на строительство. Правовые положения указанных законодательных актов конкретизированы в подзаконных актах, постановлениях правительства РФ, документах министерств и иных документах органов исполнительной власти.

Ключевую роль играют и СНиПы — действующие строительные нормы и правила, содержащие не только организационно-методические, но и технические требования.

Особенности соглашения

Главным признаком рассматриваемого соглашения является характер выполняемых работ и сфера, в которой они производятся. В связи с этим выполнение монтажных мероприятий можно причислить к договору строительного подряда только в том случае, если они связаны с возведением объекта. Если же они выполняют при замене оборудования, речь идет о простом договоре подряда.

Сторонами сделки являются исполнитель и заказчик. Заказчиком может быть как частное лицо, так и любая организация. Заказчик может привлекать к выполнению работ инженерные компании, задачей которых является осуществление контроля за ходом строительных работ, при этом информация о привлечении инженеров должна быть отражена в соглашении.

Рассматриваемым договорам присуща сложная структура договорных взаимоотношений между участниками. Достаточно часто заказчик заключает соглашение с генподрядчиком, который, в свою очередь, привлекает других исполнителей — субподрядчиков. В этом случае между генподрядчиком и субподрядчиком заключаются договора строительного субподряда. При использовании такой схемы генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчиков.

В договоре прописываются права и обязанности участников сделки.

Права и обязанности связаны с такими моментами:

• с подготовкой и согласованием техдокументации, а также сметы строительства;
• с обеспечением условий для строительных работ и их выполнением;
• с осуществлением контроля за ходом выполняемых мероприятий;
• со сдачей-приемкой выполненных работ и их оплатой.

Все эти вопросы должны быть оговорены в соглашении максимально подробно и конкретно — это позволит избежать разногласий и спорных моментов.

Нарушение прописанных условий может обернуться привлечением к ответственности и компенсацией нанесенных убытков пострадавшей стороне.

Существенные условия

Как мы уже отметили, к существенным условиям договора относится предмет, стоимость и сроки выполнения работ, а также перечень техдокументации.
Предметом и объектом соглашения обычно выступает сам процесс работы и ее ожидаемый результат. Отсутствие четко сформулированного предмета может привести к признанию договора недействительным, поскольку в этом случае не определены критерии его оценки.

Чтобы предмет был четко сформулирован, он должен включать:

• название и расположение строительного объекта;
• описание проектной документации с указанием сведений — кем и когда она была утверждена;
• список строительных, монтажных и прочих работ, которые будут производиться.

Стоимость относится к существенным условиям договора и подлежит обязательному согласованию. Учитывая, что подобные договора предполагают большой объем работ, цена соглашения определяется с помощью составления сметы, в которой все виды затрат указаны постатейно. Наряду с техническими документами, определяющими виды работ и требования к ним, смета составляет проектно-сметную документацию, и является неотъемлемой частью соглашения.

Стоимость может быть ориентировочной или твердой.

В первом случае цена может меняться при образовании дополнительных затрат в процессе строительных работ. Во втором случае цена остается неизменной на протяжении всего действия договора (если не меняются сами его условия).

В договоре должны быть прописаны сроки, в которые исполнитель обязан приступить к работам и завершить их. Более того, в соглашениях часто указываются промежуточные периоды выполнения определенных этапов. Все они указываются в графиках, прилагающихся к договору. В договоре может быть прописана ответственность за срыв сроков строительных мероприятий. Как правило, она выражается в компенсации убытков и выплате неустойки.

Расторжение договора

Действующее законодательство разрешает расторгать соглашение в любое время по усмотрению его участников, если иное не предусмотрено самим контрактом.

Допускается и внесение изменений в договор. Так, в статье 744 ГК РФ закреплено, что вслед за изменениями техдокументации, согласно которым стоимость работ увеличивается более чем на 10%, должны быть изменены и условия соглашения. Соответственно, могут меняться сроки выполнения работ, утвержденные в договоре.

Подрядчик может инициировать расторжение договора, если он не видит возможности использования материалов и оборудования, которые предоставил заказчик, без ущерба для качества выполняемых работ (а выполнить замену материалов заказчик отказывается). Об этом говорится в статье 745 ГК РФ. Односторонний отказ исполнителя от выполнения договорных условий возможен и в том случае, если заказчик вообще не предоставил материалы и не создал условия, требуемые для проведения строительных мероприятий.

В свою очередь заказчик может инициировать расторжение договора, если исполнитель вовремя не приступает к выполнению работ или делает их настолько медленно, что срыв установленных сроков становится неизбежным. Кроме этого, заказчик может в любое время заменить подрядчика, выплатив исполнителю сумму, пропорциональную реализованным мероприятиям.

По общему правилу, контракт может быть расторгнут через суд по инициативе одного из участников сделки, если вторая сторона нарушит условия соглашения.