Преимущества и недостатки оформления дарственной на квартиру

Когда гражданин желает передать свою собственность в третьи руки, у него всегда есть выбор между завещанием и дарственной.

Многие выбирают дарственную, как имеющую ряд серьезных преимуществ перед завещанием. Что именно делает ее более привлекательной, чем завещание, и какие юридические «подводные камни» скрыты в этом процессе?

Плюсы дарения:

• простота оформления — фактически оформление договора дарения или дарственной не имеет особой процедуры, достаточно скачать, распечатать и заполнить несколько бланков, а государственная регистрация у нотариуса и вовсе не требуется. С договором и стандартным пакетом документов, необходимых для регистрации собственности, можно идти в Регистрационную палату и вносить изменения о собственнике в Росреестр;

• скорость вступления в права собственности — если не регистрировать договор дарения у нотариуса, что не является обязательным, а сразу направиться в Росреестр для сдачи документов на получение свидетельства о праве собственности на нового владельца, можно оформить передачу жилья по дарственной всего за 1 месяц или даже меньше, в зависимости от наличия всех необходимых для регистрации документов. К таким документам относятся паспорта участников договора, договор дарения и для дарителя – правоустанавливающие документы, подтверждающие его право распоряжаться квартирой, передаваемой в дар (это может быть договор купли-продажи, мены, приватизации, завещание и так далее), выписка из домовой книги, согласие супруга/супруги или, при необходимости, органов опеки и попечительства, а также квитанция об оплате госпошлины;

• адресное дарение — в отличие от наследства, которое, даже при наличии завещания, придется делить между всеми наследниками, подаренное имущество (квартира) достанется только тому человеку, которому решит его подарить даритель, и родственники не смогут претендовать на квартиру. Также индивидуальной собственностью подаренная квартира будет считаться и если одариваемый состоит в официальном браке, так что в будущем он сможет распорядиться принадлежащим ему имуществом без всяких ограничений;
• возможность законно продать долю в квартире — при владении долей в квартире ее продажа сопряжена с обязательной и довольно непростой процедурой выполнения права других совладельцев жилья на преимущественную покупку, что усложняет процесс продажи жилья. В случае с дарением это поможет обойти данное требование закона и оформить продажу как договор дарения. Правда, подобный договор можно оспорить в случае наличия доказательств, что передача имущественных прав на долю в квартире не была безвозмездной, как того требует договор дарения;

• невысокая стоимость оформления — оформление может обойтись в 2 тысячи рублей, необходимых для уплаты государственной пошлины в Регистрационной палате при регистрации смены собственника, так как если договор дарения происходит между близкими родственниками, они освобождаются от уплаты 13%-го налога на доходы физических лиц.

К минусам дарения относятся:

• возможность отмены договора — расторгнуть договор можно исключительно через суд, доказав, что сделка была совершена недееспособным лицом, в момент наркотического опьянения дарителя, он был обманут или заключал договор под давлением, угрозами и шантажом. Важно понимать, что подать в суд имеют право не только даритель или его родственники, но также и третьи лица, в числе которых государственные органы, прокуратура и так далее. Таким образом, расторгнуть договор дарения можно и после смерти дарителя — при наличии достаточных для этого оснований;

• налогообложение в случае дарения не близкому родственнику — как уже говорилось выше, договор дарения часто используется при совершении различных, не всегда законных сделок, зачастую они носят фиктивный характер, хотя и не всегда ведут к причинению ущерба или мошенничеству. Например, при помощи договора дарения можно избавиться от нежелательных лиц, зарегистрированных в квартире. Часто под видом дарения заключаются сделки по купле-продаже жилья, прежде всего доли в квартире, что позволяет обойти обязательную процедуру реализации другими собственниками квартиры права на преимущественную покупку. Чтобы интересы государства при это не страдали, при договоре дарения передача имущества безвозмездно в руки третьих лиц, не являющихся близкими родственниками дарителя, облагается налогом. В данном случае стоимость подаренной квартиры рассматривается как доход гражданина и облагается 13%-процентным налогом на доходы физических лиц. При сегодняшних ценах на недвижимость это, как правило, существенная сумма;

• невозможно изменить сделанное иначе чем через суд — получив в собственность квартиру, получивший ее в дар может распоряжаться жильем как захочет, и это может оказаться неприятным сюрпризом для дарителя: например, новый собственник может продать квартиру, нанести вред пренебрежительным отношением, выписать дарителя, если он остался жить в квартире. Помешать ему не будет возможности, разве что воспользоваться правом расторгнуть договор дарения в судебном порядке, доказав, что она совершалась против воли дарителя. Минимизировать риски можно путем оформления дарственной у нотариуса, а также приложением справки от психиатра о психической вменяемости дарителя.