Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий от А до Я

Купить квартиру можно, даже если она находится в ипотеке. Процедура купли-продажи непростая, ведь в ней участвуют не 2 стороны (как обычно), а три: владелец недвижимости, которая находится в залоге; покупатель квартиры; банк.

Как купить ипотечную квартиру за наличные

Рассмотрим порядок действий на простом примере. К примеру, Вы нашли отличный вариант стоимостью 2 миллиона рублей, а продавец должен своему банку еще 900 тысяч. Именно эта сумма и будет задатком по будущему договору купли-продажи. Передайте эти деньги продавцу, чтобы он погасил остаток своего долга.

Далее представитель финансового учреждения вместе с продавцом обращаются в МФЦ или в Регистрационную палату и снимают обременение. Затем следует черед продавца и покупателя заключить договор купли-продажи. Документ регистрируется в Многофункциональном центре или Регистрационной палате.

Оставшиеся деньги, а это 1,1 млн рублей, покупатель отдает продавцу на сделке наличными или при помощи размещения денег в банковской ячейке. Все зависит от того, как Вы между собой договоритесь.

Рассмотрим процедуру более подробно.

Самое главное — продавец должен заранее предупредить банк о том, что собирается досрочно погасить свой долг с помощью продажи объекта залога, то есть, собственно, квартиры.

Такая необходимость вызвана наличием соответствующего пункта в договоре об ипотечном кредитовании. Если же банк не будет знать, что владелец продает недвижимость, а не просто расплачивается по долгам, то сделка купли-продажи вполне может быть и заблокирована. Ведь финансовому учреждению невыгодно, когда быстро погашают долги — для банка гораздо лучше, когда проценты платятся на протяжении нескольких лет.

На продавца ложится еще один «груз» — рассказать в банке о причине, по которой кредит погашается досрочно. Это может быть внезапное увольнение с работы, болезнь, переезд в другой регион или даже страну и т. д.

На следующем этапе продавец и все члены его семьи должны выписаться из квартиры. Выписать нужно и несовершеннолетних детей.

Далее передается задаток и составляется договор задатка. В этом документе обязательно указывается, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после того, как обременение с недвижимости будет снято. Указывается крайний срок выполнения этого обязательства, а также срок снятия ограничения с квартиры.

Договор задатка можно (но не обязательно) заключить у нотариуса. В договоре задатка указывается и порядок проведения взаиморасчетов. Первую часть стоимости недвижимости, равную сумме долга продавца перед банком, покупатель кладет на одну банковскую ячейку. Вторую часть — соответственно на другую. До заключения контракта деньги может снять только покупатель. После заключения сделки содержимое одной из ячеек становится собственностью финансового учреждения. Деньги из второй банковской ячейки забирает себе продавец.

Дальше продавец и покупатель идут в банк, чтобы погасить долг, оставшийся по ипотечному договору.

Представитель банковского учреждения должен дать справку о снятии задолженности и закладную на недвижимость, на которой будет стоять отметка, что ипотека выплачена.

Далее продавец снимает запись об обременении в Многофункциональном центре или Регистрационной палате. Бланк заявления есть у регистратора.

Перечень необходимой документации:

• паспорта всех владельцев квартиры;
• договор о купле-продаже;
• справка о том, что долг выплачен;
• закладная на дом или квартиру.

После этого в течение 3 рабочих дней продавец должен получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения на объект недвижимости.

Следующий этап — последний. Стороны заключают сделку купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.

Как купить квартиру, если Вы сами с ипотекой

Довольно часто у покупателя нет всех денег, которые необходимы для приобретения «квадратных метров». Выход один — обратиться в банк за получением ипотечного кредита. Этот случай, пожалуй, самый сложный. Покупатель с ипотекой покупает квартиру, которая в свою очередь, также находится в ипотеке.

В этом случае у Вас должно быть достаточно своих денег на оплату продавцом своей задолженности перед банком.

Так же, как и выше, порядок действий сторон рассмотрим на примере. Пусть стоимость квартиры равна 3 млн руб. Продавец остался должен финансовому учреждению 900 тысяч. Вы имеете «на руках» 1,1 млн руб., плюс 2 миллиона готов дать банк.

Сначала нужно передать 900 тысяч задатка. После этого продавец рассчитается с финансовым учреждением, что позволит снять с квартиры обременение. Далее Вы вместе с продавцом идете в банк, который согласился кредитовать Вас, и предоставляете все необходимые для оформления закладной документы.

Банк оформляет ипотеку, после этого Вы с продавцом заключаете договор, регистрируете его (в МФЦ либо в Регистрационной палате). У Вас есть еще 200 тысяч рублей — передайте их продавцу непосредственно перед сделкой либо используя банковскую ячейку. Если все пройдет нормально, продавец получит остаток — 1,9 млн рублей от Вашего банка (на счет, наличными, через банковскую ячейку).

Теперь рассмотрим порядок действий сторон более подробно. Продавец сообщает своему банку о желании выплатить долг досрочно с помощью продажи квартиры. Вы отдаете продавцу задаток и подписываете с ним предварительный договор купли-продажи. Получив задаток, продавец пишет расписку. Расписка и договор передаются в финансовое учреждение, которое согласилось Вас кредитовать.

Далее продавец полностью оплачивает свой долг, его банк выдает закладную с отметкой о выполнении финансовых обязательств и справку о том, что задолженности больше нет.

После этого продавец вместе с банковским представителем обращаются в МФЦ (как вариант – в Регистрационную палату), которые должны аннулировать запись об обременении. Процедура аналогична вышеописанной.

Следующий этап — подготовка документов для банка покупателя. Этим должен заниматься продавец. Узнайте в своем банке, что нужно.

Общий для всех случаев перечень такой:

• выписка из ЕГРН о квартире;
• справка о неимении задолженностей по коммунальным платежам (берется в домоуправлении или в ТСЖ);
• выписка из домой книги — информация обо всех прописанных в квартире людях.

Продавец и все члены его семьи должны выписаться из квартиры. Для этого нужно отдать паспорта в паспортном столе и написать соответствующее заявление. Вся процедура занимает примерно неделю. Итогом процедуры является выписка из домовой книги, подтверждающая, что на ипотечных квадратных метрах никто не прописан.

На следующем этапе Вы, как покупатель, должны заказать оценку квартиры у компании, которая на этом специализируется. Узнать, какая компания сотрудничает с Вашим финансовым учреждением Вы можете, обратившись в банк. В среднем оценка проводится за 3 дня, ее стоимость — 3500 руб.

Возьмите у продавца вышеназванные документы и предоставьте их в свой банк.

Если финансовое учреждение даст «добро», оформите с продавцом договор купли-продажи и зарегистрируйте сделку в МФЦ либо в Регистрационной палате.

В случае успеха сделки продавец получит от Вашего банка остаток денег (на счет, в банковскую ячейку).

Порядок заключения договора купли-продажи через банк

Порядок покупки-продажи квартиры через банк в принципе аналогичен алгоритму, который мы описали в первой озаглавленной части статьи. Разница состоит только в том, что покупателя (то есть, Вас) ищет не продавец, а сам банк. Финансовое учреждение подготавливает предварительное соглашение, которое Вы должны подписать с продавцом и зарегистрировать в нотариальной конторе.