Особенности покупки квартиры через аккредитив, как производится расчет с продавцом — плюсы и минусы сделки

Покупка квартиры — серьезный и ответственный шаг, связанный с определенными рисками, избежать которых можно с помощью использования аккредитивной формы расчетов. Аккредитив — это банковский продукт, выступающий гарантом законности и безопасности совершения крупных сделок. Для его применения требуется согласие двух сторон.

При оформлении аккредитива покупатель недвижимости поручает банковскому учреждению перечислить средства продавцу при условии исполнения им всех взятых обязательств. Таким образом, банк выступает посредником, гарантирующим покупателю, что продавец его не обманет и оформит необходимые документы должным образом.

Оплата по аккредитиву осуществляется только при условии предоставления документации, подтверждающей выполнение договорных условий сторонами.

Перечень такой документации устанавливается покупателем и заранее оговаривается в условиях аккредитива.

Аккредитив может применяться в том случае, если квартира находится в собственности одного человека. Данная форма расчетов доступна исключительно для граждан РФ или компаний, зарегистрированных в ней.

Использовать аккредитив можно не только для оплаты полной стоимости жилья, но и для покупки квартиры в рассрочку либо с помощью ипотеки.

Виды аккредитивов

В зависимости от функционала различают:

• покрытый аккредитив (используется для перевода средств с расчетного счета покупателя при их 100% наличии);
• непокрытый (используется при условии наличия в банке покупателя корреспондентского счета банка продавца; банк-получатель производит списание денежных средств, после чего банк-исполнитель получает их от своего клиента);
• отзывной (предусматривает возможность отзыва и отмены в случае невыполнения продавцом договорных условий; отзыв может быть выполнен самим плательщиком либо банком-эмитентом);
• безотзывной (предусматривает возможность отмены только по инициативе продавца; покупатель не может его аннулировать);
• подтвержденный (предусматривает произведение расчетов на оговоренную сумму вне зависимости от поступления денег из банка-эмитента).

Покупка квартир чаще всего осуществляется при помощи безотзывного аккредитива.

Порядок осуществления расчетов

Общие правила расчетов с помощью аккредитива закреплены в статьях 867-873 ГК РФ.

Согласно этим правилам, предусмотрен следующий порядок действий:

• стороны сделки принимают решение о выполнении расчетов с помощью аккредитива, утверждают сроки, заключают договор;
• покупатель недвижимости обращается в банк с заявлением об открытии аккредитивного счета и пополняет его на необходимую сумму;
• в обслуживающем банке открывается специальный счет на имя продавца, о чем уведомляется его владелец;
• продавец предоставляет в банк 4 экземпляра документов, перечень которых утвержден в условиях аккредитива;
• специалисты банка проверяют предоставленную документацию;
• после проверки документов на подлинность, легальность и правильность заполнения, средства с аккредитивного счета перечисляются на счет продавца.

Согласование всех этих этапов может занимать определенное время.

Если срок аккредитива истекает, а договорные условия к этому времени не выполняются, аккредитив подлежит закрытию.

Особенности оформления

В сделке может участвовать одна или две банковских организации (в последнем случае средства зачисляются на счет банка, предоставляющего аккредитив). Если обе стороны сделки обслуживаются в одном банке, процедура немного упрощается. Для обеспечения сделок необходимо выбирать надежные банки, имеющие проверенную репутацию. Для открытия аккредитива понадобится паспорт, заявление и договор купли-продажи квартиры.

Договор должен содержать такие данные:

• номер и дату документа;
• стоимость контракта;
• реквизиты покупателя и продавца;
• период действия соглашения;
• вид исполнения договорных обязательств;
• перечень документов, которые должен предоставить продавец недвижимости для подтверждения выполнения договорных условий (договор купли-продажи с отметкой Росреестра, выписка из ЕГРП с указанием нового собственника квартиры и т. д.);
• сумму и порядок оплаты банковской комиссии за исполнение аккредитива.

Кроме того, в договоре указываются сведения о приобретаемой квартире, реквизиты договора купли-продажи, данные аккредитивного счета покупателя и счета продавца для зачисления средств.

Плюсы и минусы

Расчеты с помощью аккредитива имеют очевидные преимущества:

• безопасность для покупателя и продавца (обе стороны могут быть уверены в сохранности своих ресурсов и в защищенности от мошеннических схем);
• гарантия выполнения договорных условий сторонами сделки;
• гарантия профессиональной проверки подлинности документов со стороны банка;
• перевод средств продавцу только после перехода права собственности на квартиру в собственность покупателя;
• отсутствие необходимости обращения с наличными средствами, внесения предоплаты.

При расчетах с помощью аккредитива стороны могут менять условия или сроки выполнения договорных условий, но только при взаимном согласии. Если условия договора не выполняются, средства возвращаются покупателю.

К недостаткам данного банковского продукта можно отнести:

• возникновение дополнительных финансовых и временных затрат;
• необходимость оформления дополнительных документов;
• отсутствие возможности приобретения недвижимости, у которой имеется несколько собственников.

Еще одним минусом подобных сделок можно назвать обязательное уведомление налоговых органов об их совершении, а это условие устраивает не всех.

Стоимость услуг

На сегодняшний день стоимость аккредитива может составлять в среднем от 20 до 40 тысяч рублей и зависеть от стоимости самого жилья. Обязательство по оплате банковских услуг обычно ложится на покупателя квартиры.

Размер банковской комиссии рассчитывается в виде процентов от общей стоимости сделки:

• открытие аккредитива — от 0,1% до 0,2%;
• прием и проверка документации — от 0,1% до 0,15%;
• перечисление или обналичивание средств — от 1% до 5%.

Таким образом, полная стоимость услуг составит от 0,5% до 5% стоимости приобретаемой квартиры. Впрочем, в некоторых банках есть интересные предложения, позволяющие уменьшить затраты на аккредитив. К примеру, «Райффайзенбанк» установил стоимость аккредитива в пределах 1,5-15 тысяч рублей, но только для участников своих кредитных программ. Комиссия в «Возрождении» составляет 1000 рублей и 0,1% от сделки. «Промсвязьбанк» взимает за услугу 2500 рублей.

Следует учитывать, что стоимость услуг для физических лиц меньше, чем для организаций.

Нельзя отрицать, что, используя аккредитив при покупке квартиры, придется немного переплатить, но риск потери денежных средств и имущества при этом будет минимальным. Спокойствие и уверенность стоят этих денег.