Расторжение договора купли-продажи квартиры — как сделать все юридически правильно

Случаются такие ситуации, когда уже заключенный договор по приобретению недвижимости нужно расторгнуть. Как правило, для этого необходимы веские основания. Причем, как показывает практика, они могут найтись как у покупателя, так и у продавца.

Скажем, продавец может быть недовольным неполным получением средств за квартиру, особенно, если при заключении договора он согласился «чуть-чуть подождать». Покупатель же может обнаружить, что продавец не спешит выписываться, или из мест заключения вернулся кто-то из прописанных в квартире лиц, о котором продавец «забыл» сообщить и взять у него разрешение на продажу жилья. В итоге перед покупателем замаячила перспектива судебного иска, выиграть который у такого родственника есть все шансы.

Словом, необходимость в расторжении договора купли-продажи может возникнуть, причем внезапно, особенно, если покупатель согласился приобрести квартиру с обременением.

Конечным этапом в сделке купли-продажи квартиры считается регистрация прав собственности в Росреестре, и от того, на какой стадии находится сделка, зависит степень простоты или сложности расторжения договора.

Заключаем «обратный» договор

Если необходимость расторгнуть договор появилась до окончания процедуры регистрации права собственности, когда продавец формально считается еще собственником жилья, сделать это несколько проще. В такой ситуации составляется соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое подписывается обеими сторонами.

Если были поданы документы на регистрацию нового собственника, тогда и продавец, и покупатель обязаны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении регистрации договора.

С аналогичным заявлением следует обратиться к нотариусу или риелтору, если они участвовали в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

В случае взаимного добровольного согласия обеих сторон заключается так называемый «обратный договор», в котором оформляется взаимный возврат сторонами полученного имущества и средств: покупатель возвращает квартиру, обязываясь выехать из нее, а продавец отдает полученные деньги.

Скачать образец договора можно тут.

В случае несогласия одной из сторон вторая сторона имеет право обратиться в суд.

Если регистрация уже проведена и собственником квартиры стал покупатель, положение продавца становится более уязвимым: с момента начала действия договора у него есть всего 1 месяц на начало процедуры расторжения сделки, в противном случае одного желания будет уже мало. По прошествии 30 дней с начала действия договора отменить его можно будет только через суд при наличии грубых нарушений в заключенном договоре купли-продажи квартиры.

Расторжение договора через суд

В случае невозможности договориться полюбовно, сторона — инициатор разрыва сделки обращается с исковым заявлением в суд.

В исковом заявлении следует отразить следующую информацию:

• паспортные данные и контактный телефон истца и ответчика (можно без телефона);
• подробное изложение обстоятельств случившегося с указанием даты заключения договора и его условий, какие именно условия были нарушены ответчиком по мнению истца, какие шаги были предприняты для разрешения ситуации и к чему они привели;
• суть выдвигаемых истцом к ответчику требований и каким образом он расценивает данный факт с точки зрения законодательства, что можно делать по одному из вариантов: в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушение его условий ответчиком; по причине невозможности прийти к обоюдному соглашению и окончании 30-дневного срока, необходимого для подписания соглашения обеими сторонами — статья 452 ГК РФ; также продавец может потребовать от покупателя возмещения убытков, причиненных ему действиями покупателя — статья 395 ГК РФ.

К иску необходимо приложить обязательный пакет документов, как-то:

• • копии договора купли-продажи квартиры;
  • подтверждение обоснованности обвинений в нарушении пункта договора, например, если оплата за квартиру должна была поступить по безналичному расчету на банковский счет истца, то основанием в данном случае будет выписка с банковского счета с подтверждением отсутствия перевода средств на него;

• копии требований истца к ответчику выполнить условия договора, а также копия соглашения о расторжении договора купли-продажи, не подписанного ответчиком;
• бумаги, подтверждающие нежелание ответчика решать вопрос во внесудебном порядке;
• копию иска и прочих документов для передачи его ответчику;
• квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины за обращение в суд;
• прочие документы, служащие доказательством обоснованности претензий истца.

Чаще всего причиной искового заявления становятся нарушения покупателями условий договора, обычно неполная оплата стоимости квартиры, купленной в рассрочку. Если продавец докажет обоснованность своих претензий, решение суда будет в его пользу.

Покупателей же чаще всего побуждает обращаться в суд с требованием о расторжении сделки появление неизвестного им до этого момента зарегистрированного в купленной квартире гражданина, имеющего право на проживание в квартире. Правда, требование о расторжении договора купли-продажи возможно, если купленная квартира находится в собственности истца не более 3-х лет.

В целом при составлении договора купли-продажи для большей безопасности рекомендуется добавить в документ дополнительные пункты, касающиеся возможного порядка действий при возникновении ситуации расторжения договора, подробно прописать порядок и способ оплаты (важно для продавца), освобождения помещения продавцом (важно для покупателя).