Виндикационный и негаторный иски в гражданском праве

Право собственности граждан и юридических лиц занимает центральное место в гражданском праве. Согласно нормам законодательства, право собственности состоит из трех компонентов: владения; пользования; распоряжения.

Владение — это фактическое обладание вещью, объектом недвижимости и т. д. Пользование — это эксплуатация, хозяйственное либо другое использование имущества через извлечение его полезных свойств. Защита обладания вещью неразрывно связана с защитой всего института собственности. Это и понятно: согласно общему правилу, пользоваться чем-либо можно, только владея этой вещью.

Недвижимое имущество — важный объект правоотношений, и любое изменение статуса дома, квартиры, нежилого помещения обязательно должно быть зарегистрировано. Для защиты прав на недвижимость законодательство предусмотрело два типа исков: виндикационный и негаторный.

Виндикационный иск: применение для возврата имущества

Виндикационным иском называется требование собственника вернуть объект недвижимости из владения несобственника. Стоит отметить, что такой тип защиты своих имущественных прав сложился еще во времена Древнего Рима. Во многих случаях нарушение владения квартирой или домом может быть выражено в виде невозможности доступа в жилье по причине его занятия посторонними лицами.

По делу, связанному с виндикационным иском, есть две стороны:

• истец — собственник, у которого незаконно изъяли имущество;
• ответчик — владелец вещи по факту, который пользуется ею безо всяких законных на то оснований.

Объект иска — вещь с четко определенными признаками и свойствами.

Смысл виндикации заключается в восстановлении владения вещью, а не в ее замене на аналогичную.

Виндикационный иск нельзя подать, если сооружение капитально перестроено и стало практически новым объектом недвижимости. Законный собственник не может требовать возврата имущества, если оно было уничтожено незаконным владельцем. Законодательство в этом случае предусматривает другой способ защиты своих прав — с помощью иска относительно причинения вреда.

По желанию собственника, ответчик возмещает стоимость объекта деньгами вместо возвращения его в натуре. Такие расчеты вполне допускаются судами, так как не противоречат законодательству.

Общее правило подачи иска такое: ответчик «по умолчанию» невиновен, истец же должен доказать виновность ответчика, который незаконно удерживает имущество в своем владении.

Незаконное владение означает, что лицо не имеет никакого основания для владения недвижимостью или владеет квартирой по основанию, которое не охраняется законодательством. Незаконным хозяином также является гражданин, который раньше владел недвижимостью законно, но потом утратил свои права — например, истек срок аренды.

В области права, связанной с вещно-правовыми отношениями, применяются такие понятия, как добросовестный и недобросовестный владелец недвижимости. Отличия между ними довольно прозрачны: добросовестный приобретатель недвижимости не знал и не мог знать о том, что квартира или дом были приобретены им незаконно. Соответственно, недобросовестный владелец знал или мог знать о том, что его действия — незаконны.

Законный владелец может истребовать возвращение своего имущества:

• у добросовестного приобретателя — в случае, если квартира была приобретена у продавца, который не имел права на ее отчуждение;
• у недобросовестного приобретателя — абсолютно во всех случаях.

Стоит отметить, что совсем не обязательно, чтобы человек, купивший недвижимость, был виновным. Вполне достаточно, чтобы основание для владения было незаконным. Законный владелец недвижимости также может требовать возмещения всех убытков, связанных с недополучением потенциальной прибыли. К примеру, во время незаконного отчуждения собственник мог сдавать квартиру в аренду и получать деньги.

Интересно, что это правило действует и в другую сторону — добросовестный приобретатель имеет право потребовать возмещения расходов, которые он понес на содержание квартиры или дома.

Кроме того, незаконный владелец может забрать все улучшения имущества, но только в том случае, если они являются неотделимыми. В противном случае можно потребовать возмещения их стоимости в денежном выражении. Следовательно, виндикационный иск позволяет законному собственнику не только вернуть себе объект недвижимости, но и возместить все убытки.

Применение негаторных исков

В некоторых случаях права законного собственника нарушаются не в части владения недвижимостью, а в части управления и распоряжения ею. Для устранения такого разрыва в своих правах владелец вправе подать негаторный иск. Причиной для подачи иска может быть, например, возведение соседом сооружения, которое блокирует подход (подъезд) к дому истца. Стоит отметить, что, подав негаторный иск, Вы можете защититься как от существующих помех, так и от тех помех, которые еще только возникнут в будущем. Например, судебный орган по Вашему иску может отменить возведение здания или сооружения еще на этапе его проектирования.

Очень важным моментом негаторных исков является незаконность действий ответчика.

Так, строительные работы, разрешенные муниципальными органами власти, не дают оснований для подачи такого иска. Объект требования по негаторному иску — устранение нарушений, существующих на момент его подачи. Негаторный иск несовместим с понятием исковой давности: пока есть факт нарушения прав, истец может обращаться в суд.

Негаторный иск может быть подан и по причине наложения ареста на недвижимость в рамках уголовного или исполнительного производства. Собственник может защищать свои права лично или действовать через официального представителя. Для защиты своих прав в суде истец должен предоставить документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость.

В случае, когда действия ответчика принесли истцу вред, последний может возместить убытки только после признания вины ответчика в судебном порядке.

Подать негаторный и виндикационный иск может не только владелец недвижимости, но и титульный собственник, например, хранитель, арендатор, перевозчик.

При этом титульный владелец может защищать свои права даже против собственника. Поэтому государство и обеспечивает не только защиту права собственности, но и любого законного владения.

Например, договор аренды недвижимости может быть продолжен на новый срок, если в течение одного месяца обе стороны не заявят обратное. Арендодатель квартиры стал требовать от квартиранта выселиться, поменял замок и заставил коридор своими вещами. Арендатор не смирился и стал отстаивать свои права в суде. Он потребовал передать ключи от квартиры и освободить коридор. Суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, но арендодатель подал апелляцию. Его соображения основывались на признании права собственности на дверь, с которой он может делать, все, что пожелает. Апелляционный суд постановил снести двери. Это яркий пример того, как титульный владелец может отстаивать свои права против собственника.

В нашем примере явно имеет место шикана — злоупотребление своими правами со стороны арендодателя. Гражданский кодекс РФ гласит, что действия лиц с целью причинения вреда другим лицам не допускаются.

Подведем итог всему вышесказанному. Российское гражданское право дает несколько инструментов по защите своих вещных прав. Благодаря виндикационным и негаторным искам собственник недвижимости может не только добиться справедливости, но и возместить расходы, сопряженные с защитой прав.