Взвешиваем преимущества и недостатки договора ренты на квартиру

Среди множества способов и сделок по приобретению недвижимости заметное место занимает так называемая рента с пожизненным содержанием, суть которой заключается в выплате собственнику жилья (рентополучателю) определенной договором ренты суммы денег, в обмен на что передаются права собственности на квартиру. Окончательно право собственности переходит к новому владельцу (рентодателю) с отменой обременения после смерти рентополучателя.

Как и любая сделка, договор пожизненной ренты имеет свои преимущества и недостатки для обеих сторон договора. Более того, сделка данного типа очень рискованна.

Плюсы договора ренты на квартиру с правом пожизненного содержания

Для рентополучателя:

• гарантия проживания в собственной квартире до самой кончины, что является обязательным условием данного договора и его основным преимуществом, отчуждение (продажа) квартиры возможна только с согласия рентополучателя;
• получение гарантированной денежной выплаты, услуги либо и то, и другое от рентодателя согласно пунктам заключенного договора, конечно, если он соблюдается;
• договор можно расторгнуть в случае несоблюдения рентодателем существенных условий договора и вернуть себе права собственности на квартиру, при этом можно обойтись без возмещения понесенных рентодателем в ходе выполнения договора расходов.

Для рентодателя:

• как правило, выплаты по договору ренты на порядок ниже рыночной стоимости квартиры, что позволяет приобрести недвижимость по гораздо более низкой цене.

Минусами данного договора являются:

• риск нарваться на мошенников, причем это может касаться обеих сторон сделки, рентополучателя могут ввести в заблуждение, указав в списке минимальный перечень услуг, или указав сумму выплат меньшую, чем того требует законодательство (минимальный прожиточный уровень) или не индексируя выплаты в связи с инфляцией; рентодатели же могут стать жертвами хитрых пожилых людей, которые будут пользоваться комфортной жизнью и денежными выплатами, а потом разорвут договор из-за его невыполнения, создавая для этого условия, например, не забирают деньги, мешают оплачивать коммунальные услуги и предпринимают другие действия, которые не дают возможности рентодателю выполнять свои обязательства по договору;
• возможность для рентодателя выполнять условия договора в финансовом плане, особенно, если с возрастом потребуется увеличение расходов на лекарства, оплату услуг сиделки и тому подобное, по этой причине следует реально соотносить свои возможности с будущими потребностями владельца жилья, иначе это может стать поводом для расторжения договора;
• бывали случаи, когда рентодатель умирал раньше рентополучателя, так что в последнем случае договор ренты признавался недействительным, поэтому следует позаботиться о возможности передачи прав и обязанностей по данному договору по наследству;
• возможна такая ситуация, когда рентодатель захочет переселить рентополучателя, мотивируя это какой-то необходимостью, а на деле желая просто от него избавиться. В подобном случае налицо явное нарушение условий договора и следует обращаться в суд для его расторжения;
• невыполнение рентодателем условий договора как по объективным, так и по субъективным причинам, что также ведет к разрыву договора и потере им уже потраченных денег;
• с виду вполне адекватный рентополучатель может оказаться не вполне психически здоровым человеком, что проявляется, впрочем, нечасто и обычно под воздействием каких-то внешних обстоятельств. В таком случае сделка ренты с пожизненным содержанием будет признана недействительной, а рентодатель потеряет деньги и время. Именно поэтому рекомендуется при заключении подобного рода договоров брать в психоневрологических диспансерах справки о психическом здоровье будущего рентополучателя;
• риск судебного иска со стороны родственников, чувствующих себя обделенными из-за решения отдать квартиру по договору ренты, лишив их таким образом законного наследства. Правда, одного желания со стороны родственников будет мало, потребуются веские доказательства, которые могут быть различными: невыполнение условий договора ренты, психическая невменяемость рентополучателя, введение последнего в заблуждение, то есть обман, формальные ошибки при составлении договора ренты и прочее. Для подстраховки, на случай возникновения подобных рисков и рекомендуется составлять и заключать договор с участием квалифицированных юристов, а также требовать перед его заключением справку о психической вменяемости будущего рентополучателя.

Разумеется, полностью избежать рисков при заключении сделки не получится, но минимизировать их, тщательно изучая будущую вторую сторону договора и за счет привлечения к сделке грамотного юриста, вполне по силам.