Виды разрешенного использования земель сельхозназначения (поправки в закон от 2016 года)

К землям сельхозназначения относят участки, которые расположены за пределами населенных пунктов и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. В данной статье мы подробно рассмотрим вопросы, которые наиболее часто возникают у наших читателей относительно данного вида земельных участков. Это получение разрешения на строительство дачи, жилого дома, регистрация/круглогодичное проживание, использование земли для ведения фермерского хозяйства и многое другое.

Категории земель сельхозназначения

Согласно земельному законодательству, все участки, которые находятся в пределах государства, делятся на семь категорий. Основное отличие, существующее между ними, состоит в предназначении и, следовательно, допустимых действиях по отношению к объектам, которые осуществляются собственниками, арендаторами или иными землепользователями. Одну из важнейших ступеней занимают земли сельхозназначения.

Законодательство рассматривает их в качестве:

• участков, которые находятся за пределами городской черты, сельских поселений;
• участков, целевым назначением которых является сельхозпроизводство — продукты питания, сырье растительного происхождения.

В свою очередь, земли сельхозназначения подразделяются на определенные категории:

• непосредственно угодья — поля, сады – находятся под особым государственным контролем;
• дороги, инженерные коммуникации;
• защитные лесополосы, расположенные вдоль дорог, полей;
• водные объекты рыбохозяйственного назначения.

Кроме того, в категорию земель сельхозназначения входят участки, предназначенные для возведения зданий и сооружений, где будет храниться и обрабатываться производимая продукция, размещаться и обслуживаться сельхозтехника.

Виды разрешенного использования

Предназначение сельскохозяйственных земельных участков, равно как и возможность осуществления деятельности, ведения строительных работ, прокладывание инженерных коммуникаций, размещение объектов, служащих в качестве склада, подсобных помещений, а также запрет на данные виды деятельности находятся в прямой взаимосвязи от вида разрешенного пользования.

К последним относят следующие:

• для использования в сельском хозяйстве;
• осуществления производства, обустройства пашен, пастбищ, сенокосов, а также участков, отведенных под многолетники, в том числе садов и виноградников;
• ведения фермерской деятельности;
• производства и переработки сельхозпродукции, т. е. ведения личного подсобного хозяйства;
• жилищного строительства, в том числе возведения дачных и хозпостроек, жилых домов с правом регистрации и проживания, а также для производства сельхозкультур;
• ведения садоводческой деятельности, в том числе для отдыха и возведения жилой постройки без права регистрации и проживания;
• ведения огороднической деятельности;
• разведения сельскохозяйственных животных и последующего производства продуктов;
• выпаса скота и сенокоса;
• создания охотничьих угодий и ведения охотничьего хозяйства;
• разведения пчел, производства меда, воска, опыления культур и повышения их урожайности;
• ведения рыбного промысла, форелевого хозяйства;
• ведения научно-исследовательской деятельности;
• прочее.

Использование земли для ведения фермерского хозяйства

Прежде всего, строительные работы на землях сельхозназначения допускаются, когда речь идет о фермерстве.

Учитывая тот факт, что фермеры практически круглые сутки вынуждены находиться на обрабатываемом участке, государство в лице органов власти обычно идет навстречу фермерам, разрешая возведение домов и коттеджей на собственных участках.

В некоторых случаях ситуация требует изменения категории участка, когда его часть вместе с расположенными на ней жилыми постройками меняет статус. Относительно данного вопроса рекомендуется обратиться заранее в органы муниципальной власти или к юристу за получением соответствующих разъяснений и консультаций, касающихся статуса определенного участка.

Встречаются случаи, когда фермеры решают этот вопрос собственными силами, прибегая к постройкам, формально считающимися нежилыми. Это помещения для отдыха сотрудников, душевые. С точки зрения закона возведение подобных построек не запрещается, а потому пользуется спросом среди фермеров. Здесь важно учитывать, что поскольку данный тип построек не относят к жилищному строительству, получить регистрацию в таком жилье невозможно.

В случае, если земли сельхозназначения выделены для дачного или подсобного хозяйства, строительство все-таки допускается, но в определенных пределах. Зачастую такие участки в последующем включают в черту населенных пунктов, что ведет к потере статуса сельхозземель. Решение вопроса с возведением жилой постройки требует предварительного уточнения статуса участка.

Строительство дачных домов на землях сельхозназначения

Большинство земель сельхозназначения предназначено для осуществления различных видов хозяйственной деятельности, которая требует возведения капитальных построек. Но можно ли строить здесь жилой дом, который будет служить в качестве постоянного места жительства, где можно получить регистрацию?

Ответ на данный вопрос, как правило, зависит от вида разрешенного пользования, к которому относится определенный участок, и готовности его владельца начать платную процедуру перевода объекта из одного вида в другой.

Строительство на землях, предназначенных для сельхозпроизводства и мелиорации, категорически запрещено.

Что говорит закон о строительстве на землях для КФХ?

Тенденция строительства коттеджей на землях для КФХ становится очень популярной. Застройщик заинтересован выкупить заброшенные поля с тем, чтобы в последующем реализовать их по выгодной цене, как под застройку.

С точки зрения потенциального покупателя такая покупка не выглядит такой привлекательной, как в этом часто уверяют риэлторы.

Традиционно собственник сталкивается с двумя проблемами:

• Строительство на данных участках допускается, если существует необходимость обеспечения условий для ведения хозяйства. В действительности это находит свое отражение в том, что при обращении в местную администрацию относительно получения разрешения на строительство следует представить следующие подтверждения: наличия непосредственно КФХ; наличия соответствующего вида деятельности, осуществление которого требует постоянного нахождения на участке и, следовательно, возведения жилого строения для его членов.
• Земля не может быть поделена на участки. Речь идет о больших территориях, измеряемых гектарами. Наименьший участок в данном случае, как правило, занимает 3,5 гектара. Поэтому земля для КФХ — это хороший вариант для тех, кто действительно намеревается заниматься там хозяйством, построить жилой дом либо просто приобрести усадьбу внушительных размеров. Если же Вам рекомендуют приобрести один участок для нескольких собственников, возможно, придется создавать фиктивное КФХ с правом совместной собственности. В таком случае разграничить и продать свой пай, к сожалению, не получится. Отсутствует и возможность получить регистрацию в доме, построенном на такой земле, причем не только согласно общему порядку, но и посредством обращения в судебный орган.

Дом, построенный без разрешения на землях КФХ: могут ли снести?

Согласно законодательству снести дом, на строительство которого собственник не получил разрешения в местных органах власти, могут в некоторых случаях.

Снести дом могут:

• если возведение дома могло нанести ущерб соседним собственникам, что подтверждается документально;
• если дом был построен в природоохранной зоне (вблизи питьевых водоемов, заповедников, питомников);
• если расположение дома находится в непосредственной близости от газовой трубы, кабелей высокого напряжения, прохождения автотрассы.

При этом возмещение расходов на строительство дома не предполагается. Согласно решению суда собственник будет обязан снести незаконное строение.

Садоводство на землях сельхозназначения

Строительство жилых домов в данном случае разрешено. Более того, благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на объекты недвижимости — так называемая «дачная амнистия» – разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию брать не требуется. Среди ограничений — соответствие постройки правилам СНиП, которые, собственно, регулируют возведение зданий в садоводстве.

Как обстоят дела с пропиской

А вот получить регистрацию в дачном доме, расположенном на участке земли сельхозназначения, будет достаточно сложно.

Дело в том, что поселки дачного типа, где разрешается регистрация, в основном расположены в черте населенных пунктов. В данном случае земельный участок входит в перечень земель поселений, которые разрешены для размещения дач. Если же дача расположена на земле сельхозназначения, которая определена под дачное строительство, вероятней всего, Вам откажут в паспортном столе в осуществлении регистрации.

Риэлторы, которые рекомендуют своим клиентам такие участки, зачастую ссылаются на Постановление КС № 13-П от 30.06.2011, которое формально не запрещает регистрацию на даче, если строению характерны признаки жилого помещения. Тем не менее, здесь все не так просто.

Рассмотрим подробней. Во-первых, несмотря на наличие признанных норм, обязанности произвести регистрацию проживающих в дачных домах граждан по факту не возникает, поскольку сами постройки относятся к нежилым помещениям — дачам. Во-вторых, чтобы признать постройку жилой, следует получить ряд экспертных подтверждений. В конечном итоге польза от дачной амнистии сводится на нет.

Таким образом, возведение дачного дома и регистрация в нем возможна. Остается только решить, нужны ли Вам такие хлопоты, за которыми стоит мнимая экономия средств при покупке участка?