Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Ни для кого не секрет, что земли разной категории имеют разную цену. Именно поэтому распространена практика, когда покупают, например, участок сельскохозяйственного назначения, меняют вид его разрешенного использования (ВРИ), а затем возводят на своей земле коттедж или многоквартирный дом. Как сменить вид разрешенного использования надела, Вы узнаете, прочитав эту статью до конца.

Виды разрешенного использования участков

Информация о категории участка и виде его разрешенного использования есть в документе, который подтверждает право на земельный надел.

Российское законодательство выделяет такие 7 категорий:

• земли с/х предназначения;
• деревень, сел и городов;
• спецназначения;
• особо охраняемые территории;
• земли лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Каждая из категорий, в свою очередь, делится на типы.

Земельный фонд сельхозназначения может предназначаться для:

• организации фермерской деятельности;
• занятия рыбоводством;
• садоводства;
• огородничества;
• создания и развития своего подсобного хозяйства.

Градация земель деревень, сел и городов такая:

• жилая зона;
• производственные земли;
• земли общественно-делового предназначения;
• участки, имеющие специальное назначение, и т. д.

Жилые зоны могут быть предназначены для ИЖС — индивидуального жилого строительства, постройки мало-, средне- и многоэтажных домов, возведения прочих жилых построек.

Среднестатистический гражданин чаще всего имеет землю сельхозназначения или относящуюся к категории «земли населенных пунктов».

Во многих случаях надо сменить категорию участка либо ВРИ.

С какой целью меняется назначение земли

Любой участок характеризуется целью своего использования, и пользоваться наделом не по назначению нельзя.

К примеру, незаконно на даче строить магазин, а на земле, имеющей сельскохозяйственное назначение — многоэтажный дом. Для чего может понадобиться сменить ВРИ участка?

Целей может быть несколько:

• возможно, Вы захотите заработать деньги, перепродав землю (дело в том, что надел категории «земли населенных пунктов» будет стоить дороже, чем точно такой же надел, относящийся к землям с/х назначения);
• организация работы магазина или производственного предприятия;
• строительство многоквартирного дома на участке земли с ВРИ «для подсобного хозяйства»;
• постройка жилых домов на участке, имеющем сельскохозяйственное предназначение.

Без изменения ВРИ участка Вы рискуете быть привлеченным к административной ответственности. На практике это означает наложение штрафа.

Административный кодекс предусматривает такие штрафы:

• до 1% от цены участка (от 10 000 рублей) — за нецелевое использование надела: к примеру, на приусадебном участке возведена торговая точка;
• до 0,5% кадастровой цены надела (но минимум 3000 рублей) — в том случае, если Вы не ведете никакой сельскохозяйственной деятельности на предназначенной для этого земле;
• до 1,5% цены земли (от 20 000 рублей) — за то, что на участке, выделенном под ИЖС, строительство так и не начато.

Как сменить ВРИ

Процедура смены ВРИ участков прописана в ст. 8 российского Земельного кодекса.

Соответствующее решение должна принять местная администрация (в том случае, если она имеет такие полномочия). Узнайте, имеется ли в местной администрации земельный комитет. Если есть — значит, обращаться нужно туда. В противном случае Вам нужна районная, городская или областная администрация. Сейчас все органы власти имеют сайты — таким образом, получить нужную информацию можно, не отходя от экрана своего компьютера.

Для смены ВРИ участка может понадобиться сменить его категорию. Это обязательно, если в текущей категории нет нужного разрешенного использования. Дабы на участке с/х назначения построить многоэтажку, надел надо перевести в «земли населенных пунктов».

Процедура изменения категории участка

О переводе надела между категориями сказано в законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Чтобы изменить категорию участка, Вам потребуется составить ходатайство и отнести его в земельный комитет местной государственной администрации.

В ходатайстве укажите такую информацию:

• кадастровый номер участка;
• текущую и предполагаемую будущую категорию земельного надела;
• правовые сведения (кто является владельцем земли, есть ли у надела обременения).

Вместе с ходатайством нужно подать такие документы:

• кадастровый паспорт участка;
• копию значимых страниц паспорта (если Вы — индивидуальный предприниматель, понадобится выписка из налоговой);
• выписку из ЕГРП (это документ о правах на земельный надел, оформляющийся в управлении Росреестра);
• в некоторых случаях нужен вывод экологической экспертизы (спросите об этом в земельном комитете);
• согласие собственника земельного надела на изменение категории.

Согласно закону, Вы должны получить акт, подтверждающий факт перевода участка между категориями, не позже чем через 2 месяца с момента подачи ходатайства.

Если орган местной власти откажет, можно обжаловать это решение в судебном порядке.

Как изменить назначение участка без смены категории

Во многих случаях менять категорию не нужно — достаточно смены разрешенного использования. Какие документы необходимы для этого, Вам подскажут специалисты земельного комитета. К примеру, Вам точно понадобится документ о праве собственности на объект и кадастровый паспорт.

Алгоритм изменения ВРИ участка прописывается в правилах землепользования и застройки, прилагающихся к градостроительному регламенту. Если орган местной власти не утвердил такие правила, или надел не подчиняется регламенту, отправьте запрос об изменении ВРИ главе администрации. Глава поселка, города или района назначает слушания, и в зависимости от их результатов принимает решение.

Общественные слушания по Вашему вопросу должны пройти в месячный срок с момента подачи ходатайства. Оплачиваете эти слушания Вы – как заинтересованное лицо.

Условно-разрешенное использование

Любой земельный участок может иметь три вида использования:

• основное;
• условно-разрешенное;
• вспомогательное.

Основной вид соответствует использованию земельного надела по прямому назначению. Условно-разрешенное использование требует согласования с местными органами власти.

Для этого в Градостроительном кодексе предусмотрен такой алгоритм:

• подайте в земельный комитет заявление о предоставлении необходимого ВРИ участка;
• пройдите общественные слушания;
• в зависимости от результатов слушаний глава администрации примет положительное или отрицательное решение по Вашему вопросу.

В случае отказа можно обжаловать решение в судебном порядке.