Как по закону перевести земли из сельхозназначения в земли ИЖС?

Выбирая участок под застройку, нужно обращать внимание на вид разрешенного использования (ВРИ).

Идеально, если земельный участок будет предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот вид разрешенного использования позволит быстрее провести к участку коммуникации, а также зарегистрироваться в построенном доме.

ИЖС: что означает эта аббревиатура

Аббревиатура ИЖС обозначает и вид разрешенного использования земель, и само строение.

Интересно, что коттедж можно возвести не только на земле ИЖС, но и на сельскохозяйственной земле, предназначенной для дачного строительства.

Это становится во многих случаях причиной путаницы и проблем. Покупая участок, Вы слышите от продавца обещание, что землю можно будет легко «перевести под ИЖС». Это обещание означает, что в результате определенных действий Вы станете владельцем участка категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для ИЖС». Это идеальный вариант, которого вряд ли получится достичь. Вероятно, Вам удастся лишь поменять ВРИ на «земли садоводства» или «участок для дачного строительства». Перед приобретением надела нужно изучить все возможности по изменению категории земель.

Можно ли сменить категорию участка

Нужно помнить, что ИЖС — это тип разрешенного использования, а не земельная категория. Таким образом, сначала Вы должны поменять категорию участка — с «с/х предназначения» на «земли населенных пунктов». Но это непросто. Земли населенных пунктов могут быть только в границах деревень, сел и городов. Следовательно, чтобы перевести участок в эту категорию, нужно расширить сам населенный пункт. Сделать это довольно сложно, а если Ваш участок не имеет границы с населенным пунктом, то и невозможно.

Все, что Вы можете сделать — это зарегистрировать собственное жилище объектом частного жилого строительства. Это реально, если ВРИ — для дачного строительства. Постройка обязана отвечать всем требованиям, в противном случае комиссия не сможет признать ее жилой. Так что, если хотите в полной мере использовать все преимущества ИЖС, изначально покупайте участок с нужной категорией и видом разрешенного использования.

Как перевести участок в ИЖС

Перевести надел в ИЖС из прочей категории Вы сможете своими силами.

Алгоритм действий прописан в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».

Итак, этапы этой процедуры следующие. Обратитесь в орган местной государственной власти с ходатайством, в котором укажите: кадастровый номер надела, категории, с которой и на которую будет происходить изменение, доказательство необходимости смены категории земель, перечень правоустанавливающих документов на землю.

К ходатайству приложите такие документы:

• кадастровый паспорт земельного надела;
• копию Вашего паспорта (если Вы частный предприниматель или представляете юридическое лицо, понадобится выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРИП);
• выписку из государственного реестра, подтверждающую Ваши права на участок земли.

Следующий этап — это рассмотрение ходатайства. Есть только 2 причины для отказа в рассмотрении: бумагу подало ненадлежащее лицо или документы, которые поданы, не соответствуют требованиям закона. После рассмотрения ходатайства Вы получите на руки акт, подтверждающий перевод участка между категориями, или документ с отказом. Местный орган власти должен принять решение не позднее 2 месяцев после обращения. По закону, акт должен быть направлен Вам в 14-дневный срок после принятия.

Какие есть причины для отказа? Об этом написано в п. 3 ст. 4 Закона №172-ФЗ и п. 1 ст. 7. Одним из условий изменения назначения сельхозземель является смена границы соответствующего населенного пункта. Следовательно, если Ваш надел не лежит в пределах села, в обозримом будущем под ИЖС Вы его не переведете. Другими словами, ИЖС посреди поля — не более чем утопия.

Как получить ИЖС

Хотите жить посреди природных красот, проводить в своем доме отпуск или все свое время на пенсии? Тогда покупайте надел, относящийся к «землям населенных пунктов» и с видом разрешенного использования ИЖС. Но это, как говорится, идеальный вариант. Также можно приобрести надел «сельскохозяйственного назначения» для «садоводства» или для «дачного строительства». Любой из этих вариантов подходит для возведения загородного дома на участке.