Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением юридически грамотно

Не так уж редки в практике случаи, когда продается жилье с так называемыми обременениями. Что это такое и как влияет на возможный процесс купли-продажи недвижимости?

Обременением считается ограничение собственника недвижимости в праве владения, пользования или распоряжения. Если речь идет о продаже жилья с обременениями, то в данном случае речь идет об ограничении права распоряжения принадлежащим владельцу имуществом.

Какие бывают виды обременений

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к обременениям относятся:

• арест объекта недвижимости;
• ипотека;
• аренда;
• наличие договора пожизненной ренты;
• наличие в квартире несовершеннолетних и недееспособных собственников;
• наличие супруга-совладельца жилья;
• регистрация в квартире третьих лиц.

Таковы наиболее часто встречающиеся в практике купли-продажи недвижимости обременения. Каждый из них имеет свои особенности и нюансы, которые позволяют как довольно просто снять их и стать полновластным владельцем жилья после покупки, так и делают сделку купли-продажи невозможной.

Что делать, если интересующее жилье оказалось с обременениями

Арест

Применяется в качестве обеспечительной меры для выполнения владельцем квартиры своих обязательств. Накладывается государственными органами и юридически делает сделку по купле-продаже подобного имущества фактически невозможной.

Разумеется, квартира может быть продана, но лишь с открытых торгов для взыскания задолженности созданной «усилиями» владельца жилья.

Залог

Как правило, является обеспечением кредита или залоговым имуществом по договоре об ипотечном кредитовании. Несмотря на эти условия вполне может быть продано, правда, исключительно с согласия залогодержателя — банка, финансового учреждения или иного кредитора физического или юридического лица.

Впрочем, вряд ли залогодержатель будет препятствовать сделке которая позволит ему получить оставшиеся по договору ипотеки денежные средства.

В подобном случае возможны 3 варианта событий:

• покупатель обязуется выплачивать остаток ипотеки банку и компенсирует продавцу ту сумму которую он уже потратил на выплату кредита;
• платеж может быть осуществлен двум сторонам: банку — остаток ипотеки, продавцу — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки выплаченной банку;
• покупатель может отдать продавцу деньги двумя частями: первая часть равная сумме ипотечного кредита будет передана банку и позволит снять залог, после чего будет выплачена вторая часть денег. В этом случае кстати можно обойтись без согласия банка на продажу, правда в том случае если нет ограничений на досрочный возврат кредита.

Аренда

В продаваемой квартире согласно договору аренды могут проживать жильцы и если договор на аренду еще не истек они имеют право на проживание в жилье. Выселить арендаторов раньше в принципе можно, но скорее всего это займет время и потребует обращения в суд, то есть дополнительных финансовых расходов.

Если покупатель хочет избежать данных забот, он может потребовать продавца расторгнуть договор аренды досрочно.

Наличие договора пожизненной ренты

В обмен на уход и заботу о себе одинокие пожилые люди могут заключить договор пожизненной ренты с третьим лицом, оставив ему жилье. Данная квартира в принципе также может быть продана, но лишь с согласия получателя ренты. Помимо этого, если условия договора не были выполнены обязательство за их исполнение переходит от продавца к покупателю.

Наконец, получатель ренты может расторгнуть договор если установленные в условиях договора условия окажутся нарушенными. Все это делает покупку квартиры с подобным обременением весьма рискованным.

Несовершеннолетние и недееспособные собственники

Данная проблема также вполне решаема, нужно лишь получить согласие на совершение сделки от органов опеки и попечительства или иных законных представителей. Тем не менее это дополнительные заботы которые хотя и являются прежде всего делом продавца, но все же существенно затягивают срок осуществления сделки.

Поэтому желательно потребовать от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Наличие супруга-совладельца жилья

В случае, если супруги являются совладельцами жилья, или же оно было приобретено в момент официально зарегистрированного брака и просто было зарегистрировано на одного из супругов, от второго обязательно потребуется согласие на продажу жилья, даже если в настоящий момент.

Без его/ее согласия сделка может быть признана недействительной через суд, так что следует обратить внимание на семейное положение продавца: состоял ли он/она в официальном браке на момент приобретения жилья, при каких обстоятельствах во время брака было получено жилье (если по дарственной или в наследство, согласие не требуется).

Регистрация в квартире третьих лиц

Может образоваться в результате сдачи в аренду жилья продавцом. Если прописка имеет временный характер, то особых неудобств это не принесет, ситуация ухудшиться если в квартире прописан несовершеннолетний — согласно отечественному законодательству при временной регистрации родителей они могут прописать ребенка по месту собственной регистрации без формального согласия владельца.

По тому же законодательству выписать их из квартиры новый владелец сможет не ранее чем родители ребенка найдут новое жилье, что по закону может затянутся на срок до 2 лет. Таким образом данное обременение (регистрация несовершеннолетнего ребенка) считается одним из самых рискованных при покупке жилья.