Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Первоначальным шагом к осуществлению сделки по купле-продаже квартиры является составление предварительного договора (образец договора).

Этот документ выступает своеобразным гарантом успешного ее завершения и составления основного договора.

Что же должно быть прописано в таком документе?

Что он должен содержать:

• ФИО, дата рождения, адрес регистрации, серия и номер паспорта;
• название, форма организационно-правовых отношений, адрес и номер свидетельства о госрегистрации, ФИО основного представителя (если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо);
• реквизиты доверенности, если на момент подписания договора лицо действует по доверенности.

Обязательным условием составления договора является указание цены на недвижимость и ее описание, в том числе адрес, номер квартиры, расположение на этаже, количество комнат и общая жилая площадь.

Немаловажно прописать также права и обязанности сторон, степень ответственности и штрафные санкции за несоблюдение условий договора.

Сюда относятся:

• срыв сроков;
• предоставление заведомо ложных сведений;
• передача информации третьим лицам, что может повлечь за собой срыв сделки;
• непосредственно расторжение договора;
• умышленная порча имущества;
• долги по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Договор составляется в письменной форме, подкрепляется распиской о получении денежных средств в качестве задатка/аванса и подписывается участниками обеих сторон.

К составлению данного договора нужно отнестись не менее серьезно, чем к заключению основного договора. Как правило, от него зависит 99% успеха будущей сделки. При необходимости предварительный договор можно заверить нотариально.

Какие существуют виды предварительного договора

Предварительный договор может быть заключен:

• между дольщиком и компанией-застройщиком;
• клиентом, потенциальным покупателем и агентством недвижимости;
• участником ипотечного кредитования и банком-кредитором;
• а также между покупателем и частным продавцом, владельцем недвижимости.

Когда возникает необходимость подписания предварительного договора:

• Если по определенным причинам основной договор купли-продажи квартиры не может быть сразу заключен. Речь идет о том, например, что покупатель не собрал к этому моменту определенной суммы капитала и планирует взять ссуду в банке. Продавец, в свою очередь, занимается подготовкой необходимого пакета документов.
• Если обе стороны хотят быть уверенными в том, что последующая сделка по истечению определенного времени все-таки произойдет, и будет отвечать оговоренным заранее устно и письменно условиям.
• Если вносится аванс или задаток.

В чем отличия аванса и задатка

И как они могут повлиять на последствия расторжения предварительного договора:

• Аванс — это определенная сумма, которая вносится в качестве гаранта на покупку квартиры и обычно составляет 5-10% от общей суммы. Если при существенном изменении цены на недвижимость в процессе осуществления сделки покупатель не согласен с этим и принимает решение расторгнуть ее, продавец обязан вернуть равнозначный полученному аванс. Последний момент, в свою очередь, является выгодным для продавца, ведь он может найти другого покупателя и продать ему это же жилье дороже.
• Если речь идет о задатке, то здесь сумма удваивается в случае отказа от сделки со стороны продавца. Если виновником расторжения договора является покупатель, задаток не возвращается, что само по себе является неприятным моментом.

Что по срокам?

Отдельной строкой в предварительном договоре обсуждаются сроки, когда будет заключен основной договор.

Если на момент подписания данный пункт по каким-то причинам был пропущен сторонами, необходимо обратиться к нормам гражданского законодательства.

В этом случае основной договор должен быть заключен не позднее одного года с момента подписания предварительного договора. По истечению этого времени сделка будет аннулирована.

Основные ошибки

Очень часто стороны недооценивают значение предварительного договора, где оговариваются все важные условия будущей сделки, и не считают нужным его составлять. Впрочем, в последующем это может привести не только к разногласиям в процессе заключения основного договора и даже расторжению сделки, но и к штрафным санкциям.

Самой распространенной ошибкой является заключение предварительного договора с фирмой-застройщиком на строящееся жилье, что само по себе, в принципе, незаконно, и идет в разрез с нормами закона о долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно такому договору, застройщик получает денежные средства от покупателя, мотивируя это тем, что после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию право собственности гарантированно перейдет покупателю.

На самом деле это не совсем так, потому что:

• жилье находится в стадии строительства, то есть, в действительности не существует;
• существует вероятность «двойных продаж»;
• является достаточно рискованным шагом с точки зрения возврата собственных средств;
• предварительный договор по факту ни к чему не обязывает обе стороны.