Как купить или продать квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

Далеко не все готовы пользоваться услугами риелторов при покупке-продаже квартиры и платить комиссионные. Совершение этой сделки вполне реально провести самому, если знать, как и что делать.

Купить квартиру без риелтора: пункт первый — поиск

Вариантов по поиску квартиры масса: опрос знакомых, объявления в газетах, специальные сайты с базами данных о продаваемых квартирах.

Главное — определиться самому с районом расположения квартиры, после чего можно приступать к поискам, звонкам и встречам на месте с продавцами. Постарайтесь рассмотреть как можно большее количество вариантов для большего выбора.

Пункт второй — встреча с продавцом и проверка юридической чистоты сделки

Это наиболее ответственный шаг:

при встрече с продавцом нужно внимательно осмотреть квартиру — особое внимание, понятное дело, следует уделить документам, удостоверяющим право собственности продавца на жилье. Это должно быть свидетельство о праве собственности государственного образца, а также документы, объясняющие происхождение этого права: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, наследства и так далее;
при осмотре квартиры, помимо ее общего состояния, нужно уделить внимание отсутствию следов самовольных переделок в квартире, как-то: объединение кухни и жилой комнаты, переустановка дверей и окон и т. д. Все это может оказаться самовольной перепланировкой, что выльется для покупателя в дополнительные расходы и заботы по узакониванию данных изменений. Чтобы избежать этого, следует сверить фактическое состояние квартиры с техническим или кадастровым паспортом из БТИ, который должен быть у продавца;

следует потребовать выписку из домовой книги с полным перечнем зарегистрированных в квартире лиц, так как после сделки можно с удивлением узнать, что при продаже были нарушены их права, что грозит судебным иском, по которому можно признать куплю-продажу недействительной;
не стоит стесняться интересоваться дополнительной информацией о продавце, например, его семейным положением, так как если он женат или был женат во время покупки данной квартиры, для продажи понадобится письменное разрешение супруги, без чего сделка может быть признана недействительной. Также пригодится информация о наличии детей у продавца, их прописке или владении долей в квартире. В последнем случае нужно разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Если при личной встрече возникли сомнения в адекватности продавца, можно попросить справку о психической вменяемости, так как сделка с людьми, признанными недееспособными, будет недействительной. Впрочем, при таких сомнениях лучше просто сразу уйти и поискать вариант получше;

можно воспользоваться дополнительными источниками информации о продавце. Источниками информации могут стать соседи или вездесущие бабушки во дворе, у них удобно узнавать личную информацию, касающуюся продавца, о его браке или детях. Правда, в достоверности таких данных вряд ли можно быть уверенным. Наконец, стоит присмотреться к самим соседям, которые после покупки Вами квартиры будут уже Вашими соседями;

в случае наличия каких-то сомнений стоит произвести проверку предъявленных продавцом документов в виде свидетельства о праве собственности: каждый гражданин РФ имеет право получить на руки выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество. Процедура получения не занимает много времени и стоит порядка 200 рублей. Благодаря ей вы узнаете общую информацию о квартире, в частности, о ее собственнике, а также о возможном наличии обременений: о нахождении квартиры в залоге, договоре ренты на ухаживание за пожилым человеком, благодаря которому продавец получил жилье, и так далее. Если вы хотите получить расширенную информацию, можно попросить у продавца расширенную выписку из ЕГРП либо же получить доверенность от его имени на себя самого. Данный документ дает полную информацию и историю объекта недвижимости, и если продавец готов вам его предоставить или помочь с получением, можете быть достаточно спокойны: как минимум, продавец Вас обманывать точно не станет. Так как в истории квартиры могут найтись темные пятна, которые заставят Вас передумать, не все продавцы готовы выполнять это условие.

Пункт третий — принятие решения и оформление сделки по купле-продаже квартиры

В случае положительного решения о покупке можно оформлять договор, для чего покупателю потребуется всего 2 вещи — паспорт и деньги.

От продавца же потребуется такой перечень документов:

паспорт продавца, а также всех прописанных в квартире лиц, если таковые имеются;
свидетельство о праве собственности на имя продавца;
правоустанавливающие документы, дающие основания для владения продавцом готовящимся к продаже объектом: это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор участия в долевом строительстве, акт прием-передачи жилья или решение суда;
выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире лиц;
техническая документация о предмете сделки: кадастровый паспорт, технический план.

Затем стороны составляют договор, его типовой договор купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Обычно договор заключается у нотариуса, после чего все документы передаются для государственной регистрации, в ходе которой нотариус проверяет подлинность документов.

Пункт четвертый — расчет по купле-продаже

В настоящий момент существуют 3 способа расчета:

наличный — средства передаются при свидетелях, и продавец дает расписку в получении средств;
безналичный — с банковского счета покупателя на банковский счет продавца;
с помощью депозитарной ячейки в банке — в банке наличные деньги в присутствии банковских работников кладутся в банковскую ячейку, а после подписания договора деньги передаются продавцу, банковские же работники выступают гарантом честности расчета по сделке.

Выбор конкретного способа и срока оплаты стоит за обеими сторонами и может быть прописан в пунктах договора.

Пункт последний — регистрация прав собственности

После подписания договора можно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности на квартиру. После прохождения стандартной процедуры проверки, в случае юридической чистоты сделки, данные о ней вносятся в ЕГРП, а собственник получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

Как продать квартиру самостоятельно

Продавцу предстоит несколько другой алгоритм действий.

Первый шаг — подготовка документов на квартиру

К таким документам, повторимся, относятся:

паспорт;
свидетельство о государственной регистрации на квартиру. В случае его утери нужно обратиться в Росреестр и заказать дубликат утерянного документа, что будет стоить 350 рублей;
документ, объясняющий наличие прав собственности;
выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на жилой площади лиц или же подтверждение отсутствия таковых;

техническая документация, касающаяся квартиры: кадастровый паспорт, техплан и разрешение на перепланировку в квартире (если она проводилась).

В случае наличия особых обстоятельств (обременений), вопрос с ними необходимо решить: получить разрешение у органов опеки и попечительства, если совладельцем жилья выступает ребенок, или письменное согласие жены/мужа в случае приобретения жилья в совместном браке, согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредиту.

Пункт второй — определение цены за квартиру

Цена зависит от многих факторов, основным из которых является ее площадь и количество комнат, также немаловажное значение имеют расположение района, доступность инфраструктуры — школ, больниц и детских садов, а также ремонт и внешний вид квартиры.

В целом перед определением цены рекомендуется ознакомиться с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости Вашего города и района, после чего можно размещать объявления о продаже. Это можно делать различными способами — печать и расклейка на столбах, в газете или в Интернете.

Объявление должно содержать адрес квартиры, информацию о числе комнат, площади (общей и жилой), этаже, наличии балкона, наличии рядом с домом транспортных путей, также нужно указать, совмещен или нет санитарный узел, и, наконец, контактные данные. Можно также добавить фотографии самой квартиры.

Пункт третий — встреча с покупателем и показ жилья

Разумеется, представить товар необходимо с лучшей стороны, для чего, как минимум, понадобится уборка в квартире.

Затем следуют этапы оформления договора и получения денег, которые в целом
идентичны описанным выше, за исключением того, что большинство документов понадобится как раз от Вас как от продавца.