Как продать квартиру, если в доле есть несовершеннолетние дети

На сегодняшний день тема продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние дети, не теряет своей актуальности. Растет семья — растут и потребности повысить уровень ее благосостояния, расширить жилую площадь, прибавить квадратные метры.

Заведомо стандартным и беспроигрышным решением проблемы является продажа имеющейся квартиры и покупка новой, более просторной и удовлетворяющей потребности на личное пространство всех членов семьи.

С учетом интересов каждого

Приобретение заветных квадратных метров усложняется, когда встает вопрос о продаже квартиры с долей несовершеннолетних детей. Усложняется, но не становится невозможным.

В этом случае, прежде чем приступить к сделке, нужно изучить ряд нюансов, регулируемых действующим законодательством.

Во-первых, права ребенка не должны быть ни в коем случае ущемлены. Необходимо учитывать, что при выписке ребенка обязательным требованием является предоставление ему жилья либо его доли, равноценной и не уступающей по площади предыдущей.

На защиту прав ребенка встают представители органов опеки, разрешение которых также необходимо будет получить. Ведь до четырнадцати лети дети признаются недееспособными. В данном случае имеется в виду, что принять самостоятельное решение и изъявить официальное решение или запрет они не могут. Дети старше 14 лет должны предоставить на рассмотрение комиссии письменное согласие на отчуждение недвижимости.

Отдельной строкой здесь хотелось бы упомянуть о таком понятии, как «эмансипация». Речь идет о достижении возраста шестнадцати лет, когда ребенок имеет право распоряжаться недвижимым имуществом без какого-либо разрешения на то органов опеки. Главное условие — это способность ребенка самостоятельно обеспечить себя, трудоустройство, ведение предпринимательской деятельности, нахождение в браке.

Эмансипация подтверждается решением опекунского совета, когда согласны оба родителя, либо решением суда, когда родители и опека не дают своего согласия.

О продаже жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Если речь идет о банальной необходимости продажи квартиры, когда встает вопрос о расширении жилплощади, продиктованный увеличением семьи и появлением детей, или о разделе имущества между супругами, необходимо обратиться в органы отдела и попечительства.

Здесь необходимо написать заявление о получении разрешения на продажу имущества и подкрепить его документами, подтверждающими, что права ребенка не будут ущемлены при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Ребенку должна быть отведена доля либо в новом жилье, либо в имеющемся у родителей или родственников, когда, допустим, покупка нового жилья не предполагается.

Особое внимание необходимо обратить на жилищные условия в новой квартире, которые смогут послужить основанием для категорического отказа в выдаче разрешения органами опеки. Новое жилье должно иметь не только равноценную площадь по сравнению с предыдущим, но и все коммуникации, отвечать требованиям к приобретаемому жилью.

Также существует вероятность того, что альтернативный вариант уже найден, документы собраны и готовы, а опека, рассмотрев их, не выдает своего разрешения. В таком случае, чтобы старания не оказались напрасными, нужно нанести визит в органы опеки и попечительства заранее и убедиться в том, что новое жилье соответствует выдвинутым к нему требованиям.

Немаловажным является то, что визит должны нанести оба родителя несовершеннолетнего ребенка. Если один из них по какой-то уважительной причине отсутствует, следует предоставить заверенное нотариусом согласие отсутствующего на продажу части собственности ребенка. Не нужно спешить и с переоформлением на ребенка новой жилплощади, которое приведет к тому, что у ребенка получится два жилья — в продаваемой квартире и приобретаемой.

Итак, в общих чертах сам алгоритм продажи жилья содержит в себе три основных составляющих: разрешение Опеки, нотариальное заверение сделки и регистрацию в Росреестре.

Документы, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства

Положительное разрешение на продажу квартиры выдается на основании предоставления следующих документов:

• заявления;
• паспортов всех собственников;
• свидетельства о браке либо расторжении брака;
• паспорта/свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка, прописанного в данной квартире;
• непосредственно разрешения органов опеки;
• техпаспорта квартиры и свидетельства, подтверждающего наличие права собственности;
• выписки из домовой книги и лицевого счета обеих квартир,
• квитанции об уплате госпошлины.

В любом случае, список документов варьируется в муниципальных учреждениях и зависит от места проживания. Поэтому будет правильным уточнить список в своем муниципалитете.

Как правило, постановление органов опеки выносится через две недели после подачи заявления. В разрешении обычно указывается адрес реализуемой жилплощади и одновременно разрешение на покупку нового жилья.

После того, как все ступени подготовки к сделке пройдены, остается дело за малым — оформить сделку нотариально, согласно всем законодательным нормам, и зарегистрировать ребенка по новому адресу.

При этом продажа старого жилья и покупка нового должны происходить одновременно. Не забываем также уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки, предоставив им копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, альтернативном по всем характеристикам предыдущему имуществу.

Совет: прежде чем обратиться к нотариусу, поинтересуйтесь сначала стоимостью услуги оформления договора купли-продажи, заранее обзвонив имеющиеся нотариальные конторы в городе. Можно неплохо сэкономить даже на таком моменте, а вырученные деньги потратить на благоустройство нового уютного семейного гнездышка или направить их на оплату госпошлины в Росреестре.

О вероятности отказа органами опеки и попечительства

Продажа имущества с долей несовершеннолетнего ребенка — процедура довольно сложная, но вполне осуществимая; и призвана не только защитить права ребенка, но и снизить все возможные риски как для продавца, так и для покупателя. Последний, в свою очередь, ничем по сути не рискует, здесь необходимо просто внимательно подписывать документы и выбрать для себя подходящий по безопасности способ взаиморасчета.

Немаловажный момент для покупателя — это определение «чистоты» квартиры, т. е. наличие несовершеннолетних собственников. Как говорится, в любом деле существуют свои «подводные камни». Это можно предварительно узнать, заказав в Росреестре соответствующую выписку либо попросив ее у самого продавца. Если все-таки окажется, что ребенок прописан, и нет разрешения органов опеки, оговорите сроки, когда должны выписаться прописанные. В противном случае данная сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, главным в этой ситуации при реализации имущества является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

В большинстве своем вероятность отказа в выдаче разрешения велика в тех случаях, когда:

• приобретаемая квартира является строящимся объектом, то есть, по факту не существует;
• новая недвижимость меньше по площади, чем предыдущая;
• новые условия для ребенка будут хуже, нежели предыдущие;
• приобретается новое жилье в рассрочку одновременно с продажей всех квартир в собственности;
• одновременно осуществляется сделка продажи и дарения;
• слабо развита окрестная инфраструктура.

О продаже жилья, если ребенок не имеет собственной доли

Напоследок хотелось бы оговорить такой момент, когда несовершеннолетний ребенок не является собственником, т. е. не имеет доли собственности, что подтверждается наличием сертификата. В таком случае, если ребенок только прописан в квартире, не нужно брать разрешение в органах опеки и попечительства. Остается только договориться с покупателем.

Вопрос только в том, как это сделать, ведь там прописан ребенок? Эта проблема тоже решаемая. Закон в данном случае говорит о том, что ребенок должен проживать с одним из родителей и, соответственно, должен быть прописанным там же, где и один из родителей. Здесь на помощь могут прийти родственники, которые смогут временно прописать родителей и ребенка. Если не получится сразу решить этот вопрос, можно выписаться, как только это станет возможным, предварительно указав данный момент в договоре о купле-продажи. Это, в свою очередь, убережет покупателя от ненужных сюрпризов.

Не забывайте, что если оговоренный срок пройдет, а Вы до сих пор не выписались, покупатель имеет полное право подать на Вас в суд, что грозит материальными взысканиями. Поэтому постарайтесь не медлить и решать все вопросы вовремя.