Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире по закону? Ответ на этот вопрос однозначный — это вполне возможно, но крайне сложно на практике из-за серьезных требований к юридической составляющей оформления сделки.

Прежде всего необходимо помнить, что продать свою комнату в коммунальной квартире жилец имеет право только при условии, что он является собственником данной комнаты. То есть, приватизировал ее.

Право преимущественной покупки, и как его обойти

Основной сложностью в процессе продажи комнаты в коммунальной квартире является преимущественное право на покупку квартиры других жильцов «коммуналки».

Вопреки распространенному мнению, согласие на приобретение или продажу жилья от соседей по коммунальной квартире не требуется, достаточно просто исполнить требования законодательства.

Владелец приватизированной квартиры обязан известить всех прочих жильцов-собственников жилья в коммунальной квартире о своем намерении продать принадлежащее ему жилое помещение. Для этого он должен сам или с помощью нотариуса составить письменное уведомление и разослать его жильцам квартиры заказным письмом с уведомлением.

В случае, если владельцем части квартиры является орган местной власти, несовершеннолетний либо инвалид, следует уведомить райадминистрацию или органы опеки и попечительства.

В уведомлении следует указывать следующие данные:

• ФИО соседа, которому направляется уведомление;
• условия сделки, то есть указание, что соседу предлагается приобрести комнату на основании его преимущественного права как жильца коммунальной квартиры;
• сумму, которую продавец хотел бы получить за свою комнату (потенциальный покупатель из числа собственников других комнат не имеет права претендовать на сниженную цену, цену устанавливает продавец);
• дату составления уведомления и подпись продавца.

В течение 30 дней после получения уведомления его получатель может изъявить желание купить комнату по предлагаемой цене, письменно отказаться от реализации своего права преимущественной покупки (следует заверить нотариально) или же просто промолчать.

В любом случае, вручение уведомления и 30-дневное ожидание после этого является основным требованием к процессу продажи комнаты в коммунальной квартире.

Если согласие жильца не последовало, продавец имеет право реализовать свое жилое помещение третьим лицам, не проживающим в коммунальной квартире.

На данном этапе могут возникнуть трудности, которые, тем не менее, вполне решаемы по закону.

Сложности могут возникнуть следующие:

• соседи специально не получают извещения, отказываются от него, то «Почта России» возвращает письмо с отметкой, что адресат отказался его принять. В этом случае требование законодательства об уведомлении — выполнено;
• неизвестно местонахождение кого-то из собственников других комнат — в таком случае при отсутствии информации о местонахождении гражданина в течение года можно будет подать иск в суд о признании его без вести пропавшим, указав, что основанием для обращения в судебные инстанции стало соблюдение законодательства о продаже комнаты в коммунальной квартире. Если меры, предпринятые судом к розыску гражданина, не дадут результата, он может назначить управляющего его имуществом, и этот вопрос можно будет решить уже с ним.

Неудивительно, что многих интересует вопрос, можно ли данное требование о преимущественном праве покупки обойти. Это возможно: для этого необходимо оформить договор дарения на покупателя, правда, в данном случае «даритель» рискует остаться без денег, если речь шла именно о продаже комнаты. С точки зрения законодательства, после оформления дарственной у комнаты уже появляется новый собственник, ничего не обязанный отдавать.

Следует также помнить, что продавать комнату в «коммуналке» третьим лицам владелец должен по той же цене, что указывал в уведомлении о праве на преимущественную покупку, или выше.

При продаже за более низкую цену это может стать для обращения в суд кого-то из соседей в коммунальной квартире, готового купить продаваемую комнату согласно своему преимущественному праву на покупку, но по более низкой цене.

Какие нужны документы

После выполнения требования законодательства о праве преимущественной покупки можно составлять договор купли-продажи комнаты.

Для этого потребуются следующие документы:

• оригиналы паспортов — для обеих сторон сделки;
• кадастровая и техническая документация на комнату;
• подтверждение выполнения требований законодательства о преимущественном праве покупки: письменные отказы других жильцов, заверенные нотариально, образец извещения о намерении продать комнату, что рассылался собственникам других комнат в коммунальной квартире;
• справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ);
• документы, удостоверяющие право собственности продавца на жилое помещение (свидетельство о праве собственности);
• акт приема-передачи квартиры;
• разрешение органов опеки и попечительства, если в собственниках квартиры числится несовершеннолетний.

При наличии всех этих документов и правильном прохождении процедуры извещения собственников других комнат в коммунальной квартире сложностей с продажей комнаты в «коммуналке» у его владельца быть не должно.

Ключевым для признания сделки действительной является именно соблюдение процедуры извещения собственников других комнат. Так что на данном этапе не повредит помощь квалифицированного юриста.