Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке? Какие есть риски?

Существуют различные варианты приобретения недвижимости. Весьма популярным давно стало инвестирование в строительство жилого дома с этапа котлована посредством договора долевого участия (ДДУ).

Преимущество данного способа в его дешевизне в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке. Правда, и минусов хватает: начиная с де-факто приобретения лишь бетонной коробки, которую нужно будет еще обустраивать, и заканчивая возможной потерей денег из-за банкротства застройщика.

Многие не желающие рисковать предпочитают заключать договоры переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме (так называемую цессию). Что это и в чем это возможные риски?

Что такое цессия

Переуступка прав собственности на квартиру — это передача прав и обязанностей по приобретению/покупке жилья за определенную сумму.

Одной из сторон при этом выступает человек, подписавший договор долевого участия с компанией-застройщиком, возводящим жилье, и получивший за это право получить в собственность квартиру по окончании строительных работ, но готовый уступить это право иному лицу за денежное вознаграждение.

Сделка данного вида может быть заключена исключительно до оформления акта приема-передачи дома, после окончания строительства уже будет необходимо заключить договор купли-продажи жилого помещения.

Сам по себе данный договор является довольно выгодным для обеих сторон, поскольку позволяет продавцу заработать, а покупателю приобрести права на жилье по более низкой цене, чем стоит уже готовая квартира на вторичном рынке недвижимости.

Перед совершением сделки рекомендуется проверить ряд документов и обратить особое внимание на ряд моментов.

Важные моменты до совершения сделки:

• сам застройщик должен быть согласен на заключение договора переуступки прав собственности (зачастую пункт об этом включается в первичный договор долевого участия и предполагает некий платеж в пользу застройщика);
• права и обязанности, являющиеся предметом договора и передаваемые от продавца покупателю, должны быть отражены как можно более полно.

Нужно также отметить, какого рода документы будут выданы покупателю, то есть Вам:

• контракт с соглашением на переуступку прав собственности;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на жилье, являющееся предметом сделки, в данном случае — договор долевого участия;
• подтверждение оплаты, произведенной продавцом, то есть, взносов застройщику;
• разрешение супруги/супруга на совершение сделки;
• документы, подтверждающие оплату соглашения о переуступке прав собственности на квартиру.

Особое внимание следует обратить на учредительные документы самой компании-застройщика, свидетельство, подтверждающее госрегистрацию на право собственности, наличие разрешения на постройку и проект самого строительства.

При наличии и после проверки данных документов можно переходить к составлению и регистрации самого договора цессии.

Что должно быть в договоре цессии и какие документы должны быть у покупателя

Если проверка документов удовлетворила покупателя, можно переходить к оформлению самого договора о переуступке прав собственности на квартиру в новостройке.

Обязательно следует уведомить компанию-застройщика и получить его согласие, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Договор должен включать следующие пункты и информацию:

• дата и место заключения сделки с паспортными данными сторон;
• дата регистрации договора;
• основание для возникновения у продавца права собственности на предмет сделки, то есть, реквизиты договора долевого участия;
• информация о предмете договора, то есть, о квартире в строящемся доме;
• сумма сделки;
• обязанности и права сторон, порядок расчетов и, в случае необходимости, — разрешения споров;
• подписи сторон.

После подписания договора следует этап его обязательной государственной регистрации, для чего потребуется заявление на госрегистрацию, документы, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию, сам договор долевого участия, акт приема-передачи жилья и кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Скачать образец договора цессии можно по данной ссылке.

После оформления сделки покупатель должен иметь на руках следующие документы:

• договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), приложения и дополнения к нему (при наличии);
• платежные документы и соглашения, опять же, при наличии;
• акт передачи указанных выше документов;
• сам договор уступки прав.

Риски при заключении договора цессии

Основными рисками при заключении договора переуступки прав собственности на квартиру являются:

• невыполнение продавцом своих обязательств перед застройщиком — продавец может не выплатить всю сумму долевого участия компании-застройщику, а поскольку суть договора цессии заключается в переходе не только прав, но и обязанностей дольщика от продавца к покупателю, платить эти взносы придется именно Вам;
• переуступка прав собственности 2 и более покупателям — защититься от мошенничества поможет тщательное изучение документов продавца и государственная регистрация договора цессии;
• банкротство компании-застройщика — защититься в целом довольно непросто, но сильно понизить риск поможет тщательный подбор компании и изучение ее состояния, репутации, опыта работы.