Юридическая чистота квартиры перед ее покупкой — как проверить

Любая сделка, особенно связанная с большими деньгами, нуждается в тщательной проверке на соответствие требованиям законодательства или так называемой «юридической чистоте». И покупка квартиры — не исключение.

Итак, каких правил необходимо придерживаться и какие документы следует затребовать у продавца и тщательно изучить прежде чем решиться на покупку и чем это может грозить в будущем.

Документы следующие:

• свидетельство о праве собственности на квартиру, а также документы, обосновывающие его возникновение: договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, мены и так далее. Основополагающие документы при сделке по купле-продаже без наличия которых (оригиналов), сделка просто невозможна. Способ, которым была приобретена квартира, важен, так как со временем могут возникнуть проблемы. Например, в случае обретения жилья по наследству могли быть нарушены права или вовсе быть неизвестным один из наследников, которых теперь может в суд и признать сделку недействительной. То же может случиться и в случае нарушений при сделке купли-продажи;

• расширенная выписка из домовой книги с указанием всех прописанных/зарегистрированных в данной квартире лиц (особое внимание следует уделять наличию в их числе временно прописанных лиц, несовершеннолетних, лиц проходящих воинскую службу или отбывающих наказание в местах лишения свободы). При временной прописке некоторые категории жильцов пользуются привилегиями, например, не так-то просто будет выписать из квартиры несовершеннолетнего, кроме того, после возвращения из армии или мест заключения прописанные в квартире лица могут оспорить продажу жилья;
• техническая документация — кадастровый и технический паспорта. Продавец мог провести в квартире самовольную перепланировку жилых помещения без разрешения БТИ, таким образом проблемы с их легализацией и возможной оплатой штрафа полностью лягут на плечи покупателя;

• документы, подтверждающие отсутствие обременений как-то: аренда жилплощади третьими лицами — при наличии договора аренды с третьими лицами придется ждать окончания его действия, так что вселиться сразу Вы не сможете; договор кредита в котором квартира выступает в качестве залога — в случае если недвижимость приобретена за счет средств ипотечного кредита, как правило требуется разрешение на сделку заимодавца-банка, плюс на покупателя может перейти обязанность продавца по выплате ипотеки; не под арестом ли она — сделки с арестованным имуществом без снятия с них ареста судом являются незаконными; не была ли приобретена продавцом в результате договора ренты-ухаживания за одиноким пожилым лицом — в качестве «довеска» можно получить обязательство по ухаживанию за пожилым человеком, причем он может расторгнуть договор ренты и сделать таким образом покупку квартиры незаконной; не становилась ли она предметом судебных исков результатом которой может стать очередной иск в суд и признание сделки недействительной;

• информацию о брачных отношениях продавца. Если квартира была куплена/приватизирована продавцом в момент его состояния в официальном браке на сделку по отчуждение/продаже жилья понадобится письменное согласие его второй половины даже если сейчас они в разводе. В случае если квартира была получена продавцом в результате завещания или дарения согласие второй стороны не требуется;
• обратите особое внимание на сделку, которую предлагают провести по доверенности. Прежде всего необходимо узнать у нотариуса не просрочена ли доверенность, а также попытаться выяснить причины по которым продавец не может сам продать квартиру, так как в подобной ситуации очень велик риск нарваться на мошенников, вовсе не являющихся законными представителями собственника квартиры;
• информация о том не состоит ли продавец на учете в психоневрологических заведениях. Особое внимание этому следует уделить в случае продажи квартиры по генеральной доверенности, в таком случае собственник квартиры может быть признан недееспособным, а сделка подлежит отмене;

• имеются ли помимо продавца собственники в продаваемом жилье. В случае если в сособственниках числится несовершеннолетний продажа жилья без согласия органов опеки и попечительства будет признана незаконной;
• информацию о наличии коммунальных долгов. Не является препятствием для сделки, но выплачивать их придется покупателю, что при большом размере может прилично ударить по кошельку.

Как проверить, все ли чисто, через Росреестр

Если что-то из поданных документов вызвало подозрения или Вы хотите получить более расширенную информацию лучшим выходом будет обращение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В стандартной выписке из ЕГРП будет содержаться общая информация об объекте открытая для доступа и которая в принципе содержится в свидетельстве на право собственности, но если Вы хотите проверить его подлинность самостоятельно готовьте свой паспорт и 200 рублей на оплату услуг по предоставлению выписки.

Получить выписку можно в территориальном органе Росреестра или в онлайн-режиме на сайте Росреестра или «Госуслуги».

Более надежным способом считается расширенная выписка из ЕГРП предоставляющая информацию о полной истории объекта недвижимости, всех его владельцев и сделках по данной квартире. Если жилье продавалось несколько раз и в короткие сроки это уже настораживающий сигнал так как грозит в дальнейшем возникновением вопросов по предыдущим сделкам.

В отличие от стандартной выписки расширенную может получить только собственник или его доверенное лицо. Отказ взять такую выписку или дать Вам доверенность на проведение подобных действий так же повод задуматься о чистоплотности продавца.