Особенности перепланировки квартир в многоквартирных домах разных серий

Затевая ремонт в квартирах, не все их владельцы до конца осознают, где проходит грань между ремонтом и перепланировкой. Перепланировка предполагает увеличение пространства квартиры или улучшение жилищных условий за счет изменения расположения несущих конструкций, дверей и окон, сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций. При ремонте производятся только внешние косметические работы.

Перепланировка, в отличие от ремонта, должна осуществляться при наличии соответствующего разрешения от местной администрации и других заинтересованных структур.

Выполнение самовольной перепланировки квартиры чревато штрафами и другими неприятными последствиями.

Все перепланировки можно условно разделить на два вида: шаблонные и индивидуальные. Первый вид является более простым, так как с его помощью владельцы квартир решают самые распространенные проблемы в домах типовых серий. Второй вид представляет собой индивидуальные дизайнерские проекты самой разной сложности, выполняемые под заказ.

Что касается шаблонных перепланировок, они выполняются по типовым проектам для домов разных серий.

Серийные дома делятся:

• на железобетонные (панельные, монолитные, сборно-монолитные);
• блочные;
• кирпичные.

Рассмотрим подробнее перепланировку квартир в домах каждой из этих серий.

Перепланировка в железобетонных домах

Основными конструкциями в домах данного типа являются железобетонные плиты. Сами дома собираются из готовых деталей, что влияет на скорость их строительства. Особенностями железобетонных домов являются недостаточно комфортные планировки и большая доля несущих стен в квартирах.

В подобных домах возможности перепланировки квартир значительно ограничены, поскольку бетонные стены сносить нельзя. Таким образом, планируя перепланировку, в первую очередь необходимо узнать, какие стены несущие, а какие — нет (если толщина стены более 12-14 сантиметров, скорее всего, она несущая).

При перепланировке допускается выполнение следующих видов работ:

• изменение места расположения дверных проемов;
• возведение дополнительных перегородок из гипсокартона (при помощи таких перегородок однокомнатную квартиру можно сделать двухкомнатной, или, к примеру, провести зонирование кухни);
• объединение санузлов, обустройство полов.

Если перепланировка квартиры в железобетонном доме не затрагивает несущие стены, получить разрешение на выполнение работ достаточно просто.

Если работы так или иначе соприкасаются с несущими опорами, требуется разработка проекта, в ходе которой свое заключение о безопасности изменений должны давать специалисты.

При выполнении работ имеет значение этаж, на котором расположена квартира. Чем выше этаж — тем меньше нагрузка на стены и перегородки. Это значит, что сделать проем в таких стенах, вероятнее всего, удастся.

Проект перепланировки должен быть разработан соответствующим проектным институтом. Порядок согласования перепланировки квартир в железобетонных домах аналогичный порядку, установленному для домов других серий.

Перепланировка в кирпичных строениях

Перепланировка квартир в кирпичных строениях имеет свои особенности. Она существенно отличается от перепланировки в домах, построенных из иных материалов.

Как свидетельствует практика, в квартирах, расположенных в кирпичных домах, можно воплощать более интересные проектные перепланировочные решения, нежели в блочных, панельных или других строениях. Это объясняется тем, что основными несущими стенами в домах из кирпича являются наружные стены и стена, расположенная в середине дома, разделяющая квартиры соседних подъездов. Именно на указанные стены крепятся плиты потолочного перекрытия.

Что касается внутренних стен кирпичных домов, они представляют собой кирпичные или пенобетонные перегородки, снос которых не отражается на самом доме. Это и отличает кирпичные дома от других, в которых большинство стен — несущие, и их снос практически гарантированно приводит к аварийным ситуациям.

Чаще всего в квартирах, расположенных в кирпичных домах выполняются определенные виды перепланировок.

Перепланировки следующие:

• снос стены между кухней и смежной комнатой (объединение комнат в кухни-гостиные);
• снос стен между всеми комнатами (объединение комнат в квартиры-студии);
• объединение ванной и санузла, обустройство полов.

Перед выполнением работ собственник квартиры должен убедиться, что дом построен именно из кирпича, а не просто имеет кирпичную облицовку. Кроме того, любые работы по перепланировке должны проводиться по эскизу или по проекту. Выполнение работ, не затрагивающих перегородки, чаще всего производится по эскизу. Более сложные работы всегда выполняются по проекту.

Порядок согласования перепланировки квартир в кирпичных домах не отличается от согласования работ в домах других серий.

Выполнение работ в домах блочного типа

Перепланировка квартир в домах блочного типа — достаточно частое явление.

Это и не удивительно, ведь подобных домов в свое время было построено очень много, особенно в период с 50-х до 90-х годов прошлого века. Такие дома отличаются относительной дешевизной и скоростью возведения, а вместе с этим — недостаточно удобной планировкой квартир.

Чаще всего встречаются блочные дома высотой 9 и 12 этажей, относящиеся к сериям ІІ-18, И-209А, ІІ-68 и другие.

В блочных домах относительно низкие потолки и недостаточная звукоизоляция. Внутренние перегородки возведены из блоков или гипсобетона. Стены в таких строениях состоят из нескольких элементов (блоков). Квартиры, как правило, по размеру меньше, чем в железобетонных домах и постройках из кирпича.

Перепланировка квартир в блочных домах обычно не вызывает никаких сложностей.

В частности, допускается выполнение следующих работ:

• снос внутренних перегородок;
• обустройство арочных проемов;
• совмещение ванной и санузла;
• увеличение площади санузла за счет площади коридора;
• расширение оконных и дверных проемов;
• перенос инженерных коммуникаций, газового оборудования, обустройство полов.

Количество несущих стен в квартирах блочных домов меньше, чем в железобетонных строениях. Это упрощает процесс согласования перепланировки, но не отменяет необходимости разработки проекта (если речь идет о сложных работах, затрагивающих несущие конструкции).