Перепланировка нежилых объектов: когда и с кем согласовывается

Иногда для организации и ведения бизнеса возникает необходимость в перепланировке нежилых помещений. Перепланировка осуществляется для того, чтобы сделать пространство офисов, салонов и магазинов более удобным и соответствующим бизнес-целям. При этом снос стен, обустройство дверных проемов и выполнение других работ требует получения необходимых разрешений.

Перепланировке могут подвергаться как объекты с большим количеством помещений, так и отдельные здания. Подведенные инженерные системы при перепланировке могут оставаться в неизменном виде, а могу быть значительно изменены.

Важно, чтобы при перепланировке нежилых помещений соблюдались правила и требования действующего законодательства, в частности, Гражданского и Жилищного кодексов.

Игнорирование этих и других нормативных актов может иметь серьезные последствия и признание выполненных мероприятий незаконными.

Согласование перепланировки нежилых помещений не требуется, если планируются к выполнению (или уже выполнены) определенные виды работ.

Согласование перепланировки не требуется, если:

во внутренней части помещения выполнялись лишь косметические ремонтные работы, связанные с покраской, оштукатуриванием стен, поклейкой обоев и т. д.;
инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование заменены на аналогичные по размерам и функционалу;
произведен демонтаж встроенной мебели, не отраженной в техдокументации.

О том, какие изменения в помещениях необходимо обязательно согласовывать, расскажем далее.

Какие изменения подлежат согласованию

Согласно законодательству, согласованию подлежат:

снос несущих стен;
возведение дополнительных стен, усиливающих нагрузку на несущие элементы конструкций;
ликвидация или добавление новых перегородок;
ликвидация или добавление новых оконных проемов;
перенос лоджий, балконов, изменение их формы;
переоборудование или ликвидация лестничных пролетов, тамбуров;
корректировка конструкции полов, которая ведет к увеличению нагрузки на несущие элементы (стяжка, замена полов);
установка новых инженерных систем (или переоборудование существующих) для увеличения энерго- или водопотребления;
переоборудование и изменение места расположения санитарных зон внутри помещения;
обустройство дополнительных входов в помещения, навесов и витрин.

Все эти и другие действия, приводящие к изменению местоположения функциональных помещений, увеличению или уменьшению пространства, должны подлежать обязательному согласованию.

Необходимо, чтобы при выполнении перепланировки объекта его назначение не изменилось. К примеру, помещение, используемое для общественной приемной, может быть перепланировано под офис, но не под кафе или магазин.

Порядок получения разрешения на перепланировку

Выполнить перепланировку в рассмотренных случаях невозможно без согласования с государственными структурами. Если этого не сделать, работы могут считаться выполненными вне закона, что наказывается штрафами. Кроме того, если переоборудуется нежилое помещение, расположенное в жилом здании, собственнику объекта необходимо получить разрешение на проведение работ от всех соседей.

Перед тем, как начать выполнять работы, собственник объекта должен получить соответствующие разрешения от целого ряда структур: БТИ, жилищной инспекции, городской или районной администрации, СЭС, пожарной службы.

Если переустройству подвергается фасад здания, дополнительно требуется разрешение местного управления архитектуры или департамента культуры (если здание считается культурной ценностью). Во все перечисленные структуры подается установленный пакет документов, о котором мы скажем ниже.

Рассмотрение поданных документов осуществляется в течение 30-45 дней. О принятом решении заявителя информируют в течение трех суток. Если решение положительное, владелец объекта получает согласование выполнения работ в предусмотренных рамках. Если же решение отрицательное, заявителю выдают аргументированный отказ, который он может попробовать оспорить в суде.

Причинами отказов в выдаче разрешений могут быть:

подача неполного пакета документов и отсутствие возможности у государственного органа запросить недостающие бумаги у других инстанций;
подача документов в орган, не принимающий решения (из-за отсутствия единой структуры, выдающей разрешения, часто возникает неразбериха с контролирующими инстанциями, к которым необходимо обращаться);
некорректное оформление поданных документов;
несоответствие проекта перепланировки объекта установленным требованиям и правилам.

Перечень необходимых документов

Основным документом, необходимым для перепланировки помещения, является проект будущих работ. На этапе подготовки проекта производятся расчеты, связанные с нагрузкой на стены здания и прочие замеры. Составлением проекта должна заниматься компания, входящая в состав СРО. Без проекта не обойтись при выполнении масштабных работ.

Кроме проекта заявителю понадобятся:

написанное заявление на проведение изменений;
документы, подтверждающие право собственности на недвижимый объект, заверенные нотариально;
документы, подтверждающие факт юридической регистрации деятельности, нацеленной на получение прибыли;
сли работы по переоборудованию помещения уже были произведены, узаконить их можно будет только в судебном порядке, при условии, что во время их проведения не были нарушены действующие правила и нормы.

Хорошо, если перепланировка выполнялась по предварительно разработанному проекту. Соответствие работ проектным требованиям достаточно легко проверить. Кроме того, узаконить работы можно, если у владельца объекта имеются определенные документы.

В частности:

документ, подтверждающий то, что выполненная перепланировка не привела к нарушению санитарных норм;
бумага, свидетельствующая о том, что выполненные изменения не несут угрозу возгорания;
документ, подтверждающий то, что выполненные работы не угрожают жизни и здоровью людей.

Контролирующая структура созывает комиссию, которая производит осмотр объекта с выездом на место. Кроме визуального осмотра, который проводит комиссия, она сравнивает полученный результат с данными, предусмотренными в проекте.