Перепланировка квартиры: последовательность действий, узаконивание, ответственность

Каждый человек хочет, чтобы его жилье соответствовало собственным требованиям и представлениям о комфорте. При этом приобретаемые гражданами квартиры не всегда удобны и функциональны. Наличие проходных комнат, неправильное расположение санузлов и многие другие недостатки жилья приводят к тому, что собственникам квартир приходится выполнять в них перепланировку.

При перепланировке собственники квартир стараются не только исправить недоработки застройщиков или прежних владельцев, но и сделать жилье максимально удобным для себя.

Некоторые собственники квартир, не желая заниматься бумажной волокитой при перепланировке жилья, выполняют работы без получения необходимых разрешений. Надеясь, что о выполненных работах никто не узнает, владельцы квартир зачастую заблуждаются.

О глобальных ремонтах госслужбы часто узнают:

от бдительных соседей;
соседей, у которых вследствие перепланировки возникли проблемы с инженерными коммуникациями, вентиляцией или другими системами;
сотрудников коммунальных предприятий, посетивших квартиру для обслуживания газового оборудования, проверки счетчиков или для выполнения других работ.

Кроме того, о перепланировке становится известно, если вследствие выполненных работ происходят чрезвычайных ситуации — обрушения конструкций, затопления и прочее. Именно поэтому важно, чтобы все работы выполнялись в соответствии с утвержденными законодательными актами, правилами и нормативами.

Работы, требующие согласования

Собственникам жилых объектов необходимо разбираться в понятиях законной и незаконной планировки и знать, какие работы подлежат обязательному согласованию.

Законной считается перепланировка, в ходе которой производится изменение конфигураций жилья и занесение соответствующих корректировок в техпаспорт объекта.

Соответственно, незаконной является смена конфигураций квартиры, выполненная без разрешения компетентной службы или изменения, выполненные вне рамок проекта, поданного на согласование. Компетентными службами при этом считаются местные администрации, БТИ, жилищные инспекции, СЭС, МЧС, управления архитектуры и прочие инстанции.

Обязательному согласованию подлежит выполнение следующих работ:

изменение архитектурного облика фасада;
выполнение работ, касающихся несущих конструкций;
обустройство полов;
перенос санузлов и смена мест расположения сантехнического оборудования;
перенос газового оборудования;
ликвидация/установка дверных проемов в несущих стенах;
остекление лоджий.

Работы, связанные с косметическим ремонтом квартиры, демонтажем встроенной мебели, заменой окон на подобные по размерам, заменой инженерных коммуникаций на аналогичные, перестановкой плит без изменения подводящих коммуникаций согласовывать не нужно.

Порядок получения разрешения

Перед началом перепланировки требуется получить разрешение на выполнение тех или иных видов работ. Разрешение выдается жилищной инспекцией на основании проекта перепланировки. Именно в проекте предусматриваются вопросы комфортного и безопасного проживания в квартире, поэтому документ разрабатывается специальными организациями в установленном законом порядке.

Вместе с проектом в местную администрацию, а затем и в жилищную инспекцию подается пакет документов.

Вместе с проектом нужно подать:

заявление на перепланировку от собственника жилья;
документы о праве собственности на квартиру;
техпаспорт на объект.

Поданные документы рассматриваются в течение 30-45 дней, после чего принимается решение о выдаче разрешения либо об отказе в перепланировке. Отказать могут из-за отсутствия либо неправильного оформления документов, а также из-за несоответствия проекта требованиям и законам.

Владелец квартиры может исправить выявленные несоответствия и подать документы повторно, либо обратиться в суд для оспаривания вынесенного решения.

Если перепланировка была выполнена без предварительного получения разрешения, можно попробовать не доводить дело до разбирательств и узаконить работы самостоятельно, через суд. Это возможно только в том случае, если при выполнении работ не было допущено никаких нарушений (если таковые имели место, их обязательно необходимо устранить).

Ответственность за самовольную перепланировку

Ответственность за перепланировку квартир, выполненную вне закона, прописана в статье 7.21 КоАП РФ. На сегодняшний день размер штрафа согласно данной статье составляет от 2000-2500 рублей. Если доработки незначительные, штраф за самовольную перепланировку будет минимальным.

Инициировать применение штрафных санкций могут представители местной администрации, жилищной инспекции, пожарной службы или других структур. Перед тем как оплачивать штраф, собственник жилья должен убедиться в том, что претензии являются обоснованными.

Помимо штрафа собственника квартиры обязывают узаконить проведенные работы либо привести их в соответствие с первоначальным видом. Невыполнение данных требований чревато серьезными последствиями.

Так, согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, невыполнение владельцем квартиры указанных требований может привести к тому, что его лишат права собственности на жилье в судебном порядке. Саму квартиру после этого выставят на публичные торги.

Если вследствие выполненных работ пострадали люди или их имущество, ответственность за произошедшее возлагается на владельца жилья, в котором выполнялись незаконные работы.

Так, поврежденные коммуникации и системы соседей владелец квартиры будет восстанавливать за свой счет.

Отметим, что ответственность за самовольные действия полностью несет собственник квартиры. Если владелец приобрел жилье, в котором была выполнена незаконная перепланировка, отвечать придется ему, а не предыдущему собственнику недвижимого объекта.

Проблемы, связанные с незаконной перепланировкой

Даже если о незаконной перепланировке квартиры не узнали бдительные соседи или если перепланировка не привела к каким-либо нарушениям, и собственник жилья не заплатил штраф, проблемы и сложности все равно остаются.

К примеру, владелец квартиры принимает решение о ее продаже и начинает сбор необходимых документов. Ключевыми документами на жилье являются технический и кадастровый паспорта, в которых содержатся характеристики объекта. В ходе незаконной перепланировки характеристики жилья были изменены, а значит, квартира больше не соответствует документам. Это вызывает сложности с дальнейшим распоряжением недвижимостью.

Владелец жилья в этом случае может пойти одним из двух путей:

узаконить выполненные работы постфактум, или, при необходимости, вернуть все в первоначальный вид;
значительно снизить стоимость квартиры при продаже (уступить придется порядка 10% от стоимости жилья) для того, чтобы узакониванием перепланировки занялись уже новые собственники.

Такая же проблема может возникнуть при наследовании жилья. Новому собственнику так или иначе придется выполнять узаконивание проведенных работ.

Помимо этого, собственника квартиры, в которой была выполнена самовольная перепланировка, могут ожидать проблемы при продаже жилья под ипотечный кредит (если квартира выступает в качестве залога). Как правило, банковские организации не работают с такими объектами. Исключение составляют случаи, при которых новые собственники жилья принимают на себя обязательства по узакониванию изменений.