Как ввести в эксплуатацию построенный объект

Ввод объекта в эксплуатацию является одним из заключительных этапов строительных работ. Данная процедура требует строгого соблюдения всех законодательных норм и правил.
Основным документом, регулирующим вопросы ввода в эксплуатацию объектов капстроительства, является Градостроительный кодекс РФ (статья 55).

Кроме того, завершение строительных работ и ввод в эксплуатацию объектов производится в соответствии с Законом «О государственном кадастре недвижимости», приказами Минрегиона РФ и целым рядом постановлений, утвержденных на местных уровнях.

Весь процесс строительных работ включает в себя следующие этапы:

застройщик высказывает свое намерение относительно возведения объекта;
выполняются инженерные работы;
разрабатывается проектно-сметная документация, проводится ее экспертиза;
выдается разрешение на выполнение строительных работ;
выполняется возведение объекта;
выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, производятся заключительные проверки, выполняется технический учет и инвентаризация;
выполняется постановка объекта на госучет.

В некоторых случаях отдельные этапы могут пропускаться (к примеру, не нужно получать разрешение при строительстве гаража или дачи), но в целом последовательность действий всегда идентична.

Порядок получения разрешения

Получение разрешения — важнейший этап ввода объекта в эксплуатацию.

На данном этапе необходимо выполнить такие действия:

собрать и подготовить документы (их перечень будет приведен ниже);
подать документы в уполномоченную структуру (это может быть орган местного самоуправления, субъекта РФ, федеральный орган либо профильные инстанции, такие как Комитет государственного строительного надзора в Москве);
организовать осмотр контролирующими структурами, сверить выполненные работы с заявленным планом;
получить документ, разрешающий ввод здания в эксплуатацию.

Со дня подачи документов до момента получения разрешения должно пройти не больше десяти дней.

Это время отводится уполномоченному органу на то, чтобы сделать заключение о соответствии либо несоответствии возведенного объекта требованиям проектной документации и градостроительным нормам.

Если к объекту отсутствуют какие-либо претензии, заявитель получает заветный документ в любой удобной ему форме: на бумажном носителе при личном посещении уполномоченного органа, в бумажном виде по почте, или в электронном виде (если заявление и документы подавались через портал Госуслуг).

Перечень необходимых документов

Пакет документов, которые необходимо предоставлять вместе с заявлением, достаточно объемен.

В него входят:

копия удостоверения личности заявителя;
доверенность (если заявитель действует в интересах застройщика);
разрешение на начало строительства;
акт приемки возведенного объекта, градостроительный план;
документы, подтверждающие соответствие здания требованиям технических регламентов и проектно-сметной документации;

схема, отражающая расположение объекта и подведенных к нему коммуникаций в пределах земельного участка;
технический план объекта;
документы на земельный участок, на котором возведен объект;
заключение органа государственного строительного надзора.

Некоторые из этих документов могут быть получены уполномоченным органом самостоятельно, в рамках взаимодействия между государственными ведомствами и структурами.

Учитывая, что выдача разрешений на ввод зданий в эксплуатацию требует проведения тщательных проверок, государственные органы часто обнаруживают основания для отказа. Прежде всего, такими основаниями являются предоставление неполного пакета документов и несоответствие возведенного здания требованиям градостроительного плана или иной документации.

Порядок проведения заключительных проверок

Самого факта получения разрешения недостаточно для начала полноценного использования объекта.

Необходимо провести итоговые проверки, в ходе которых испытать оборудование и конструктивные элементы. Если при проверках выявляются дефекты, застройщик устраняет их, после чего проводит повторные испытания. После отдельных проверок выполняется комплексное испытание всего объекта.

В том числе:

испытание вентиляции;
проверка трубопроводов;
проверка систем пожарной безопасности.

В ходе комплексной проверки все внутренние и внешние коммуникации безостановочно эксплуатируются в течение 72-х часов. Если в течение этого времени оборудование функционирует без сбоев, проверка считается успешной.

После того, как получено разрешение и пройдены все необходимые испытания, для ввода объекта в эксплуатацию остается пройти технический учет и инвентаризацию.
Технический учет и инвентаризация проводятся государственными структурами после того, как застройщик подает необходимые документы.

В частности, застройщик предоставляет в БТИ:

градостроительную и проектную документацию, содержащую схему генплана;
выписку из госреестра земель (ЕГРЗКР) с планом и кадастровым номером земельного участка;
разрешение на ввод здания в эксплуатацию и документацию, которая подтверждает права на землю.

Как происходит приемка объекта

Когда все рассмотренные этапы позади, проводится приемка построенного объекта. Если строительные работы выполнялись за государственные средства или за счет местного бюджета, в состав комиссии входят представители государственных структур. Также, как правило, в комиссию входят представители генподрядчика, субподрядчиков (при наличии), проектной компании, органов санитарного надзора и прочие сопричастные лица.

Комиссия проверяет, отвечают ли выполненные строительные работы принятым стандартам и требованиям документации, можно ли использовать установленное в здании оборудование.

По результатам контроля составляется акт, который подписывается представителями заказчика и исполнителя работ. Подписание данного акта свидетельствует о том, что стороны не имеют претензий друг к другу. Это и есть окончательная приемка объекта.

После приемки для полноценного использования построенного объекта необходимо:

зарегистрировать право собственности на недвижимость;
заключить договор на обслуживание здания;
принять построенный объект к бухучету для возмещения НДС.