Недвижимое имущество — юридический ликбез Просто о сложных вопросах юридического сопровождения недвижимого имущества
Фасадом здания считаются все его внешние границы, закрепленные в поэтажном плане БТИ — главном документе, графически отражающем недвижимый объект. Любые изменения этих границ являются изменениями фасада и подлежат обязательному согласованию.
Изменение фасада отдельно стоящего здания или многоквартирного дома может потребоваться собственникам или арендаторам помещений для организации и ведения бизнеса.
Кроме создания индивидуального стиля, изменение фасада может иметь и практическую сторону: не секрет, что многие здания со временем теряют свою привлекательность и плохо защищают помещения от влияния внешних факторов. Помимо представителей бизнеса, инициировать изменение фасада могут и граждане, проживающие в здании.
Работы по изменению фасада могут выполняться для:
- изменения дизайна и стиля помещения;
- восстановления (реставрации) фасада;
- санации (утепления) фасада недвижимого объекта;
- улучшения противопожарных свойств помещения, санитарно-гигиенических норм;
- замены существующих функциональных элементов фасада (окон, дверей, лоджий и т. д.) или добавления новых деталей.
Выполнение работ по видоизменению фасада требует предварительной разработки проекта и согласования его с местной администрацией и профильными службами.
Разработку и согласование проекта могут проводить специализированные фирмы (проектные организации), входящие в СРО.
Что считается изменением фасада
Изменением фасада является не только его внешняя отделка, но и другие работы, затрагивающие его площадь.
А именно:
- обустройство новых оконных проемов;
- корректировка габаритов окон;
- обустройство новых дверных проемов;
- обустройство отдельных входов в помещения;
- оборудование лестниц, пандусов;
- обустройство тамбуров;
- оборудование навесов, козырьков и навесных элементов (спутниковых антенн);
- обустройство дымоходов и прочих коммуникаций;
- выполнение облицовки фасада, изменение материалов внешних конструкций;
- замена столярных элементов;
- установка встроенного оборудования (банкоматов, таксофонов, камер и т. д.).
Все перечисленные корректировки должны выполняться только при наличии соответствующих разрешений. Процедура согласования изменений для нежилых зданий и многоэтажных жилых домов идентична, могут отличаться только инстанции, принимающие решения. Так, согласование изменений фасадов нежилых объектов выполняется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, выполнение работ в многоэтажных домах согласовывается жилищными инспекциями.
Работы, не связанные с изменением внешнего облика здания (цвета, материалов отделки, оконных, дверных проемов и т. д.) являются косметическими и не требуют обязательного согласования.
Порядок согласования
Согласование предстоящих изменений производится так:
- выполняется осмотр фасада и фиксация текущего состояния здания специалистами, которые будут разрабатывать проект;
- производится разработка технического заключения и проекта изменений;
- выполняется сбор и подготовка правоустанавливающих документов на объект;
- подготовленные документы предоставляются в уполномоченные, контролирующие структуры.
Проект, на основании которого будут выполняться работы, должен включать в себя план (в масштабе 1:100), описательную часть, чертежи противопожарных мероприятий, схемы и расчеты.
В перечень документов, которые подаются вместе с проектом для получения разрешения на проведение работ, входят заявление на изменение фасада, документы, подтверждающие право собственности заявителя на объект, технический паспорт объекта, техзадание на проектирование.
Проектная документация проходит согласование в местной администрации, службах СЭС, МЧС, управлении архитектуры и в других инстанциях.
Особенности процедуры
Стоимость разработки проектов изменения фасадов в разных организациях варьируется. В зависимости от сложности она может составлять от 5 до 15 тысяч рублей. При подготовке проекта и последующей реализации изменений обязательным условием является фотофиксация здания до изменений и после выполнения работ.
Если для выполнения изменений необходимо задействовать прифасадную территорию, перед началом работ следует получить ордер на содержание строительной площадки.
Ордер необходимо получать, если:
- требуется установка строительных лесов;
- требуется установка устройств для организации безопасного движения пешеходов или проезда машин.
Выдачей ордеров занимаются территориальные подразделения административно-технических инспекций.
Для получения ордера заявителем подается:
- заявка;
- проект предполагаемых изменений фасада;
- график выполнения работ;
- разрешение на проведение работ.
Выдача ордера осуществляется в течение 14 дней с момента подачи документов, поэтому побеспокоиться о решении этого вопроса следует заранее.
Очень важно, чтобы все изменения проводились в соответствии с действующим законодательством. Самовольные изменения всегда, что называется «на виду», и они могут грозить собственнику объекта высокими штрафными санкциями.
Здравствуйте. У меня такой вопрос. Живу в новостройке в пригороде Москвы на 14-ом этаже. Возникла необходимость заменить окно, сейчас стоит трехстворчатое, я хочу поставить двухстворчатое. Обратился в свою управляющую компанию с вопросом — могу ли я так сделать не прилетит ли мне штраф за изменение фасада здания без согласования с главным архитектором города. Меня послали к главному инженеру УК, который по телефону мне сказал, это однозначное изменение фасада и облика многоквартирного дома и на нас будет составлено заявление и выписан штраф в размере 2500 рублей. Хочу услышать мнение юриста по этому поводу. Спасибо.
Уважаемый Игорь. Градостроительный кодекс РФ гласит, что в Вашем случае, под изменением фасада здания понимается изменение (в сторону увеличения или уменьшения) проема окна (что Вы не планируете), цвета и внешнего вида окна (включая и число створок). Для согласования такого изменения, Вам нужно согласие жильцов Вашего дома (собственников квартир) и ободрение в отделе главного Архитектора города. Конечно на практике мы с Вами может видеть, что окна ставят собственники на свой выбор, любой конфигурации и не с кем не согласовывают. Если оно не бросается в глаза и не выбивается из концепции очень сильно (например цветом) то конечно никто жалобы и претензии в соответствующие органы не пишет. С уважением.
Как я могу повлиять на двух соседей, которые установили спутниковые антенны на фасаде дома? Еще два соседа установили кондиционеры. Ведь это тоже навесное оборудование, установка которого требует согласования? Письменная жалоба на таких соседей добавит им проблем?
Здравствуйте Владимир. Вы в любой момент Вы можете написать на таких соседей жалобу. Такое действие создаст не только проблемы Вашим соседям, а обяжет их демонтировать, установленное без согласования навесное оборудование.
Будет ли считаться изменением фасада, если я хочу утеплить только балкон пенополистирольными плитами с последующей покраской? Такие работы тоже необходимо согласовывать?
Уважаемая Татьяна, утепление балкона полистирольными плитами повлечет за собой изменение его размера, ведь данные плиты имеют существенную толщину. В связи с этим, перед проведением таких работ, Вы должны в обязательном порядке осуществить согласование.
Здравствуйте!!! Будет добры подскажите мне. Хочу демонтировать часть кирпичной стены на балконе, она же является фасадом для того чтобы установить тёплую раму прямоугольной формы с пола до потолка, сейчас окно имеет Г-образную форму, никакой несущей способности стена не имеет, стена в пол кирпича высотой 1.2 метра. Возможно ли поставить панорамное окно? И если да то какая-то хронология согласования и с кем? Заранее большое спасибо!
Доброе утро уважаемый Сагит. То, что Вы собираетесь сделать — является изменением фасада здания. Разрешение на изменение Вам нужно получить в службе главного архитектора города. Процедура не простая и долгая. Но без нее никак не обойтись. Так как скрыть Вашу переделку никак не удастся, и ее будет хорошо видно с улицы. Как узаконить это — очень подробно написано в данной статье — пошагово.
А если по проекту в многоквартирном жилом доме предусмотрены остекленные лождии, и они закрывают г-образный балконный блок с улицы? Вопрос: можно ли в таком случае заменить г-образный балконный блок на панорамный??
Здравствуйте, уважаемые консультанты. Недавно я купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Я хочу переделать эту квартиру в офис. Для этого я хочу сделать отдельный вход в помещение. Обустройство такого входа требует обязательного согласования? Без подобного согласования никак не обойтись? Можно ли ускорить как-нибудь эту процедуру?
Здравствуйте, уважаемый Валентин Андреевич. К сожалению, без согласования с городской архитектурой, никаких изменений фасада многоквартирного дома Вы не можете делать. Обустройство отдельного входа является очень существенным изменением. Именно поэтому данную процедуру обойти не получится. Процедура получения разрешения на изменение фасада многоквартирного дома описана в статье пошагово.
Здравствуйте. Такой вопрос. Где найти регламент окрашивания фасадов жилых домов. Весь интернет перерыл. В общем администрация находится в жилом доме 70х годов. Они окрасили белым цветом вход в администрацию. А сам дом оставили таким каким был. Где то слышал, что есть регламент. Например что окрашиваться должна стена от одного конца до другого конца дома. Подскажите где найти эти регламенты?
Добрый день. У меня такая ситуация. Приобретала кв в новосторойке на этапе строительства. При покупке мне говории, что дом будет таким же как 5 предыдущих. В нашем ЖК всего 6 домов — 5 из них имеют балконы с панорамным остеклением. Наш так же должен был быть с панорамным, об этом мне говрил менеджер, что все что выше 5го этажа — панорамное, при это в ДДУ об этом ни слова не было сказано. По факту, дом был сздан без панорамного остекления. Многие жильцы дома в процессе ремонта решили за свой счет все же воплотить то, что должен был застройщик — и установили остекление (внешнее, уличное !!!) от пола до потолка. И это, естественно, видно, особенно в темное время суток. Поговаривают, что управляющая (которая кстати сейчас управляет нашим МКД незаконно) будет штрафовать таких жильцов. Меня интересует насколько это правомерно? Ведь дом в целом такой же как весь ЖК (по цвету и стилю), во всем ЖК все дома кроме нашего с панорамным остеклением. И если жильцы в нашем доме делают панорамное остекление, то они, наоборот, не выбиваются из общей концепции ЖК, а становятся похожими на остальные дома. Почему же к ним должны применять штрафы? Ведь это застройщик обманул покупателей, наобещав одно, а по факту люди получили другое. И да. Застройщик и УК это одно и тоже, т.е. хозяин один.
Добрый день.
У меня два выхода на балкон (застекленный). Один из выходов я бы хотела переделать просто в окно, т.е. снять оконный блок, внизу закрыть гипсокартоном и поставить оконную раму.
Является ли это внесением изменения в проектную документацию и фасад дома???
Можно ли так делать?
Добрый вечер! Подскажите ответ на следующий вопрос: на 1 этаже жилого дома, открылся магазин. Были заменены плитки вентилируемого навесного фасада, на другой цвет. Какие разрешения и где они должны были получить? Куда можно написать жалобу по этому поводу?
Добрый день! Купили квартиру с террасой на втором этаже 10- ти этажного дома. Терраса отличается от той, что была на демонстрации, а именно наличие корзины для кондиционеров и окнами выше. На демонстрационной террасе не было выхода окон, а тем более корзин. В связи с чем не безопасно вообще стало выходить в данное помещение. С корзин свисают сосульки и с крыши падает палый снег, не говоря о выбросе горящих окурков и мусора. Подскажите пожалуйста, как в нашей ситуации поступить, должен ли застройщик устранить нарушения в связи с недоработкой проекта. Спасибо!
Добрый день! Хочу поменять фасад на коммерческом помещении расположеннный на первом этаже жилого дома. Стоит ли согласовывать это с кем то? Перепланировок нет,только изменение цвета и материала фасада
Добрый день !
Подскажите пожалуйста , если я без соглашения увеличу окопные проемы , что мне грозит от контролирующих органов ?
В нашем многоквартирном доме собственник нежилого помещения на первом этаже изменил фасад (обложил снаружи свое помещение плиткой, навесил большие металлические конструкции, вывесил вывеску своего кафе большими буквами на стене фасада, изменил цвет, просверлил отверстие большого диаметра (400 мм) на внутреннем фасаде (со стороны двора), к которому из своего помещения подвёл вентиляционную трубу. Во дворе и в квартирах стоят неприятные запахи, шумит работающая вентиляция. Общим собранием собственников ему было отказано в этом. Являются ли такие изменения противозаконными? Может ли администрация города давать разрешение на размещение вывески на стенах МКД, если муниципальной собственности в доме нет?
Здравствуйте!Квартира в многоквартирном доме находится на 2-ом этаже, мой балкон является частью этого козырька. Единственная преграда с общего балкона на этот козырек металлические перила. То есть из моей квартиры можно перелезть через балкон и попасть сразу на козырек. Могу ли я узаконить отгородить этот козырек, который является входом в дом? Могу ли я установить навес и окна на этом козырьке?
Добрый день, подскажите пожалуйста, хочу заменить корзину для кондиционера от застройщика на меньшего размера, это будет считаться изменением фасада здания?
добрый день!
хотел узнать живу в многоквартирном жилом высотном доме на третьем этаже. фасад дома с панорамными окнами и балконами. на балконе рама не утепленная и в одно стекло, хочу поставить вторую раму в цвет и по размерам створок чтобы не отличалось с улицы. это рама будет внутри квартиры а первую раму не трогаю, могут ли меня оштрафовать и заставить убрать раму?
Нужен ли проект и согласование утепления наружных стен одной квартиры в многоэтажном доме, нужна обязательна ссылка на законы, регламенты и т.д.
Добрый день! Такой вопрос. Было преобретенно помещение в цокольном этаже. При перепланировке хотим добавит туалет,а вытяжку с него вывести сквозь стену.Возможны ли такие действия? И если да то какая-то хронология согласования и с кем? Заранее большое спасибо!
Добрый день! Такой вопрос. Было преобретенно помещение в цокольном этаже. При перепланировке хотим добавит туалет,а вытяжку с него вывести сквозь стену на улицу.Возможны ли такие действия? И если да то какая-то хронология согласования и с кем? Заранее большое спасибо!
Здравствуйте. Вопрос такой. Если здание (ВУЗ) находится в собственности государства. Есть желание нарисовать граффити (согласованное с администрацией ВУЗа). Процедура и документы точно такие же как и выше в статье? Или же есть отличия?
Добрый день.
Прошу проконсультировать по такому не очень очевидному вопросу, живу в 5-этажке, подъезды оснащены большой внешней частью бетонная крыша и стена, а вместо второй опоры оригинальная металлическая решетка, с перекладинками, кругами и тп. В эту решетку Жилищник вварил несколько прутов (не в замен, а дополнительно, другой формы и толщины) без каких либо разрешительных документов, разве он имеет на это право?
Я хочу оклеить стекла балкона, выходящего на южную сторону, атермальной пленкой голубого цвета изнутри, требуется ли какое то специальное разрешение ?