Как правильно сдавать квартиру в аренду — советы и рекомендации специалистов

Что делать если у Вас есть квартира, которую вы не используете, не живете в ней, а вынуждены тратить деньги на поддержание ее в нормальном состоянии и платить квартплату? Ответ в такой ситуации вроде бы очевиден — сдавать в аренду, но многих отпугивает это вариант, поскольку как это сделать правильно они не знают, зато известны много случаев мошенничества на этом рынке или просто недобросовестности арендаторов.

Как сделать так, чтобы избежать подобного неприятного опыта или хотя бы свести его к минимуму — в этом помогут советы профессионалов.

Рекомендации специалистов:

• обратиться к профессионалам — прежде всего необходимо определиться, планируете Вы заниматься сдачей в аренду собственной квартиры самостоятельно или же хотите обратиться за помощью к профессионалам, то есть риэлторам в агентство недвижимости. Разумеется, во втором случае забот будет меньше, но и доход будет сниженным, поскольку придется платить комиссионные риэлторам. В данном случае выбор полностью за Вами, хотя новичкам конечно рекомендуется обращаться все-таки за помощью к профессионалам во избежание получения неприятного опыта общения с недобросовестными арендаторами и мошенниками. Впрочем, можно обойтись и без оплаты комиссионных риэлтору, тогда они возьмут свои проценты с клиента, но в таком случае Ваша квартира может быть занесена во внутреннюю базу агентства, что на практике означает довольно длительное ожидание потенциальных арендаторов, а значит и денег от сдачи жилья;

• в случае если вы решили сдавать собственное жилье самостоятельно, то прежде чем выходить на рынок следует очень тщательно подготовиться — изучить юридические аспекты аренды жилья, хотя бы прочитав статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященные аренде жилого помещения, а также экономические аспекты — изучите какие предложения существуют на рынке аренды в Вашем городе: условия проживания, стоимость аренды и прочие. Это позволит определить какую арендную плату можно брать с потенциальных жильцов, какой уровень комфорта предложить и прочее;
• необходимо тщательно проверять будущих арендаторов и лучше всего для этого разумеется подойдет личная встреча. Однозначно сказать кто надежнее — люди в возрасте, молодежь или семья, нельзя, в такой ситуации многое решают опыт и интуиция которых может и не хватить, особенно на первых порах. Именно поэтому новичкам надежнее будет обращаться в риэлторские фирмы или же набивать шишки;

• при аренде обязательно заключайте договор в письменном виде — многие опасаются это делать из-за нежелания платить налог на доходы — 13% от полученного за год на аренде жилья. Но в такой ситуации многие предпочитают ставить в договоре одну сумму, подлежащую налогообложению, а остальные получать наличными. Однако желая получить побольше денег не заключая договор или утаивая основную сумму, арендодатель рискует остаться вовсе без оплаты, опять же, в случае отсутствия договора при порче или повреждении имущества будет очень тяжело получить с жильцов компенсацию. Словом, жадность может выйти боком;
• если же Вы решили заключить письменный договор, это сразу дает массу преимуществ, ведь в нем можно прописать практически все взаимоотношения с жильцом, от суммы арендной платы и срока действия до порядка выселения недобросовестного жильца. Этот документ станет страховкой арендодателя, посему относится к его составлению и содержанию в случае принятия решения о его заключении следует очень серьезно. Отечественное законодательство не ограничивает типовой договор какими-то строго определенными статьями поэтому добавить в него можно разные пункты, лишь бы они не противоречили действующим законам Российской Федерации и устраивали арендаторов;

• если Вас терзают сомнения или просто хотите убедитесь в надежности жильцов, периодически посещайте сдаваемую квартиру, пункт об обязательности и периодичности посещения квартиры кстати тоже можно внести в договор. Но если арендаторы выполняют условия договора, не следует сильно усердствовать с инспекциями.

Помимо вышеуказанного, новичку в аренде квартир следует обратить внимание еще на ряд моментов.

Это следующие моменты:

• субаренда — случается так, что арендатор заключив договор аренды на сравнительно недорогих условиях сам сдает ее другим жильцам за более высокую цену, а то и вовсе может взять плату за аренду скажем за 6 месяцев авансом и исчезнуть с этими деньгами, оставив обманутых им людей разбираться между собой. Правда наличие договора в таком случае позволит легко доказать свою правоту и выселить посторонних лиц;

• молодая семья с ребенком — квартиру сможет арендовать молодая семья, в которой может быть ребенок и здесь следует быть очень осторожным. Кто-то из родителей может попросить зарегистрировать его в Вашей квартире и после этого может случиться страшный сон для любого арендатора. Согласно отечественному законодательству, несовершеннолетний ребенок должен быть зарегистрирован по месту регистрации одного из родителей, а регистрация матери или отца в арендованной квартире позволяет им прописать ребенка в жилом помещении даже без согласия собственника. В случае недобросовестности квартирантов — неоплате арендной платы, коммунальных услуг и прочего, принудительно выселить семью с несовершеннолетним ребенком даже через суд не получится. Максимум — суд даст нежеланным для Вас квартирантам срок для поиска другого жилья — до 2 лет, в течение которого владелец квартиры может с ними намучиться. Правда, можно попробовать решить проблему с помощью фиктивного дарения и возврата назад, но все это время и нервы. Впрочем, если жильцы нормальные, то временная или постоянная регистрация родителей владельцу квартиры ничем не грозит;

• сохранность квартиры и имущества — в ходе аренды жилья само помещение и хранящееся там имущество может пострадать по вине жильца. Без письменного договора об аренде получить какую-то компенсацию будет практически невозможно. Все это легко решается при заключении письменного договора с актом приема-передачи жилья с указанием и описанием имущества. Можно также прописать в условиях договора так называемый страховой депозит — некую сумму, которую жилец предоставит арендодателю в счет возможной компенсации при порче имущества собственника сдаваемой квартиры.