Что такое неотделимое улучшение помещения и что его отличает от отделимого

Договоры аренды не редкость в наше время, и так случается, что за время действия аренды арендатор производит улучшения, в ходе которых что-то меняет во внешнем виде, а иногда даже в качествах арендуемого объекта. В результате могут возникнуть споры о том, должен ли арендатор потративший средства на объект аренды получать компенсацию.

Прежде всего необходимо понять, что законодательство Российской Федерации различает два вида улучшений арендованного имущества — отделимые и неотделимые.

В первом случае подразумеваются такие улучшения, сделанные арендатором, которые он может при окончании срока аренды забрать себе, не причиняя ни малейшего вреда имуществу арендодателя, оставив объект аренды в том самом состоянии, в каком получил его в аренду. Разумеется, за исключением износа.

К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, осветительных приборов, каких-то предметов интерьера и дополнительного оборудования, установка и демонтаж которого не изменит первоначального состояния арендуемого имущества.

Согласно статье 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неотделимыми улучшениями арендуемого имущества считаются такие, чье устранение невозможно убрать, не нанеся вреда состоянию, полезным свойствам и качествам основного объекта аренды.

Примерами таких улучшений смогут быть:

• при аренде жилого дома арендатор пристроил к нему, скажем, веранду;
• на арендуемом земельном участке арендатор произвел посадку, допустим, плодово-ягодных деревьев;
• получив в аренду автомобиль арендатор произвел его покраску;
• также к неотделимым улучшениям относятся замена коммуникаций, системы вентиляции, системы центрального отопления, окон и дверей, перепланировка помещения, сдаваемого в аренду.

Необходима ли компенсация

Поскольку все неотделимые улучшения арендуемого имущества согласно отечественному законодательству по окончании срока аренды станут собственностью арендодателя встает вопрос возможной компенсации затрат арендатора понесенных им в ходе произведенных улучшений.

Данный вопрос регулируется все той же статьей 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где четко прописано, что компенсации подлежат исключительно те неотделимые улучшения арендуемого имущества, при произведении которых было получено согласие арендодателя.

Проще говоря если арендатор хочет поменять дверь или окно в помещении и хочет в будущем получить компенсацию за это, он должен в обязательном порядке получить согласие собственника помещения на проведение этой работы.

В случае если согласие собственника получено не было, вопрос компенсации неотделимых улучшений остается на усмотрение владельца арендуемого помещения, то есть может быть как компенсирована так и нет.

Таким образом ключевым вопросом для компенсации становится осведомленность арендодателя о готовящихся улучшениях.

В такой ситуации арендатор может подстраховать себя несколькими способами:

• свидетельские показания лиц подтверждающих получение устного разрешения владельца арендуемого помещения;
• фото- и видеодоказательства, если конечно таковые удастся добыть;

• заключение письменного дополнительного соглашения, данный способ самый простой и надежный, ведь в самом соглашении можно перечислить весь полный объем готовящихся улучшений что вместе с письменным согласием арендодателя станет 100%-ой гарантией компенсации затрат, понесенных арендатором на улучшение арендуемого им помещения;
• произошедшая по факту компенсация расходов, понесенных арендатором, владельцем жилища. В данном случае речь может идти о производстве улучшений за счет средств, переданных арендодателем непосредственно арендатору или же о снижении арендной платы в счет компенсации расходов, понесенных арендатором при проведении ремонтных или иных работ. Желательно чтобы это нашло отражение в документах, например, ежемесячном графике внесения арендной платы;
• уже в самом договоре на аренду помещения можно отразить условия для проведения и компенсации будущих улучшений, этот способ, впрочем, используется обычно нечасто.

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Следует помнить, что проводя улучшения арендуемого имущества арендатор имеет право внесения понесенных им расходов на произведение неотделимых улучшений в базу текущих расходов, то есть уменьшить налогооблагаемую базу предприятия. Правда, возможно это сделать исключительно при согласии арендодателя на произведение подобных улучшений и наличие соответствующих документов, подтверждающих расходы арендатора.

При этом совершенные неотделимые улучшения арендатором будут считаться принадлежащим ему имуществом вплоть до срока окончания действия договора аренды, а соответственно, будут облагаться налогом на имущество.

В целом вопрос налогового учета проведенных арендатором неотделимых улучшений является крайне сложным и зачастую спорным вопросом и требует привлечения грамотных юристов и налоговых экспертов, но так или иначе необходимо помнить, что очень поможет прояснить данный вопрос урегулирование вопроса разрешения владельца помещения на проведение арендатором подобных улучшений. Так что в любом случае перед началом проведения улучшений в арендуемом помещении арендатору рекомендуется заручиться согласием арендодателя на проведение такой работы.