Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка

После очередной процедуры переоценки земельного участка собственник может столкнуться с ситуацией, когда в последующей квитанции сумма земельного налога значительно превышает прошлый показатель. В чем причина завышенной стоимости, возможно ли оспорить данный вопрос и куда следует в таких случаях обращаться, рассмотрим подробно в данной статье.

Предназначение кадастровой оценки земельного участка

В качестве кадастровой стоимости земельного надела следует понимать величину, получаемую в результате процедуры оценки, которая инициируется органами власти субъекта РФ.

Осуществление такой процедуры носит регулярный характер: как минимум, один раз в пять лет.

Сведения о стоимости участка, полученные по результатам оценивания, учитываются при расчете налога на землю, уплата которого является обязательной для всех собственников участков. Другими словами, чем выше показатель кадастровой стоимости, тем большая сумма к оплате будет выставлена в очередной платежной квитанции.

В чем причина завышенной стоимости

При проведении кадастровой оценки, как правило, используется массовый метод, основанный на общих характеристиках. Создается общая модель оценки земельного надела, на основе которой происходит расчет средней удельной величины кадастровой стоимости — 1 метр квадратный — по муниципальному району. Стоимость определенного земельного участка рассчитывается исходя из полученной величины, умноженной на площадь участка.

После подобных расчетов кадастровая стоимость участка может увеличиться в разы по сравнению с прошлым показателем. В то время как рыночная стоимость, напротив, остается относительно стабильной.

По мнению экспертов, причина скачкообразного подъема цен связана с выбором некорректной модели оценки земли, применимой ко всем земельным участкам.

В результате собственник, который приобрел участок, где нет построек и коммуникаций, за сто тысяч рублей, вынужден уплатить налог как за обжитый участок дачного типа, стоимость которого на рынке составит более двух миллионов рублей. Согласно законодательству, кадастровая стоимость участка не может превышать рыночную. В противном случае стоит начинать процедуру обжалования.

Что говорит закон: основания для процедуры оспаривания

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности», землепользователь имеет право начинать процедуру оспаривания относительно результатов кадастровой оценки.

Если на то были следующие основания:

• при определении кадастровой стоимости земельного надела были использованы недостоверные сведения об объекте;
• независимой оценочной организацией была обозначена рыночная цена земельного надела, величина которой оказалась ниже кадастровой стоимости. В таком случае заявитель может настоять, чтобы в кадастр недвижимости были внесены сведения исключительно о рыночной стоимости объекта.

Пересмотр кадастровой стоимости: порядок обращения юридических лиц

Юридические лица принимают участие в процедуре оспаривания, если результаты обозначения кадастровой стоимости могли повлиять на их права и интересы. Претендовать на пересмотр кадастровой стоимости может не только собственник, но и лицо, которое арендует участок, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Пересмотру результатов кадастровой оценки, как правило, предшествует досудебное урегулирование вопроса. Юридическое лицо обращается с заявлением в специальную комиссию, которая создается органом, выполняющим функции по кадастровой оценке, на территории предполагаемого субъекта РФ. Согласно законодательству, подать соответствующее заявление юридическое лицо вправе в течение всего периода, пока в базе данных государственного кадастра недвижимости находятся сведения, подлежащие оспариванию. Имеется в виду период, действительный до момента осуществления очередной процедуры кадастровой оценки.

К заявлению о пересмотре прилагаются следующие документы:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копии правоустанавливающих документов на объект, заверенные нотариусом;
• подтверждающие некорректные сведения об объекте документы, которые были использованы при обозначении кадастровой стоимости – при пересмотре согласно первому основанию;
• отчет независимой оценочной организации относительно определения рыночной стоимости объекта – при пересмотре согласно второму основанию.

Сведения представляются как на бумажном, так и электронном носителе.

Отсутствие в наличии одного из вышеуказанных документов может служить причиной отказа в рассмотрении поданного заявления.

Допускается приложение иных документов, если таковые могут повлиять на результат. Для рассмотрения и принятия решения отводится срок, равный одному месяцу. Если решение комиссии не удовлетворяет требованиям землепользователя, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Как обжаловать результаты кадастровой оценки через судебный орган

Для физических лиц подача заявления на рассмотрение комиссии является предварительным этапом, осуществление которого не является обязательным. Поэтому для решения вопроса физлицо имеет право сразу обращаться в судебный орган. На сегодняшний день споры относительно кадастровой стоимости участка находятся в компетенции судебных органов общей юрисдикции (областной, краевой, республиканский суд). Другими словами, обращаться следует с заявлением в тот орган, на территории которого расположен объект.

Наиболее часто споры возникают по причине несоответствия кадастровой стоимости объекта рыночной.

Обращению в комиссию или судебный орган должна предшествовать предварительная оценка, выполненная независимой экспертной организацией.

Сотрудниками организации осуществляется выявление рыночной стоимости объекта по состоянию на дату обозначения кадастровой стоимости, с величиной которой, в частности, не согласен собственник. Например, если в кадастр были внесены сведения о кадастровой стоимости, датированные 01.02.2017 г., оценочная организация должна определить рыночную стоимость исключительно на указанную дату.

Собственнику земельного участка выдается заключение, которое в последующем прикладывается к самому заявлению.

Подготавливаем заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости

Согласно ст. 125 КАС РФ, в исковом заявлении следует отразить следующие сведения:

• наименование судебного органа;
• сведения об истце — наименование юридического лица, ФИО физлица, орган государственной власти, местного самоуправления;
• сведения о представителе или заинтересованном лице – при наличии;
• сведения о регистрации и месте проживания, а также контактная информация — телефон, факс, электронная почта;
• сведения об административном ответчике – регистрация, место проживания, наименование, ФИО, контактная информация (если известна);
• конкретизация, обоснование того, какие именно права, свободы, интересы заявителя были нарушены;
• требования к ответчику, подкрепленные основаниями и доводами;
• досудебное урегулирование спора;
• сведения о подаче и рассмотрении жалобы компетентными органами в порядке подчиненности.

Образец заявления можно скачать на нашем сайте.

Последним пунктом указывается перечень документов в качестве приложения:

• документы, подтверждающие право собственности на участок – нотариально заверенные копии;
• выписка о кадастровой стоимости участка;
• подтверждающие нарушение прав и интересов заявителя документы — например, платежная квитанция на уплату земельного налога;
• решение комиссии — обязательный пункт исключительно для юридических лиц;
• оплаченная квитанция государственной пошлины;
• отчет независимой экспертной организации;
• прочее.

Для ответчика подготавливается пакет с копиями заявления и подтверждающими документами.

Заявитель может передать ответчику копии как самостоятельно, представив в судебный орган подтверждение их вручения, так и с помощью судебной органа, который перенаправит их ответчику.

Вынесение судебного решения и исполнение

Как правило, судебный орган рассматривает дело об оспаривании в течение двух месяцев.

Обязанность относительно подтверждения ошибочных сведений по кадастровой стоимости участка принадлежит заявителю.

В случае возникновения у суда сомнений либо несогласия заявителя с результатами оценщика назначается судебная экспертиза, целью которой является определение рыночной стоимости участка.

При положительном вердикте в сторону заявителя новая величина кадастровой стоимости вносится в государственный кадастр, она будет учитываться при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано соответствующее заявление. При этом возможность перерасчета в сторону уменьшения и компенсации из средств бюджета излишне уплаченного налога за предшествующий период отсутствует.