Как оформить ранее арендованную землю в собственность

Несмотря на наличие прав пользования арендованным участком земли, арендатор не может распоряжаться им по своему усмотрению. Право полного пользования, в том числе возможность подарить, передать в дар, обменять, реализовать объект, возникает исключительно при оформлении объекта в собственность. О том, как правильно это сделать и какой пакет документов следует подготовить, расскажем подробно в данной статье.

Способы получения земли в собственность

Согласно законодательству, существует два способа получения земельного надела в собственность:

• посредством выкупа;
• приобретения на безвозмездной основе, приватизации.

Применение первого способа становится возможным, если земельный участок находится в частной собственности. Оформление прав собственности осуществляется при наличии согласия собственника с последующим заключением договора купли-продажи. В соответствии со ст. 624 ГК РФ, арендованный земельный участок может перейти в собственность лица, арендующего его, при условии наличия соответствующего условия в договоре.

Согласно договору, переход в собственность арендатора происходит:

• по истечении срока договора аренды или до завершения его;
• при условии выплаты стоимости участка в полном объеме.

Если условия выкупа объекта не оговариваются в договоре, допускается заключение дополнительного соглашения сторон. Стоимость участка определяется, исходя из рыночной стоимости объекта, сходного по характеристикам.

Что касается второго способа, обязательным условием для его осуществления является принадлежность земельного участка муниципалитету, государству. Здесь также действует ограничение: приватизировать участок на бесплатной основе можно только один раз.

В перечень «бесплатных» сделок входят:

• земельные участки, которые были переданы в аренду для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, ЛПХ;
• для обустройства территории и возведения помещений, пригодных для жилья, ИЖС.

Важное условие — получение в арендное пользование до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ. В противном случае заключение сделки может иметь спорный характер. В основном, это становится возможным, если на участке для ЛПХ/ИЖС имеется в наличии дом, введенный в эксплуатацию. Если участок был оформлен для ведения огороднической либо садоводческой деятельности, для заключения договора о приватизации достаточно таких построек как гараж, баня, сарай.

Арендаторы участков сельхозназначения, при условии членства в кооперативе или товариществе, могут оформлять землю в собственность по упрощенному порядку до 2020 года.

Запрет на оформление прав собственности на земельный участок действует, если таковой входит в категорию земель, охраняемых законом (заповедники, питомники, парки, прочее).

Порядок оформления, документы

Зачастую определенные сложности могут возникать при оформлении в собственность участка, принадлежащего муниципалитету, государству. Поэтому остановимся более подробно на алгоритме действий, который подразумевает данный случай.

Оформление договора аренды — данный этап, как правило, носит предварительный характер и подразумевает проведение торгов, по результатам которых определяется лицо, имеющее первостепенное право получения участка во временное пользование.

Кроме заключения договора, на данном этапе предполагается получение в местной администрации акта о предоставлении участка.

Далее следует сбор и подготовка документов. Наличие оснований для осуществления бесплатной приватизации, а также готовность арендатора оплатить приобретение участка говорит о том, что пора формировать пакет документов.

В перечень документов входят:

• документ, удостоверяющий личность;
• заявление по образцу — выдается и заполняется в администрации;
• договор аренды;
• акт о передаче объекта во временное пользование;
• кадастровый план и паспорт.

Отсутствие кадастрового паспорта у арендатора, при условии давнего заключения сделки, подразумевает проведение процедуры межевания и постановки объекта на кадастровый учет. В остальных случаях внесение сведений об участке в кадастр является обязательным условием при оформлении договора аренды. Кроме того, могут потребоваться правоустанавливающие документы на дом, построенный на данном участке. На сарай, баню, гараж документы не требуются, в данном случае достаточно будет только их фотографий.

Следующий этап — подача документов. С готовым пакетом документов следует обратиться в местную администрацию.

Срок рассмотрения — в пределах двух недель, однако на практике данный период может оказаться значительно большим.

Затем следует этап получения решения. Согласно решению уполномоченного органа, участок может передаваться в собственность арендатору как на бесплатной, так и платной основе. Во втором случае производится расчет точной стоимости участка. После оплаты заключается договор купли-продажи. После чего можно заняться регистрацией права собственности. Как правило, это последний этап перехода арендованной земли в собственность арендатора.

При обращении в регистрационный орган потребуются следующие документы:

• заявление по образцу;
• документ, удостоверяющий личность;
• документы на объект недвижимости;
• договор купли-продажи;
• оплаченная квитанция государственной пошлины.

Свидетельство о праве собственности заявитель может получить уже через один месяц после обращения.

Особенности оформления в собственность участка под ИЖС

Земельный участок, который отводится для индивидуального жилищного строительства, может находиться в аренде до двадцати лет. При условии возведения жилого дома либо иного строения в течение данного периода участок может быть выкуплен без обязательной процедуры торгов. Если, несмотря на длительный срок аренды, земля осталась пустующей, дальнейшее оформление происходит посредством организации торгов и выкупа по результатам аукциона.

Выкуп арендованной земли

Если арендатор не имеет права на осуществление бесплатной процедуры оформления земли в собственность, выкупить участок можно только на общих основаниях. Арендатор участвует в обязательной процедуре торгов, аналогично аукциону на право аренды участка.

После подачи заявления на участие в уполномоченный орган проводится проверка оснований относительно невозможности проведения аукциона по реализации предполагаемого участка.

По срокам это обычно занимает от одного до двух месяцев. Устанавливается начальная стоимость участка, а также определяются место, дата, перечень участников в торгах. Кроме того, обозначается конечная дата приема заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка и возможный «шаг» аукциона — условия изменения стоимости объекта в сторону повышения (не более трех процентов от минимальной стоимости).

За один месяц до аукциона объявление о нем должно быть обнародовано посредством размещения на официальном источнике в сети интернет либо в местной газете. Задаток вносится арендатором за пять дней до начала проведения торгов.

Победителем становится лицо, предложившее наибольшую цену за выставленный на торги объект. При этом арендатор сохраняет свое право пользования участком до окончания срока аренды. По итогам торгов составляется протокол, на основе которого администрацией будет составлен соответствующий акт, а в последующем — договор купли-продажи. Последний этап – обращение в регистрационный орган или многофункциональный центр и оформление свидетельства о праве собственности.

Если в качестве победителя выступает арендатор как лицо, предложившее максимальную цену, либо единственный участник, в течение десяти дней ему будет направлен договор купли-продажи для подписания. Его заключение будет происходить исходя из предложенной арендатором цены на аукционе (если он выступает победителем) или начальной стоимости (если он единственный участник). Если в течение месяца подписания договора не произойдет, участок может быть повторно выставлен на торги.

Как видим, согласно действующему законодательству, существует несколько способов получения земли в собственность. Сделать это возможно как абсолютно бесплатно, так и при условии внесения определенной суммы в качестве выкупа. В каждом из случаев необходимо подготовить пакет документов и пройти достаточно сложную процедуру оформления прав собственности.