Земли населенных пунктов и виды их разрешенного использования

Покупая землю для ИЖС, организации фермерского хозяйства, строительства магазина или возведения СТО, нужно обращать внимание на вид разрешенного использования земли. ВРИ — важная юридическая характеристика земельного надела, которая определяет эффективность его применения и рентабельность. Вид разрешенного использования предопределяет, какие объекты можно возводить на участке, а какие — нет. Если ВРИ — для частного жилого строительства, то надел пригоден для возведения 1, 2 и 3-этажных жилых домов. Однако на таком участке нельзя возвести таунхаус или торговую точку.

Земли населенных пунктов — что это такое

Ст. 83 российского Земельного кодекса дает определение термину «земли населенных пунктов». Это земли, на которых возводятся деревни, села, города и прочие муниципальные образования. Участок земли, располагающийся в границах села или города, остается таким и дальше. То есть гражданин сохраняет свое право собственности на эту землю.

Вид разрешенного использования зависит от места расположения участка.

В ст. 85 Земельного кодекса описывается 8 вариантов применения земель населенных пунктов.

Это следующие варианты:

• жилые земли;
• общественно-деловые;
• рекреационного использования;
• производственные;
• сельскохозяйственного предназначения;
• инженерные;
• военные;
• специального назначения.

К последней, девятой категории относятся земли «иных территориальных зон». Эти участки используются совместно всей общиной, проживающей на данной территории, — это парки, скверы, площади, проезды, улицы.

Общие земли нельзя приватизировать или получить в свою собственность каким-нибудь иным способом.

Штрафы за нецелевое использование земель

Нецелевое применение земельного надела предполагает его эксплуатацию с целью, которая не соответствует ВРИ. За нецелевое использование участка предусмотрена административная ответственность в форме штрафа до 1% от цены надела. Из юридической практики: штрафы составляют от 10 000 рублей.

Однако штрафы — далеко не единственный риск собственника. К примеру, если на земле с ВРИ «для ИЖС» Вы возведете торговую точку, суд заставит не только выплатить штраф, но и снести магазин.

Информация о видах разрешенного использования земли есть в Государственном кадастре недвижимости. Перед покупкой конкретного надела мы советуем детально изучить кадастровый паспорт участка.

Как использовать землю в границах населенного пункта

Из 9 вышеперечисленных категорий земель для рядового покупателя имеют значение лишь 2: сельскохозяйственные и жилые земли.

Земельный кодекс России предусматривает 3 цели применения участков в пределах жилых зон: для ИЖС; для мало-, средне- и многоэтажного строительства, а также для строительства сооружений, имеющих культурное и бытовое назначение.

Одиннадцатая часть ст. 85 ЗК разрешает строить и на с/х землях. Разумеется, эти здания и постройки должны быть предназначены только для сельского хозяйства. Полная информация об использовании земель есть в специальном классификаторе, о чем говорится в приказе Минэкономразвития №540 от 01.09.2014.

Выбираем участок для огорода и ИЖС

Приведем пример. Вам нужен участок земли для ИЖС. Вам подойдет надел, в кадастровом паспорте которого значатся коды 2.0-2.7.

Такие коды дают право на:

• возведение на участке домов с количеством этажей не больше 3;
• занятие садоводством и огородничеством;
• возведение садовых домов, гаражей, пристроек, вспомогательных сооружений;
• возведение передвижных домов.

Выбираем участок для ведения бизнеса

Для ведения предпринимательской деятельности выбирайте участок с кодами 4.0-4.9. Он подходит для сооружений, предназначающихся для разных целей: обслуживания автомобильного транспорта, отдыха и торговли. Так, код 4.4 значит, что на этой земле можно построить торговую точку общей площадью не больше 5000 квадратных метров.

Категории разрешенного использования земель

Виды разрешенного использования участков делятся на 3 категории:

• основные;
• условно-разрешенные;
• вспомогательные.

Первая категория означает использование надела по его прямому назначению. Разумеется, сценарий такого использования не предусматривает предварительного согласования с органами местной власти.

Условно-разрешенный вид использования надела зависит от градостроительного регламента конкретного региона. Чтобы выбрать один из видов такого использования, Вам, как владельцу, придется пройти согласование с тем, дабы получить нужное разрешение. Пример. Основное предназначение земли — ИЖС, условно-разрешенное — «возведение объектов для мелкорозничной торговли». Вы должны принести заявление в комиссию по землепользованию и застройке, пройти слушания.

Вспомогательный вид использования — это дополнение к условно-разрешенному или основному. К примеру, Ваш участок предназначается для постройки торговой точки. В дополнение к основному разрешению Вы можете получить разрешение для строительства парковки (подземной или наземной).