Как юридически грамотно составить договор аванса при покупке жилья

Случается так что в уже подготовленную сделку по покупке квартиры вмешиваются непредвиденные обстоятельства: какой-то из сторон сделки нужно срочно отъехать, у покупателя не хватает денег для покупки и другое.

В такой ситуации чтобы сделка не сорвалась стороны могут договориться о внесении будущим покупателем некоторой суммы предоплаты в подтверждение серьезности своих намерений и гарантий заключения сделки и зафиксировать это договором аванса.

Что такое предоплата, в чем различие аванса и задатка

Предоплатой считается некоторая сумма денег, внесенная в счет заключения некоей сделки. Сама предоплата может быть, как авансом, так и задатком, причем эти два понятия существенно различаются с юридической точки зрения и могут, например, принести прибыли или убыток одной из сторон сделки.

Законодательство Российской Федерации не дает четкого определения, что такое аванс, но, как правило, это денежная предоплата в размере до 10% от стоимости имущества, являющегося предметом будущей сделки купли-продажи.

В свою очередь понятие задаток имеет четкое определение, прописанное в статье 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гласящее что задатком нужно считать денежную сумму, являющуюся доказательством факта заключения между сторонами договора и выступающую в качестве гарантий его выполнения.

В силу этого юридически получение аванса одной из сторон не обязывает кого бы то ни было из них выполнять требования к договору, более того, само заключенное соглашение можно расторгнуть и в таком случае покупатель должен получить внесенный им аванс назад в полном объеме.

В случае с задатком ситуация регулируется отечественным законодательством и за нарушения договора придется ответить материально: так, если договор был сорван по вине покупателя, он теряет задаток который продавец имеет право оставить себе и еще может потребовать дополнительных возмещений. В случае если сделка сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть задаток и теперь уже покупатель может затребовать компенсацию и наложения штрафных санкций.

Зачастую при заключении договора аванса стороны включают в него специальные пункты, регулирующие возможность штрафов и порядок их взимания при нарушении условий договора.

Договор аванса при покупке квартиры: что нужно

Как и любой другой договор, касающийся материальных ценностей лучше его заключить в письменном виде, можно с помощью риэлторов имеющих образцы договоров, являющихся наиболее типичными при заключении подобного рода соглашения.

Договор об авансе при покупке квартиры должен включать в себя:

• описание квартиры, предлагаемой к продаже;
• финансовую информацию о сделке, то есть размеры аванса, сроки и способы ее внесения — наличный, безналичный расчет;
• паспортные и иные данные о сторонах, заключающих договор аванса;
• дата совершения сделки по купле-продаже квартиры и дата договора;
• сроки действия заключенного договора аванса;
• дополнительные пункты о возможных штрафных санкциях и пенях в случае нарушения условий договора или же его полного расторжения.

Если передача аванса произошла в наличной форме необходимо соблюсти ряд условий, прежде всего необходимы свидетели этой передачи, а сам факт должен быть задокументирован в форме расписки, в которой следует отразить дату составления и название документа (расписка), информация об участниках сделки, результатом которой стала расписка в получении денег, сумма задатка/аванса, описание квартиры за которую внесен аванс и подпись продавца.

Нюансы договора аванса

Перед тем как заключать договор на аванс рекомендуется провести тщательную проверку квартиры, которую Вы собирались купить — сличить технический паспорт с фактическим состоянием жилья на предмет самовольной перепланировки, постараться узнать историю квартиры: кто владел ею раньше и не осталось ли у прежних владельцев на нее каких-либо прав, является ли продавец единственным владельцем жилья или их несколько, кто прописан в продаваемой квартире. Особое внимание следует уделить прописке в квартире несовершеннолетних.

В целом для подстраховки рекомендуется включить в договор аванса пункт о том, что в случае выявления обстоятельств, делающих невозможным полное вступление в права собственника, покупатель имеет право на получение данного аванса в полном объеме.

Если сделка «чистая» вряд ли продавец будет против включения подобного пункта в договор.

Различие в договоре задатка

Для сравнения, договор на получение задатка за квартиру в целом носит более жесткий характер и помимо пунктов общих с договором аванса в обязательном порядке должен включать в себя обязанности покупателя и продавца за нарушение которых задаток и штраф могут быть истребованы с виновной стороны.

Скачать типовой договор аванса можно тут.