На главную / Купля-продажа / Как юридически грамотно составить договор аванса при покупке жилья

Как юридически грамотно составить договор аванса при покупке жилья

Случается так что в уже подготовленную сделку по покупке квартиры вмешиваются непредвиденные обстоятельства: какой-то из сторон сделки нужно срочно отъехать, у покупателя не хватает денег для покупки и другое.

В такой ситуации чтобы сделка не сорвалась стороны могут договориться о внесении будущим покупателем некоторой суммы предоплаты в подтверждение серьезности своих намерений и гарантий заключения сделки и зафиксировать это договором аванса.

Что такое предоплата, в чем различие аванса и задатка

Предоплатой считается некоторая сумма денег, внесенная в счет заключения некоей сделки. Сама предоплата может быть, как авансом, так и задатком, причем эти два понятия существенно различаются с юридической точки зрения и могут, например, принести прибыли или убыток одной из сторон сделки.

Законодательство Российской Федерации не дает четкого определения, что такое аванс, но, как правило, это денежная предоплата в размере до 10% от стоимости имущества, являющегося предметом будущей сделки купли-продажи.

В свою очередь понятие задаток имеет четкое определение, прописанное в статье 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гласящее что задатком нужно считать денежную сумму, являющуюся доказательством факта заключения между сторонами договора и выступающую в качестве гарантий его выполнения.

В силу этого юридически получение аванса одной из сторон не обязывает кого бы то ни было из них выполнять требования к договору, более того, само заключенное соглашение можно расторгнуть и в таком случае покупатель должен получить внесенный им аванс назад в полном объеме.

В случае с задатком ситуация регулируется отечественным законодательством и за нарушения договора придется ответить материально: так, если договор был сорван по вине покупателя, он теряет задаток который продавец имеет право оставить себе и еще может потребовать дополнительных возмещений. В случае если сделка сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть задаток и теперь уже покупатель может затребовать компенсацию и наложения штрафных санкций.

Зачастую при заключении договора аванса стороны включают в него специальные пункты, регулирующие возможность штрафов и порядок их взимания при нарушении условий договора.

Договор аванса при покупке квартиры: что нужно

Как и любой другой договор, касающийся материальных ценностей лучше его заключить в письменном виде, можно с помощью риэлторов имеющих образцы договоров, являющихся наиболее типичными при заключении подобного рода соглашения.

Договор об авансе при покупке квартиры должен включать в себя:

  • описание квартиры, предлагаемой к продаже;
  • финансовую информацию о сделке, то есть размеры аванса, сроки и способы ее внесения — наличный, безналичный расчет;
  • паспортные и иные данные о сторонах, заключающих договор аванса;
  • дата совершения сделки по купле-продаже квартиры и дата договора;
  • сроки действия заключенного договора аванса;
  • дополнительные пункты о возможных штрафных санкциях и пенях в случае нарушения условий договора или же его полного расторжения.

Если передача аванса произошла в наличной форме необходимо соблюсти ряд условий, прежде всего необходимы свидетели этой передачи, а сам факт должен быть задокументирован в форме расписки, в которой следует отразить дату составления и название документа (расписка), информация об участниках сделки, результатом которой стала расписка в получении денег, сумма задатка/аванса, описание квартиры за которую внесен аванс и подпись продавца.

Нюансы договора аванса

Перед тем как заключать договор на аванс рекомендуется провести тщательную проверку квартиры, которую Вы собирались купить — сличить технический паспорт с фактическим состоянием жилья на предмет самовольной перепланировки, постараться узнать историю квартиры: кто владел ею раньше и не осталось ли у прежних владельцев на нее каких-либо прав, является ли продавец единственным владельцем жилья или их несколько, кто прописан в продаваемой квартире. Особое внимание следует уделить прописке в квартире несовершеннолетних.

В целом для подстраховки рекомендуется включить в договор аванса пункт о том, что в случае выявления обстоятельств, делающих невозможным полное вступление в права собственника, покупатель имеет право на получение данного аванса в полном объеме.

Если сделка «чистая» вряд ли продавец будет против включения подобного пункта в договор.

Различие в договоре задатка

Для сравнения, договор на получение задатка за квартиру в целом носит более жесткий характер и помимо пунктов общих с договором аванса в обязательном порядке должен включать в себя обязанности покупателя и продавца за нарушение которых задаток и штраф могут быть истребованы с виновной стороны.

Скачать типовой договор аванса можно тут.

8 комментариев

  1. Татьяна

    Здравствуйте, продаем квартиру, нашли покупателя (на нас вышел его риелтор), сказал что покупатель очень хочет купить именно нашу квартиру, но пока не может, так как сам продает свою. Предложил подписать договор, по которому мы обязуемся ждать его два месяца, пока он продаст свое жилье. Вопрос такой, стоит ли подписывать такой договор, какие существуют подводные камни, просить ли задаток?

    • Эксперт

      Добрый день уважаемая Татьяна. Мы бы Вам не рекомендовали подписывать такой договор и ограничивать свое право продажи имущества. Нет никаких гарантий, что данный покупатель продаст свою квартиру. Заинтересованность риелтора вполне объяснима, он хочет заработать и на продаже квартиры покупателя и на продаже Вашей квартиры, а вот Вашей выгоды мы в данной ситуации не видим. Продавайте свою квартиру в общем порядке, если покупатель успеет продать свое жилье, до того как Вы найдете другого покупателя — значит он будет Вашим покупателем, если нет, то значит Вы продадите другому покупателю. Это наш профессиональный совет.

  2. Мария

    Здравствуйте, мне тут сказали знакомые, что задаток, гораздо более защищен с юридической точки зрения, а вот аванс, никак не защищен. То есть если я дам аванс при покупке, а продавец передумает продавать квартиру — то он не обязан вернуть его в двойном размере, хотя в договоре авансовом это и прописано. Это так или нет? А то риелтор предлагает нам оформить договор аванса.

    • Эксперт

      Уважаемая Мария. Дело в том, что риелторы, которые советуют оформлять договор аванса, никакой ответственности при совершении сделки при покупке-продаже недвижимости не несут. Единственная их цель — получить свою материальную выгоду. Вы описали ситуацию, когда продавец передумал продавать жилье, а представьте себе другую ситуацию, когда Вы внесете задаток, и в процессе проверки недвижимости на возможные риски, вскроются данные, при которых Вы решите квартиру не покупать, в этом случае вернуть задаток будет проблематично. Все формы передачи денежных средств можно сделать юридически защищенными, главное следовать букве закона.

  3. Светлана

    Здравствуйте, уважаемые консультанты. Я планировала продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Я взяла аванс с покупателя моей квартиры и начала искать подходящую двухкомнатную квартиру. Как только нашла, сразу же дала аванс. Но случилось так, что продажа моей квартиры в последний момент сорвалась. Аванс остался у меня, квартира не продана. Есть ли возможность вернуть аванс, который я дала за двухкомнатную квартиру? Можно ли повлиять на продавца, чтобы он подождал, пока я продам свою квартиру?

    • Эксперт

      Здравствуйте, уважаемая Светлана. К сожалению, Вы не можете никак повлиять на возврат аванса. Не можете и заставить продавца ждать, пока Вы продадите свою квартиру. Если Вы не успели это сделать в указанные сроки, то Вы теряете аванс. Но мы рекомендуем Вам попробовать просто объяснить продавцу двухкомнатной квартиры, в какую ситуацию Вы попали. Попросите не возвращать аванс, а подождать, пока Вы продадите свою квартиру и завершить сделку.

  4. Виктория Алексеевна

    Добрый день. Прошу сильно не критиковать. Я знаю, что я сама виновата. Но случилось так, что я дала аванс за квартиру в размере 100 тысяч без заключения договора. Продавец изначально отказывался от суммы в 50 тысяч. Но меня очень порадовала цена квартиры, и я пошла на условия продавца. Отдала требуемую сумму без заключения авансового договора, так как продавец был очень занят, и у него не было на это времени. А на следующий день после получения аванса он пропал. Телефон отключен. В квартире никого нет. Есть ли у меня шансы вернуть свои деньги?

    • Эксперт

      Добрый день, уважаемая Виктория Алексеевна. К сожалению, шансов вернуть свои деньги, у Вас практически нет. Это классическая схема мошенничества, которая была популярная около 20 лет назад. Сегодня любая передача денег подтверждается документально. Составляется договор или расписка. Скорее всего, продавец изначально предложил квартиру по низкой стоимости, чтобы вы бросили все и быстрее внесли за нее аванс. Искать злоумышленника самостоятельно нет никакого смысла. Единственное, что Вы можете сделать, написать заявление в полицию. Но даже если его найдут, будет очень сложно вернуть свои деньги. Ведь Вы их отдали добровольно.