Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Далеко не всегда квартира имеет одного собственника, нередко она бывает оформлена на двух и более человек, как правило супругов или родственников. Но все когда-нибудь проходит, супруги могут развестись, а родственники поссориться или же напротив, решить разъехаться.

Так или иначе встанут два вопроса — как продать свою долю в квартире и можно ли это сделать без согласия другого или других собственников.

Согласие необязательно

Следует сказать сразу что формально согласие второго собственника на продажу принадлежащей Вам доли в квартире не требуется, как полноправный собственник Вы имеете полное право распоряжаться своей собственностью как заблагорассудится, в том числе продать.

Однако продажа доли квартиры действительно чревато рядом сложностей юридического характера, которые делают эту продажу более проблемной, чем «чистая» продажа целой квартиры. Тем не менее, данная процедура вполне проходима при выполнении ряда условий.

Несмотря на то, что согласие на продажу доли в квартире от второго собственника/собственников не требуется, тем не менее он/они имеют право преимущественной покупки на продаваемую квартиру. Что это значит на практике?

Продавец сперва обязан предложить выкупить его долю другому собственнику или собственникам, причем это предложение должно нести не устный, а письменный характер и соответствующим образом обязано быть зафиксировано.

Для этого следует составить письменное уведомление заказным письмом с извещением о намерении продать квартиру.

В данном документе необходимо указать:

• ФИО и адрес того, кому предназначается данное извещение;
• детальное описание условий сделки, прежде всего, разумеется, цены.

При получении письма получатель обязан расписаться в принятии документа.

После чего он может сделать следующее:

• купить квартиру за предложенную продавцом сумму таким образом реализовав свое право преимущественной покупки;
• отказаться от приоритета при покупке, оформив это письменно и заверив у нотариуса (последнее обычно проводится за счет продавца);
• просто промолчать.

В случае любого из вышеперечисленных случаев продавец выиграет так как требования законодательства соблюдено. Даже в случае отсутствия ответа на данное предложение, по истечении 30 дней обязанность продавца предложить сособственнику реализовать его преимущественное право покупки считается выполненной, и продавец может реализовать свою долю в квартире кому угодно.

Но на пути к этому продавца могут поджидать трудности и нюансы вроде следующих:

• доля в квартире может принадлежать не частному лицу, а государству или муниципальному органу власти, в таком случае уведомление о планируемой продаже следует слать именно в органы власти;
• у продавца могут быть несовершеннолетние дети, в таком случае потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства, которые следует убедить, что несовершеннолетний получит условия для проживания на новом месте не хуже предыдущих;
• место нахождения сособственника квартиры неизвестно: в таком случае можно разослать уведомления по всем адресам возможного места пребывания, и если поиск не принесет результата, через год обращаться в суд с просьбой признать владельца без вести пропавшим. Правда, в данной ситуации придется постараться чтобы убедить в своей правоте — следует указать что причиной иска стало желание выполнить требование закона о преимущественном праве покупки недвижимости, доказать, что были предприняты все меры к поиску сособственника. Подключив к поиску собственные возможности и не найдя собственника, суд может стать на сторону продавца и назначить временного управляющего имуществом пропавшего. После чего можно будет выполнить требования закона предложив купит свою долю временному управляющему;

• собственник/собственники квартиры сознательно отказываются принимать письменное уведомление, в таком случае следует получить от «Почты России» документ подтверждающий отказ получателя принять уведомление, что послужит доказательством выполнения продавцом своих обязательств.

Если ждать выполнения требований законодательства нет возможности или желания, существует два способа обойти преимущественное право покупки.

Способы следующие:

• договор купли-продажи доли в квартире можно заменить договором дарения, на что согласие других собственников не требуется;
• доля в квартире может послужить объектом залога при займе у частного лица, затем покупатель в силу невозможности отдать кредит отказывается от прав собственности на жилье.

При формальной законности оба способа являются достаточно рискованными, например, в случае договора дарения покупатель, которому владелец доли «подарил» свою жилплощадь, может просто не заплатить деньги, ведь договор об их передаче носил устный характер.

Также в обоих случаях сособственник/сособственники квартиры могут подать иск в суд с целью признания договора дарения или займа незаконными, и если смогут это доказать действия продавца могут трактоваться как мошеннические.

Также основанием для иска в суд от сособственника/сособственников жилья может быть продажа доли в жилье продавцом по более низкой цене чем была указана в письменном извещении о реализации права преимущественной покупки.

Что же касается документов которые необходимы для продажи доли в квартире они в целом такие же, как и при продаже «целой» квартиры.

К основным документам, которые потребуются продавцу, можно отнести:

• паспорт, при наличии прописанных на продаваемой доле — и всех зарегистрированных;
• свидетельство о государственной регистрации на долю в квартире;
• документ служащий основанием владения продавцом продаваемой доли в квартире как-то договор купли-продажи, завещание, дарственная;
• выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на жилой площади лиц или же подтверждение их отсутствия;
• технические документы, касающиеся объекта собственности, подлежащего продаже такие как кадастровый паспорт, технический план.