Как продать квартиру в муниципальной собственности, не приватизируя ее на себя?

Несмотря на то, что приватизация в России продолжается уже больше 20 лет, по-прежнему можно найти немало жилья, которое так и не было приватизировано жильцами: кого-то отпугивает процедура приватизации с ее походами по инстанциям и сбором бумаг, кто-то не имеет денег, а кто-то намеренно этого не делает, ведь в таком случае ремонтные работы должны выполняться за счет собственника, то есть государства или муниципалитета, а не гражданина.

Но, вместе с тем, такой статус квартиры лишает жильца основного права распоряжаться ею как своей собственностью — продать. Во всяком случае, так гласит закон: продажа неприватизированного жилья запрещена. Но так ли это на практике? Этот вопрос интересует многих нанимателей муниципального жилья, да и не только их.

В сфере торговли недвижимостью давно определились 3 способа купли-продажи неприватизированного жилья, у каждого из которых есть свои плюсы и минусы.

Продажа с одновременной приватизацией

Данный способ применяется, если покупатель желает купить именно эту квартиру, его не смущает, что она не приватизирована, и ради этой своей заинтересованности он готов всячески помогать продавцу в приватизации.

Собственно, вся помощь может быть представлена в двух действиях:

• внести некоторую сумму, требующуюся продавцу для совершения приватизации;
• подождать, пока продавец завершит приватизационный процесс (минимум 3 месяца), и купить уже приватизированную квартиру.

Однако прежде чем приступать к этим действиям, следует убедиться, что квартира в принципе может быть приватизирована.

Может быть приватизирована квартира, которая:

• не является ведомственным или служебным жильем;
• не входит в состав военного городка;
• не относится к категории аварийного жилья.

Из всех способов продажи неприватизированного жилья этот является наиболее законным, так как, в сущности, продается уже приватизированная квартира, просто покупатель на нее нашелся до ее продажи.

Тем не менее, этот способ имеет ряд недостатков:

• на сделку потребуется достаточно много времени — приватизация займет как минимум 3 месяца, если же в ней будет отказано, то с учетом суда — еще большее время;
• необходимо желание продавца купить именно Вашу квартиру, поэтому она должна быть привлекательной чем-то, например, своим местоположением, комфортом или ценой;
• потребуется каким-то образом уговорить покупателя одолжить деньги, необходимые на приватизацию, на что, опасаясь мошенничества, может пойти не каждый, так что данный момент сделки лучше как-то узаконить, к примеру, посредством той же расписки в получении денег.

Продажа посредством прописки в квартире

Ее суть довольна проста: продавец получает на руки деньги за квартиру, а в обмен прописывает покупателя в снимаемой им на основе договора социального найма квартире. Спустя некоторое время продавец просто переписывает лицевой счет и договор социального найма на квартиру на покупателя и выписывается из жилья.

Покупатель же может жить в неприватизированной квартире на законных основаниях или же начать процесс приватизации жилого помещения, чтобы стать его полноценным собственником.

Этот способ быстрее указанного выше, но он достаточно рискован. В первую очередь, продавец, будучи всего-навсего нанимателем жилья, не имеет права регистрировать/прописывать на своей жилплощади кого ему вздумается. Если в квартире уже прописаны другие жильцы, то прежде чем прописывать покупателя, предстоит получить от них всех письменное согласие на подобное подселение.

Однако даже если продавец живет один, поскольку собственником социального жилья является государство в лице муниципального органа власти, то согласие потребуется от чиновников. И на последнем этапе может возникнуть отказ в прописке другого человека, особенно, если возникнет подозрение, что данная прописка является попыткой продать муниципальную квартиру.

Впрочем, можно обойтись и без разрешения собственника, но только в том случае, если продавец надумал продавать жилье своему родственнику.

Данный способ по сути своей является незаконным, и даже его результаты могут быть оспорены посредством суда.

Предсказать его результат достаточно тяжело, но, скорее всего, сделка будет признана недействительной, а участники имеют все шансы еще и стать подозреваемыми в мошенничестве.

Кроме того, на стадии совершения сделки возможны разные ситуации, например, отказ продавца регистрировать покупателя в квартире или выписываться из нее, ведь договор носит устный характер. Посему покупателю желательно подстраховаться и каким-то образом оформить передачу средств продавцу, хотя бы с помощью простой расписки, заверенной у нотариуса.

Наконец, покупатель уже мог ранее принимать участие в приватизации, и теперь не сможет провести приватизацию жилья повторно.

Продажа через «буферное» жилье

Существует еще один способ продажи неприватизированной квартиры, носящий фиктивный характер и использующий так называемый «буфер».

Суть данного способа заключается в обмене неприватизированной квартиры на частную, после чего владелец частной квартиры становится нанимателем социального жилья.

Происходит сделка обычно следующим образом: покупатель с помощью агентства недвижимости становится фиктивным собственником так называемого «буфера» – недорогой приватизированной квартиры, принадлежащей агентству.

По бумагам он будет являться ее владельцем, хотя на самом деле — это собственность риелторов. После этого продавец подает бумаги в муниципальные органы власти за разрешением на произведение обмена. Если возражений у чиновников нет, то в течение недели такое разрешение выдается, и покупатель въезжает в неприватизированную квартиру, а продавец становится владельцем «буфера».

Последним этапом сделки является снова таки фиктивная продажа «буферной» квартиры агентству недвижимости продавцом неприватизированной квартиры, и он получает свои деньги за проданную им ранее муниципальную квартиру.

Данный способ является самым рискованным как из-за своей явной фиктивности, что может послужить основанием для расторжения сделки и лишения нанимателя муниципальной квартиры, так и по причине большого риска нарваться на мошенников.